--- title: "Sociedades Inmobiliarias (SI): fiscalidad y repatriación de rendimientos para no residentes" url: https://www.ibani.com/es/guias/fiscalidad-inmobiliaria-suiza-no-residentes lang: es date_modified: 2026-09-30 author: "Brice DELHOME" --- ![Contrato inmobiliario y cálculos financieros sobre un escritorio en Suiza](https://www.ibani.com/images/societe-immobiliere-suisse-fiscalite.jpg) # Sociedades Inmobiliarias (SI): fiscalidad y repatriación de rendimientos para no residentes ¿Invertir en el sector inmobiliario suizo desde el extranjero? Domine las sutilezas del impuesto retenido en la fuente y optimice la repatriación de sus rendimientos de alquiler con nuestra experiencia. Actualizado el 30 de septiembre de 2026 Por [Brice DELHOME](https://www.ibani.com/es/autor/brice-delhome) 📌 En resumen: sociedades inmobiliarias suizas e inversores no residentes - **Una sociedad inmobiliaria suiza (SI) cuyos accionistas están en el extranjero sigue tributando en Suiza:** paga el impuesto sobre el beneficio y sobre el capital en Suiza, principalmente donde se encuentra el inmueble. Los ingresos por alquiler solo llegan al accionista en forma de dividendos. - **Impuesto anticipado:** los dividendos pagados por la SI están sujetos a un impuesto anticipado del 35 %, también cuando el accionista reside en el extranjero. - **El ejemplo de Francia:** según el convenio de doble imposición franco-suizo, Suiza conserva el 15 % en el caso general (persona física, o sociedad que posee menos del 10 % del capital), y el saldo del 20 % puede reembolsarse mediante el formulario 83, validado por la administración tributaria francesa; una sociedad francesa que posea al menos el 10 % del capital de la SI puede beneficiarse de un tipo del 0 % (art. 11, apdo. 2, letra b, del convenio). - **La repatriación también tiene un coste:** convertir CHF en euros a través de un banco tradicional cuesta a menudo entre el 1,5 % y el 2,5 %, es decir, entre 1'500 y 2'500 CHF por cada 100'000 CHF. La estabilidad del mercado inmobiliario suizo atrae a numerosos inversores no residentes. Tanto si está establecido en la vecina Francia como en cualquier otro lugar del mundo, la estructuración de esta inversión se realiza frecuentemente a través de una **Sociedad Inmobiliaria (Société Immobilière o SI)**, normalmente en forma de Sociedad Anónima (SA). Sin embargo, esta configuración jurídica requiere una lectura atenta de las normas fiscales transfronterizas y una estrategia de optimización financiera a la hora de distribuir los rendimientos. ## 1\. ¿Cómo tributa una SI suiza? En Suiza, una Sociedad Inmobiliaria está sujeta a impuestos sobre su beneficio (ingresos netos por alquiler) y sobre su capital, gravados a nivel federal, cantonal y comunal. La ubicación del inmueble define el principal lugar de tributación. ### Obligación tributaria por vinculación personal (sede en Suiza) Una SI constituida como sociedad anónima suiza está sujeta al impuesto federal directo por tener su sede en Suiza: es la vinculación personal ([art. 50 LIFD, en francés](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1991/1184_1184_1184/fr#art_50)). Incluso si el accionista único de la SI reside en el extranjero, la sociedad sigue estando, por tanto, plenamente sujeta a impuestos en Suiza. Los ingresos por alquiler generados solo pueden transferirse al accionista en forma de **dividendos**, una vez que la SI haya cumplido sus propias obligaciones fiscales como sociedad. ## 2\. ¿Qué impuesto anticipado se aplica a los dividendos y qué prevén los convenios de doble imposición (CDI)? La distribución de beneficios es el momento crítico para el inversor no residente. La Administración Federal de Contribuciones (AFC) aplica un **impuesto de retención del 35 %** ([art. 13 LIA](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1966/371_385_384/fr#art_13)) sobre los dividendos pagados por la SI. ### El ejemplo de los residentes europeos De conformidad con los Convenios de Doble Imposición (como el CDI suizo-francés), el inversor domiciliado en el extranjero declara estos dividendos a su administración tributaria local. El CDI generalmente permite limitar la carga fiscal final: - En el caso general (persona física, o sociedad que posee menos del 10 % del capital), Suiza conserva un impuesto residual del 15 % ([art. 11, apdo. 2, letra a, del CDI franco-suizo](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1967/1079_1119_1113/fr#art_11)). - Si el accionista es una sociedad residente en Francia que posee, directa o indirectamente, al menos el 10 % del capital de la SI, los dividendos solo tributan, en principio, en Francia (art. 11, apdo. 2, letra b, sin perjuicio de la cláusula antiabuso del mismo apartado): Suiza no conserva entonces nada. - En el caso general, el saldo (20 %) puede reembolsarse al inversor previa presentación de formularios específicos (como el [Formulario 83](https://www.estv.admin.ch/en/france-en) para Francia) debidamente validados por las autoridades fiscales extranjeras. Se recomienda encarecidamente que esta configuración sea validada por un asesor fiscal o un abogado fiscalista especializado en cuestiones transfronterizas para garantizar la plena conformidad de la declaración. ## 3\. ¿Cómo evitar la erosión del rendimiento al repatriar los fondos? Una vez distribuidos los dividendos o alquileres y liquidados los impuestos, el inversor se enfrenta al desafío de la transferencia de divisas. Repatriar francos suizos (CHF) a una cuenta en euros (EUR) u otra divisa utilizando un banco tradicional es el error más costoso que cometen los inversores. | Método de transferencia | Margen de cambio habitual | Impacto en una repatriación de 100'000 CHF | | --- | --- | --- | | Banco suizo tradicional (SWIFT) | Entre el 1,5 % y el 2,5 % | **Pérdida estimada de 1'500 a 2'500 CHF** | | Solución ibani Business | Del 0,20 % al 0,30 % (escala decreciente) | **Coste del margen: de 200 a 300 CHF** | Los bancos tradicionales cobran elevadas comisiones fijas, comisiones de corresponsalía y, sobre todo, aplican un margen de tipo de cambio opaco (spread) en comparación con el tipo interbancario real. ## 4\. ¿Cómo reducir con ibani el coste de repatriar sus dividendos? Para reducir el coste de conversión de sus ingresos inmobiliarios suizos, ibani ofrece a los inversores y a las Sociedades Inmobiliarias una infraestructura financiera dedicada y una escala de márgenes publicada, decreciente según el importe de cada operación: - **Menos de 10'000 CHF:** Margen sobre el tipo de cambio del **0,40 %**. - **De 10'000 CHF a 50'000 CHF:** Margen sobre el tipo de cambio del **0,35 %**. - **De 50'000 CHF a 100'000 CHF:** Margen sobre el tipo de cambio del **0,30 %**. - **De 100'000 CHF a 250'000 CHF:** Margen sobre el tipo de cambio del **0,20 %**. - **De 250'000 CHF a 1 millón de CHF:** Margen sobre el tipo de cambio del **0,15 %**. - **Más de 1 millón de CHF:** Tarifa a medida. En la práctica, la SI paga los dividendos en CHF a un **IBAN suizo dedicado** asignado a usted, mediante una transferencia nacional simple y gratuita. Sus fondos se convierten a euros con el margen indicado más arriba y luego se transfieren a su cuenta bancaria europea. ### Reduzca el coste de conversión de sus ingresos inmobiliarios Deje de permitir que la conversión de divisas reduzca la rentabilidad de sus inversiones en Suiza. [Descubra la oferta de ibani para empresas](https://www.ibani.com/es/empresas) ## Preguntas frecuentes (inmobiliario y fiscalidad) Sí, si el inmueble se posee a través de una Sociedad Inmobiliaria (SI) que paga un dividendo, este pago está sujeto a un impuesto retenido en la fuente del 35 %. Una parte puede recuperarse en función del Convenio de Doble Imposición (CDI) suscrito con el país de residencia del inversor. Las transferencias bancarias tradicionales suelen aplicar márgenes de tipo de cambio prohibitivos. Se recomienda utilizar un intermediario financiero especializado como ibani para beneficiarse del tipo interbancario real, más un margen transparente y decreciente según el importe: del 0,40 % por debajo de 10'000 CHF al 0,15 % entre 250'000 CHF y 1 millón, con tarifa a medida por encima. ## Fuentes oficiales - [Ley federal sobre el impuesto anticipado (LIA), art. 13 (tipo del 35 %)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1966/371_385_384/fr#art_13) — Fedlex (texto oficial en francés), consultado el 29/09/2026 - [Convenio entre Suiza y Francia para eliminar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio y prevenir el fraude y la evasión fiscales, art. 11 (dividendos, 15 % o 0 %)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1967/1079_1119_1113/fr#art_11) — Fedlex (texto oficial en francés), consultado el 29/09/2026 - [Doble imposición Suiza-Francia: convenio y formulario 83 de solicitud de reembolso](https://www.estv.admin.ch/en/france-en) — Administración Federal de Contribuciones (AFC), consultado el 29/09/2026 ## Reciba nuestros informes para inversores No se pierda nuestros próximos informes técnicos sobre inversión inmobiliaria en Suiza, fiscalidad transfronteriza y optimización de los flujos financieros. 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