--- title: "Immobiliengesellschaften (SI): Besteuerung und Rückführung von Erträgen für Ausländer" url: https://www.ibani.com/de/leitfaden/schweizer-immobiliengesellschaften-steuern-auslaender lang: de date_modified: 2026-09-30 author: "Brice DELHOME" --- ![Immobilienvertrag und Finanzberechnungen auf einem Schreibtisch in der Schweiz](https://www.ibani.com/images/societe-immobiliere-suisse-fiscalite.jpg) # Immobiliengesellschaften (SI): Besteuerung und Rückführung von Erträgen für Ausländer Investieren Sie aus dem Ausland in Schweizer Immobilien? Meistern Sie die Feinheiten der Verrechnungssteuer und optimieren Sie dank unserer Expertise die Rückführung Ihrer Mieteinnahmen. Aktualisiert am 30\. September 2026 Von [Brice DELHOME](https://www.ibani.com/de/autor/brice-delhome) 📌 Kurz gefasst: Schweizer Immobiliengesellschaften und ausländische Investoren - **Eine vom Ausland aus gehaltene Schweizer Immobiliengesellschaft (SI) bleibt in der Schweiz steuerpflichtig:** Sie zahlt Gewinn- und Kapitalsteuer in der Schweiz, hauptsächlich am Standort der Liegenschaft. Die Mieterträge gelangen nur in Form von Dividenden zum Aktionär. - **Verrechnungssteuer:** Die von der SI ausgeschütteten Dividenden unterliegen einer Verrechnungssteuer von 35 %, auch wenn der Aktionär im Ausland wohnt. - **Beispiel Frankreich:** Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Schweiz und Frankreich behält die Schweiz im Regelfall (natürliche Person oder Gesellschaft mit weniger als 10 % des Kapitals) 15 %; der Rest von 20 % kann mit dem Formular 83, von den französischen Steuerbehörden bestätigt, zurückgefordert werden. Eine französische Gesellschaft mit mindestens 10 % des Kapitals der SI kann von einem Satz von 0 % profitieren (Art. 11 Abs. 2 Bst. b des Abkommens). - **Auch die Rückführung kostet:** Die Umrechnung von CHF in Euro über eine traditionelle Bank kostet oft 1,5 % bis 2,5 %, also 1'500 bis 2'500 CHF auf 100'000 CHF. Die Stabilität des Schweizer Immobilienmarktes zieht viele nicht ansässige Investoren an. Egal, ob Sie in Frankreich oder anderswo auf der Welt leben, die Strukturierung dieser Investition erfolgt häufig über eine **Immobiliengesellschaft (Société Immobilière, SI)**, meist in Form einer Aktiengesellschaft (AG). Diese Rechtsform erfordert jedoch eine genaue Prüfung der grenzüberschreitenden Steuervorschriften und eine Strategie zur finanziellen Optimierung bei der Auszahlung der Renditen. ## 1\. Wie wird eine Schweizer SI besteuert? In der Schweiz unterliegt eine Immobiliengesellschaft der Gewinnsteuer (Netto-Mieterträge) und der Kapitalsteuer, die auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene erhoben werden. Der Standort der Liegenschaft bestimmt den Hauptsteuerort. ### Steuerpflicht aufgrund persönlicher Zugehörigkeit (Sitz in der Schweiz) Eine SI in der Form einer Schweizer Aktiengesellschaft ist aufgrund ihres Sitzes in der Schweiz der direkten Bundessteuer unterworfen: Das ist die persönliche Zugehörigkeit ([Art. 50 DBG](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1991/1184_1184_1184/de#art_50)). Auch wenn der alleinige Aktionär der SI im Ausland ansässig ist, bleibt die Gesellschaft deshalb in der Schweiz vollumfänglich steuerpflichtig. Die erwirtschafteten Mieterträge können erst in Form von **Dividenden** an den Aktionär übertragen werden, nachdem die SI ihre eigenen Verpflichtungen zur Unternehmensbesteuerung erfüllt hat. ## 2\. Welche Verrechnungssteuer gilt für Dividenden, und was sehen die Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vor? Die Gewinnausschüttung ist der kritischste Moment für den ausländischen Investor. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) erhebt eine **Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35 %** ([Art. 13 VStG](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1966/371_385_384/de#art_13)) auf Dividenden, die von der SI gezahlt werden. ### Das Beispiel für europäische Steuerzahler Gemäss den Doppelbesteuerungsabkommen (wie beispielsweise das DBA zwischen der Schweiz und Frankreich) deklariert der im Ausland wohnhafte Investor diese Dividenden beim lokalen Finanzamt. Das DBA ermöglicht im Allgemeinen, die endgültige Steuerbelastung zu senken: - Im Regelfall (natürliche Person oder Gesellschaft mit einer Beteiligung von weniger als 10 % am Kapital) behält die Schweiz eine Reststeuer von 15 % ([Art. 11 Abs. 2 Bst. a DBA Schweiz–Frankreich](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1967/1079_1119_1113/de#art_11)). - Ist der Aktionär eine in Frankreich ansässige Gesellschaft, die unmittelbar oder mittelbar mindestens 10 % des Kapitals der SI hält, können die Dividenden grundsätzlich nur in Frankreich besteuert werden (Art. 11 Abs. 2 Bst. b, vorbehaltlich der Missbrauchsklausel desselben Absatzes): Die Schweiz behält dann nichts. - Im Regelfall wird der Rest (z. B. 20 %) dem Investor gegen Vorlage der [spezifischen Formulare](https://www.estv.admin.ch/de/formulare-rueckerstattung-verrechnungssteuer-wohnsitz-im-ausland) (für Frankreich das Formular 83) erstattet, sofern diese von den ausländischen Steuerbehörden ordnungsgemäss bestätigt wurden. Es wird dringend empfohlen, dieses System von einem auf grenzüberschreitende Angelegenheiten spezialisierten Steuerberater oder Steueranwalt überprüfen zu lassen, um die vollständige Einhaltung zu gewährleisten. ## 3\. Wie vermeiden Sie die Erosion der Rendite bei der Rückführung der Mittel? Sobald Dividenden oder Mieten ausgeschüttet und Steuern bezahlt wurden, steht der Investor vor der Herausforderung des Devisentransfers. Schweizer Franken (CHF) über eine herkömmliche Bank auf ein Konto in Euro (EUR) oder einer anderen Währung zu transferieren, ist der teuerste Fehler, den Investoren machen. | Überweisungsmethode | Typische Wechselbewertung (Marge) | Auswirkung auf 100'000 CHF Rückführung | | --- | --- | --- | | Herkömmliche Schweizer Bank (SWIFT) | Zwischen 1,5 % und 2,5 % | **Geschätzter Verlust von 1'500 bis 2'500 CHF** | | ibani Business-Lösung | 0,20 % bis 0,30 % (degressive Skala) | **Margenkosten: 200 bis 300 CHF** | Traditionelle Banken erheben oft hohe Fixkosten, Korrespondenzgebühren und wenden im Vergleich zum realen Interbankenkurs vor allem eine undurchsichtige Wechselkursmarge (Spread) an. ## 4\. Wie senken Sie mit ibani die Kosten der Rückführung Ihrer Dividenden? Um die Umrechnungskosten Ihrer Schweizer Immobilienerträge zu senken, bietet ibani Investoren und Immobiliengesellschaften eine eigene Finanzinfrastruktur und eine veröffentlichte Margenskala, die mit dem Betrag jeder Transaktion sinkt: - **Unter 10'000 CHF:** Wechselkursmarge von **0,40 %**. - **Von 10'000 CHF bis 50'000 CHF:** Wechselkursmarge von **0,35 %**. - **Von 50'000 CHF bis 100'000 CHF:** Wechselkursmarge von **0,30 %**. - **Von 100'000 CHF bis 250'000 CHF:** Wechselkursmarge von **0,20 %**. - **Von 250'000 CHF bis 1 Million CHF:** Wechselkursmarge von **0,15 %**. - **Über 1 Million CHF:** Individuelle Preisgestaltung. Konkret zahlt die SI die Dividenden in CHF über eine einfache, kostenlose Inlandsüberweisung auf eine **eigene Schweizer IBAN** ein, die Ihnen zugewiesen wurde. Ihr Geld wird mit der oben angegebenen Marge in Euro umgetauscht und anschliessend auf Ihr europäisches Bankkonto überwiesen. ### Senken Sie die Umrechnungskosten Ihrer Immobilienerträge Lassen Sie nicht länger zu, dass Währungsumrechnungen die Rentabilität Ihrer in der Schweiz getätigten Anlage verringern. [Das ibani-Angebot für Unternehmen entdecken](https://www.ibani.com/de/unternehmen) ## Häufig gestellte Fragen (Immobilien & Steuern) Ja, wenn die Immobilie über eine Immobiliengesellschaft (SI) gehalten wird, die eine Dividende ausschüttet, unterliegt diese Zahlung einer Verrechnungssteuer von 35 %. Ein Teil kann je nach dem mit dem Wohnsitzland des Investors geschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zurückgefordert werden. Herkömmliche Banküberweisungen berechnen oft unvorteilhafte Wechselkursmargen. Es wird empfohlen, einen spezialisierten Finanzintermediär wie ibani zu nutzen, um vom echten Interbankenkurs zu profitieren, zuzüglich einer transparenten, mit dem Betrag sinkenden Marge: von 0,40 % unter 10'000 CHF bis 0,15 % zwischen 250'000 CHF und 1 Million, darüber individuelle Preisgestaltung. ## Offizielle Quellen - [Bundesgesetz über die Verrechnungssteuer (Verrechnungssteuergesetz, VStG), Art. 13 (Steuersatz 35 %)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1966/371_385_384/de#art_13) — Fedlex, abgerufen am 29.09.2026 - [Abkommen zwischen der Schweiz und Frankreich zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen und zur Vermeidung von Steuerbetrug und Steuerflucht, Art. 11 (Dividenden, 15 % oder 0 %)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1967/1079_1119_1113/de#art_11) — Fedlex, abgerufen am 29.09.2026 - [Formulare zur Rückerstattung der Verrechnungssteuer – Wohnsitz oder Sitz im Ausland](https://www.estv.admin.ch/de/formulare-rueckerstattung-verrechnungssteuer-wohnsitz-im-ausland) — Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV), abgerufen am 29.09.2026 ## Erhalten Sie unsere Dossiers für Investoren Verpassen Sie nicht unsere zukünftigen Leitfäden zu Immobilieninvestitionen in der Schweiz, grenzüberschreitenden Steuern und Optimierung von Finanzströmen. 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