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title: "Acheter un bien immobilier en Suisse quand on est étranger : la Lex Koller expliquée"
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lang: fr
date_modified: 2026-10-26
author: "Brice DELHOME"
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![Un logement suisse et le registre foncier, entre un acheteur venu de l'étranger et la mascotte ibani](https://www.ibani.com/images/acheter-immobilier-suisse-etranger-lex-koller.png)

# Acheter un bien immobilier en Suisse quand on est étranger : la Lex Koller expliquée

 Lecture : 20 minutes | **Mise à jour : 26 octobre 2026**

Par [Brice DELHOME](https://www.ibani.com/auteur/brice-delhome)

📌 En bref : tout dépend de votre domicile et de votre nationalité

-   **Ressortissant de l'UE ou de l'AELE domicilié en Suisse**, ou étranger titulaire d'un permis C : vous n'êtes pas une « personne à l'étranger » au sens de la Lex Koller et vous achetez comme un Suisse.
-   **Ressortissant d'un pays tiers avec permis B** : vous pouvez acheter sans autorisation votre résidence principale, en nom propre, sans la louer.
-   **Frontalier de l'UE ou de l'AELE (permis G)** : vous pouvez acheter sans autorisation une résidence secondaire dans la région de votre lieu de travail (art. 7 let. j LFAIE), à condition de l'occuper vous-même.
-   **Domicilié hors de Suisse** : un logement n'est accessible qu'avec une autorisation cantonale, en pratique un logement de vacances dans l'un des 17 cantons qui disposent d'un contingent, 1 500 unités par an pour toute la Suisse. Genève et Zurich n'en ont aucun.
-   **Réforme** : un durcissement a été mis en consultation du 15 avril au 15 juillet 2026 ; au 26 octobre 2026, aucune de ces mesures n'est en vigueur.

Une infirmière française qui vit à Annemasse et travaille à Genève, un ingénieur indien installé à Lausanne avec un permis B, un couple allemand qui rêve d'un chalet en Valais : tous trois peuvent vouloir acheter en Suisse, et la loi ne leur répond pas de la même façon. La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, dite Lex Koller, ne s'arrête pas à votre passeport : elle combine votre nationalité, votre domicile et l'usage prévu du bien. Ce guide vous aide à savoir dans quelle case vous êtes, ce que vous pouvez acheter librement, ce qui exige une autorisation cantonale et ce que changerait la réforme en discussion.

## 1\. Êtes-vous une « personne à l'étranger » au sens de la Lex Koller ?

**Vous l'êtes si vous êtes ressortissant de l'UE ou de l'AELE sans domicile légal et effectif en Suisse, ou ressortissant d'un autre État sans permis d'établissement C.** La [loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1984/1148_1148_1148/fr) (LFAIE, RS 211.412.41) pose le principe à son article 2, alinéa 1 : sans autorisation de l'autorité cantonale, une personne à l'étranger ne peut pas acquérir d'immeuble en Suisse, sauf exceptions prévues par la loi. L'article 5, alinéa 1, lettres a et abis, définit qui est concerné.

Le critère n'est donc pas la nationalité seule. Un Français domicilié à Genève n'est pas une personne à l'étranger ; le même Français, domicilié en Haute-Savoie, l'est. Un ressortissant canadien installé à Zurich l'est tant qu'il n'a pas obtenu de permis C, même s'il y vit depuis plusieurs années.

### Ce que recouvre le « domicile légal et effectif »

L'[ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1984/1164_1164_1164/fr) (OAIE, RS 211.412.411) précise à son article 2 que le domicile s'apprécie selon les articles 23, 24 alinéa 1, 25 et 26 du code civil. Pour un ressortissant de l'UE ou de l'AELE, le domicile légal suppose une autorisation UE/AELE valable qui permet de constituer un domicile : l'autorisation de séjour B, l'autorisation d'établissement C ou l'autorisation de séjour de courte durée L UE/AELE (art. 2 al. 2 OAIE). Un permis et une attestation de la commune ne suffisent pas à eux seuls : l'acheteur doit prouver que le centre de sa vie est en Suisse, notamment par la vie commune avec sa famille, son travail et ses relations.

### Les cas particuliers

-   **Britanniques** : ils ne sont traités comme des ressortissants de l'UE que s'ils ont constitué leur domicile en Suisse avant le 1er janvier 2021, sous l'accord sur la libre circulation des personnes (art. 5 al. 1 let. a ch. 2 LFAIE). Arrivés après le 31 décembre 2020, ils sont traités comme des ressortissants de pays tiers.
-   **Conjoint suisse** : épouser un Suisse ou une Suissesse ne change rien à votre qualité de personne à l'étranger, selon l'Office fédéral de la justice (OFJ).
-   **Réfugiés et statut S** : les personnes avec statut S et les réfugiés de pays tiers titulaires d'un permis B ou F restent des personnes à l'étranger ; le réfugié reconnu titulaire d'un permis B peut toutefois acheter sa résidence principale.
-   **Prête-nom** : celui qui achète pour le compte d'une personne à l'étranger, y compris un ressortissant suisse, est lui-même assujetti à la loi (art. 5 al. 1 let. d LFAIE).
-   **Sociétés** : une société dont le siège est à l'étranger, ou dont le siège est en Suisse mais où des personnes à l'étranger occupent une position dominante, est elle-même une personne à l'étranger. La loi présume cette position dominante au-delà d'un tiers du capital ou des voix (art. 5 al. 1 let. b et c, art. 6 al. 2). Notre guide des [sociétés immobilières suisses pour les non-résidents](https://www.ibani.com/guides/societe-immobiliere-suisse-fiscalite-non-residents) traite la fiscalité de ce montage.

| Votre situation | Personne à l'étranger ? | Ce que vous pouvez acheter sans autorisation | Base légale |
| --- | --- | --- | --- |
| Ressortissant de l'UE ou de l'AELE domicilié en Suisse (permis B, C ou L UE/AELE, domicile effectif) | Non | Tout bien, aux mêmes conditions qu'un Suisse, y compris un logement à louer | Art. 5 al. 1 let. a LFAIE ; art. 2 OAIE |
| Ressortissant d'un pays tiers domicilié en Suisse, titulaire d'un permis C | Non | Tout bien, aux mêmes conditions qu'un Suisse | Art. 5 al. 1 let. abis LFAIE ; art. 2 al. 3 OAIE |
| Ressortissant d'un pays tiers domicilié en Suisse avec un permis B | Oui | Sa résidence principale ; des locaux servant d'établissement stable | Art. 2 al. 2 let. a et b LFAIE |
| Frontalier ressortissant de l'UE ou de l'AELE (permis G UE/AELE) | Oui | Une résidence secondaire dans la région de son lieu de travail ; des locaux servant d'établissement stable | Art. 7 let. j et art. 2 al. 2 let. a LFAIE |
| Frontalier ressortissant d'un pays tiers | Oui | Des locaux servant d'établissement stable ; pas de logement | Art. 2 al. 2 let. a LFAIE ; l'art. 7 let. j ne le vise pas |
| Domicilié hors de Suisse, quelle que soit sa nationalité étrangère | Oui | Des locaux servant d'établissement stable, des parts de fonds immobiliers négociées sur un marché régulier, des actions de sociétés immobilières cotées en Suisse ; un logement seulement avec autorisation cantonale (sections 4 et 5) | Art. 2 al. 2 let. a, art. 4 al. 1 let. c, cbis et e, art. 9 LFAIE |
| Britannique domicilié en Suisse depuis une date antérieure au 1er janvier 2021 | Non | Comme un ressortissant de l'UE domicilié en Suisse | Art. 5 al. 1 let. a ch. 2 LFAIE |

À noter : être propriétaire en Suisse ne donne aucun droit à un permis de séjour. L'OFJ le rappelle dans ses questions et réponses : l'achat d'un bien ne remplace pas une autorisation de séjour.

## 2\. Que pouvez-vous acheter sans autorisation ?

**Même si vous êtes une personne à l'étranger, la loi vous laisse acheter sans autorisation des locaux professionnels, votre résidence principale si vous êtes domicilié en Suisse, certains biens reçus en famille, des parts de fonds immobiliers négociées sur un marché régulier et des actions de sociétés immobilières cotées en Suisse.** Ces exceptions figurent aux articles 2, 4 et 7 de la LFAIE ; tout le reste, en particulier un logement acheté par une personne domiciliée hors de Suisse, est soumis à autorisation.

### Des locaux professionnels : l'établissement stable

L'article 2, alinéa 2, lettre a, exempte l'immeuble qui sert d'établissement stable pour faire du commerce, exploiter une fabrique, exercer une activité artisanale ou une profession libérale. Les logements imposés par des quotas de logements peuvent être acquis en même temps (art. 2 al. 3). Selon l'OFJ, en droit actuel, vous n'êtes pas obligé d'exploiter vous-même ces locaux : vous pouvez les acheter pour les louer à un tiers qui y exerce une activité commerciale. En revanche, construire, louer ou faire le commerce de logements n'est pas une activité d'établissement stable (art. 3 OAIE) : un immeuble locatif d'habitation n'entre pas dans cette exception.

### Votre résidence principale, si vous êtes domicilié en Suisse

L'article 2, alinéa 2, lettre b, exempte la résidence principale au lieu du domicile légal et effectif d'une personne physique. Comme un ressortissant de l'UE ou de l'AELE domicilié en Suisse n'est pas concerné par la loi, cette exception sert en pratique au ressortissant d'un pays tiers titulaire d'un permis B. Les conditions :

-   une seule unité d'habitation : une maison familiale qui comprend un appartement séparé ne peut pas être achetée comme résidence principale, sauf exception ;
-   aucune location à des tiers, même partielle, places de parc comprises ;
-   un achat direct, en votre nom propre (art. 8 OAIE) ;
-   au-delà de 3 000 m² de terrain, le registre foncier renvoie le dossier à l'autorité cantonale, qui vérifie qu'il ne s'agit pas d'un placement (art. 18a al. 2 let. c OAIE).

Si vous préparez votre installation en Suisse, l'OFJ indique, en se fondant sur un arrêt du Tribunal fédéral de 2012, qu'il est possible d'acheter la résidence principale avant d'emménager si le transfert du domicile est imminent et que vous le rendez plausible ; l'autorité fixe alors des conditions et en contrôle le respect.

### Les biens reçus ou partagés en famille

L'article 7, lettres a à c, exempte l'héritier légal au sens du droit suisse, le parent en ligne directe du vendeur, son conjoint ou son partenaire enregistré, ainsi que celui qui est déjà copropriétaire de l'immeuble. Un héritier institué par testament, sans être héritier légal, peut recevoir l'immeuble mais doit le revendre dans les deux ans, sauf s'il entretient avec lui des liens étroits et dignes de protection (art. 8 al. 2).

### Les placements immobiliers négociés sur un marché

L'article 4, alinéa 1, lettres c, cbis et e, ne compte pas comme « acquisition d'immeuble » l'achat de parts de fonds immobiliers ou d'actions de SICAV immobilières qui font l'objet d'un marché régulier, ni celui d'actions de sociétés immobilières cotées auprès d'une bourse en Suisse. Ces placements sont donc libres en droit actuel. Notre guide [investir en Suisse](https://www.ibani.com/guides/investir-en-suisse) les compare aux autres placements accessibles depuis l'étranger.

**⚠️ Trust :** selon l'OFJ, le transfert d'un immeuble à un trust est soumis à autorisation dès qu'un trustee ou un bénéficiaire est une personne à l'étranger. Le Tribunal fédéral a en outre jugé, le 5 février 2026, que l'exception prévue pour les proches du vendeur (art. 7 let. b LFAIE) ne peut pas être invoquée lorsque le bien passe par un trust. La résidence principale, la résidence secondaire d'un frontalier et le logement de vacances s'achètent directement, par une personne physique, jamais par un trust ni par une société.

## 3\. Frontalier : pouvez-vous acheter un logement près de votre lieu de travail ?

**Oui, si vous êtes ressortissant de l'UE ou de l'AELE et titulaire d'une autorisation frontalière UE/AELE : vous pouvez acheter sans autorisation une résidence secondaire dans la région de votre lieu de travail.** L'article 7, lettre j, de la LFAIE exempte « les ressortissants suivants qui, en tant que frontaliers, acquièrent une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail », à savoir les ressortissants des États de l'UE ou de l'AELE et les Britanniques couverts par l'accord du 25 février 2019 sur les droits acquis des citoyens.

Vous restez une personne à l'étranger, puisque votre domicile est hors de Suisse : c'est cette exception, et elle seule, qui vous ouvre l'achat. Elle ne vaut que pour une résidence secondaire liée à votre travail ; un appartement à louer ou un terrain à revendre restent soumis à autorisation et, en pratique, fermés ; un chalet de vacances n'est possible qu'aux conditions de la section 4 (autorisation cantonale, lieu touristique, contingent).

### Les conditions à réunir

Pour que le registre foncier inscrive l'achat sans renvoyer le dossier à l'autorité cantonale, l'article 18a, alinéa 3, de l'OAIE exige :

-   une autorisation frontalière UE/AELE valable (permis G) ;
-   une déclaration écrite par laquelle vous vous engagez à utiliser le bien comme résidence secondaire ;
-   une surface d'immeuble qui ne dépasse pas 1 000 m² ; au-delà, l'autorité de première instance examine le dossier.

Les [questions et réponses de l'OFJ](https://www.bj.admin.ch/fr/questions-et-reponses) ajoutent quatre règles d'usage :

-   le logement doit faciliter votre activité en Suisse, par exemple en raccourcissant votre trajet ;
-   il ne compte qu'une seule unité d'habitation ;
-   vous l'utilisez vous-même tant que vous travaillez dans la région comme frontalier, sans le louer, même partiellement, ni louer la place de parc achetée avec lui ;
-   une place de parc seule, sans le logement, reste soumise à autorisation.

**Ce que la loi ne précise pas** : ni la LFAIE, ni l'OAIE, ni l'OFJ ne chiffrent l'étendue de la « région du lieu de travail ». Un studio à Genève pour un frontalier qui habite Annemasse et travaille à Genève est le cas le plus clair, puisqu'il raccourcit le trajet ; pour un bien plus éloigné de votre lieu de travail, renseignez-vous auprès de l'autorité du canton où se trouve l'immeuble avant de signer.

**💡 Et à la retraite ?** Selon l'OFJ, le frontalier qui cesse de travailler en Suisse ne doit en principe pas revendre son logement et peut en disposer librement. L'autorité peut toutefois constater après coup que l'achat était soumis à autorisation (art. 25 al. 1bis LFAIE) si vous l'avez fait dès le départ sans intention d'y habiter, pour profiter du statut. Le ressortissant d'un pays tiers qui travaille en Suisse comme frontalier ne bénéficie pas de l'article 7, lettre j. Notre guide du [permis G de travail en Suisse](https://www.ibani.com/guides/permis-g-de-travail-suisse) détaille l'autorisation frontalière.

## 4\. Domicilié à l'étranger : à quelles conditions acheter une résidence secondaire ou un logement de vacances ?

**Uniquement avec une autorisation du canton où se trouve le bien, et seulement si ce canton a prévu le motif correspondant dans sa législation.** L'achat d'un logement par une personne à l'étranger, maison, appartement, immeuble locatif ou terrain à bâtir, est soumis à autorisation et, selon l'OFJ, exclu en l'absence de motif d'autorisation. L'article 9 de la LFAIE permet aux cantons de prévoir trois motifs : le logement social, la résidence secondaire dans un lieu auquel vous êtes très étroitement lié, et le logement de vacances ou l'appartement dans un apparthôtel, dans les limites d'un contingent.

### La résidence secondaire pour des relations « extrêmement étroites »

L'article 9, alinéa 1, lettre c, vise une résidence secondaire dans un lieu avec lequel vous entretenez des relations « extrêmement étroites et dignes d'être protégées ». L'article 6 de l'OAIE en donne le sens : des relations régulières pour sauvegarder des intérêts prépondérants d'ordre économique, scientifique ou culturel. Avoir de la famille en Suisse, y passer ses vacances, y suivre une cure ou des études ne suffit pas. Selon l'OFJ, quatorze cantons ont prévu ce motif : Appenzell Rhodes-Extérieures, Bâle-Ville, Fribourg, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Saint-Gall, Soleure, Tessin, Uri, Valais, Vaud et Zurich. Genève n'en fait pas partie. Si cette résidence n'est plus utilisée comme telle, elle doit être revendue dans les deux ans (art. 11 al. 2 OAIE).

### Le logement de vacances

Le logement de vacances n'est autorisé que dans un lieu à vocation touristique désigné par le canton (art. 9 al. 3 LFAIE) et dans les limites du contingent cantonal (section 5). Les règles fédérales s'appliquent dans tous les cas :

-   **surface** : une surface nette de plancher habitable qui ne dépasse pas, en règle générale, 200 m², et, hors propriété par étages, un terrain de 1 000 m² au plus (art. 10 al. 2 et 3 OAIE). Selon la pratique décrite par l'OFJ, jusqu'à 250 m² habitables et 1 500 m² de terrain en cas de besoin supplémentaire prouvé ;
-   **un seul bien par famille** : si vous, votre conjoint ou partenaire enregistré ou vos enfants de moins de 18 ans possédez déjà un logement de ce genre en Suisse, il faut vendre le premier avant d'acheter le second (art. 12 let. d LFAIE, art. 11 al. 1 OAIE) ;
-   **pas de location à l'année** : la location temporaire est admise, mais vous devez pouvoir utiliser le logement vous-même à tout moment (art. 11 al. 2 OAIE) ;
-   **en nom propre** : par une personne physique, jamais par une société (art. 8 OAIE) ;
-   **délai** : l'autorisation se périme si elle n'est pas utilisée dans les trois ans (art. 12 al. 1 OAIE).

Les cantons et les communes peuvent encore durcir ces règles : bloquer les autorisations dans une localité, n'autoriser que la propriété par étages ou un quota par ensemble, prévoir un droit de préemption (art. 13 LFAIE). Pour un apparthôtel, l'article 10 exige notamment que l'hôtelier détienne au moins 51 % de la propriété et que 65 % au moins des quotes-parts soient exploitées durablement sous forme hôtelière.

### La Lex Weber s'ajoute à la Lex Koller

Indépendamment de la nationalité, la [loi fédérale sur les résidences secondaires](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2015/886/fr) (LRS, RS 702, dite Lex Weber) interdit d'autoriser de nouvelles résidences secondaires dans les communes qui en comptent déjà plus de 20 % (art. 6 al. 1). Les logements créés selon l'ancien droit, c'est-à-dire conformément au droit en vigueur avant le 11 mars 2012 ou au bénéfice d'une autorisation définitive à cette date (art. 10), restent libres d'usage, sous réserve du droit cantonal ou communal (art. 11 al. 1). La Lex Weber vaut aussi pour les acheteurs suisses : un logement de vacances acheté par une personne à l'étranger doit donc être compatible avec les deux lois. Dans une station de montagne, vérifiez auprès de la commune si le logement est un logement de l'ancien droit ou s'il est grevé d'une restriction d'utilisation mentionnée au registre foncier.

**💡 La revente entre étrangers :** lorsque le vendeur avait lui-même obtenu une autorisation pour ce logement, l'achat n'est pas imputé sur le contingent du canton (art. 9 al. 4 let. a LFAIE). L'acheteur a toutefois besoin de sa propre autorisation.

## 5\. Combien de logements de vacances chaque canton peut-il autoriser ?

**Au total, 1 500 autorisations par an pour toute la Suisse, réparties entre 17 cantons ; les neuf autres cantons, dont Genève et Zurich, n'en ont aucun.** L'article 11 de la LFAIE plafonne le contingent national à 1 500 unités et charge le Conseil fédéral de le répartir selon la vocation touristique des cantons et la part du sol déjà en mains étrangères. L'annexe 1 de l'OAIE fixe ce plafond à 1 500 autorisations par année et en donne la répartition.

| Canton | Contingent annuel (logements de vacances et apparthôtels) |
| --- | --- |
| Valais | 330 |
| Grisons | 290 |
| Tessin | 195 |
| Vaud | 175 |
| Berne | 140 |
| Lucerne, Schwyz, Fribourg | 50 chacun |
| Saint-Gall | 45 |
| Neuchâtel | 35 |
| Appenzell Rhodes-Extérieures, Uri, Obwald, Nidwald, Glaris, Jura, Schaffhouse | 20 chacun |
| Zurich, Zoug, Soleure, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Appenzell Rhodes-Intérieures, Argovie, Thurgovie, Genève | Aucun contingent |
| **Total** | **1 500** |

Trois précisions de l'OFJ : Appenzell Rhodes-Extérieures et Nidwald n'autorisent que des logements de vacances, Schaffhouse uniquement des appartements dans des apparthôtels. Dans un canton sans contingent, une personne domiciliée à l'étranger ne peut pas acheter de logement de vacances : aucun motif cantonal ne le permet.

Les unités non utilisées sont reportées sur l'année suivante. Si elles ne sont pas utilisées au 31 octobre de cette année-là, l'OFJ les répartit entre les cantons qui ont épuisé leur contingent et qui en font la demande, à raison de la moitié de leur contingent annuel au plus ; les unités reportées ou attribuées qui ne sont pas utilisées au 31 décembre sont périmées (art. 9 al. 3 à 7 OAIE). Le nombre d'unités encore disponibles dans une station se demande à l'autorité cantonale.

## 6\. Comment se déroule la procédure, et que risquez-vous sans autorisation ?

**L'autorisation se demande à l'autorité cantonale du lieu de l'immeuble, dès la conclusion de l'acte ; sans elle, la vente est sans effet, puis nulle, et l'acheteur s'expose à des sanctions pénales.** L'article 15 de la LFAIE confie la décision à une autorité cantonale de première instance, celle du canton où se trouve l'immeuble.

### Les étapes

1.  **La demande** : sitôt l'acte conclu, toute personne dont l'assujettissement n'est pas d'emblée exclu demande l'autorisation, ou une décision constatant qu'elle n'y est pas assujettie (art. 17 al. 1 LFAIE, art. 15 al. 1 OAIE).
2.  **Le notaire et le registre foncier** : l'acte authentique fait foi des faits que le notaire certifie avoir vérifiés. Une simple déclaration générale de non-assujettissement n'a pas de valeur probante, sauf les déclarations sur l'usage prévu, comme celle du frontalier (art. 18 al. 2 et 3 OAIE). Si le conservateur du registre foncier ne peut pas exclure l'assujettissement, il suspend l'inscription et vous laisse 30 jours pour saisir l'autorité ; sinon, la réquisition est écartée (art. 18 al. 1 LFAIE).
3.  **La décision et le recours** : le délai de recours cantonal est de 30 jours ; l'OFJ et la commune peuvent aussi recourir (art. 20 al. 2 et 3 LFAIE).

Quelques autorités de première instance, selon la liste publiée par l'OFJ (état au 21 octobre 2026) : à Genève, la Direction juridique du Département des institutions et du numérique ; dans le canton de Vaud, la Commission foncière, Section II ; en Valais, l'Office juridique du Service du registre foncier ; à Fribourg, la Commission pour l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger ; à Neuchâtel, la COMACQ ; au Tessin, l'Autorità cantonale di I. istanza LAFE, à Lugano ; aux Grisons, le Grundbuchinspektorat und Handelsregister ; à Berne, les préfectures ; à Zurich, les conseils de district. Les coordonnées complètes figurent dans le [document de l'OFJ sur les autorités cantonales](https://www.bj.admin.ch/dam/fr/sd-web/4wGADP5KA1Lk/kontaktdaten-kantonale-bewilligungsbehoerden-f.pdf). Les délais de traitement et les émoluments ne sont pas fixés par le droit fédéral : demandez-les à l'autorité concernée.

### Les conséquences d'un achat sans autorisation

-   **Sur la vente** : sans autorisation passée en force, l'acte reste sans effet ; il est nul s'il est exécuté sans autorisation, si l'autorisation est refusée ou révoquée, ou si le registre foncier écarte la réquisition. Les prestations déjà versées peuvent être réclamées dans l'année qui suit la connaissance de ce droit, et au plus tard dans les dix ans qui suivent leur exécution (art. 26 al. 1, 2 et 4).
-   **Sur le bien** : l'autorité cantonale agit d'office en rétablissement de l'état antérieur ; si c'est impossible ou inopportun, le juge ordonne la vente aux enchères publiques, l'acquéreur ne récupère que son prix de revient et l'excédent revient au canton (art. 27 al. 1 et 2 LFAIE).
-   **Sur le plan pénal** : l'exécution intentionnelle d'un acte nul est passible d'une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d'une peine pécuniaire, de six mois à trois ans si l'auteur agit par métier ; la négligence, d'une amende jusqu'à 50 000 francs (art. 28). Les mêmes peines s'appliquent à qui fournit des indications inexactes (art. 29).

## 7\. Que changerait la réforme mise en consultation en 2026 ?

**Le Conseil fédéral a mis en consultation, du 15 avril au 15 juillet 2026, un durcissement de la Lex Koller ; au 26 octobre 2026, il n'a pas encore présenté de message au Parlement et aucune de ces mesures n'est en vigueur.** Tout ce qui suit décrit un avant-projet, susceptible d'être modifié ou abandonné ; les règles des sections 1 à 6 restent celles qui s'appliquent.

Le 29 janvier 2025, en rejetant l'initiative populaire « Pas de Suisse à 10 millions ! », le Conseil fédéral avait décidé de mesures d'accompagnement, dont un volet logement, et chargé le Département fédéral de justice et police de préparer une modification de la LFAIE. L'initiative a été rejetée par le peuple et les cantons le 14 juin 2026. Les prises de position reçues pendant la consultation ont été publiées par l'OFJ le 27 juillet 2026.

Selon l'[avant-projet](https://www.bj.admin.ch/dam/fr/sd-web/2OCJ82Ke7w3i/vorentw-rev-lex-koller.pdf) et le [communiqué du 15 avril 2026](https://www.admin.ch/fr/newnsb/4mzivVX5Ko4dpap06YtuI), la réforme :

-   soumettrait à autorisation la **résidence principale des ressortissants de pays tiers** domiciliés en Suisse, avec une seule unité d'habitation, et les obligerait à la revendre dans les deux ans si elle cessait d'être leur résidence principale ;
-   n'exempterait plus les **locaux commerciaux** que s'ils servent à l'acquéreur lui-même, ce qui mettrait fin à l'achat de locaux pour les louer ;
-   ramènerait le plafond des **contingents de logements de vacances de 1 500 à 750 unités**, dont 150 réservées aux cantons qui n'ont pas de motif « logement de vacances », et imputerait de nouveau sur le contingent les reventes entre personnes à l'étranger ;
-   soumettrait à autorisation l'achat de **parts de fonds et de SICAV immobilières** négociées sur un marché régulier et d'actions de sociétés immobilières d'habitation cotées, avec un contrôle confié aux participants à la bourse ;
-   traiterait le cas des logements du personnel hôtelier, en réponse à une motion parlementaire.

**Ce que l'avant-projet ne toucherait pas** : l'article 7, lettre j, qui ouvre la résidence secondaire aux frontaliers de l'UE et de l'AELE, ne figure pas parmi les articles modifiés. Le [rapport explicatif](https://www.bj.admin.ch/dam/fr/sd-web/LK96TkQoP-cj/vn-ber-rev-lex-koller.pdf) rappelle que les ressortissants de l'UE et de l'AELE domiciliés en Suisse restent hors du régime de l'autorisation. L'état de la procédure se suit sur la page [révision de la lex Koller](https://www.bj.admin.ch/fr/revision-de-la-lex-koller) de l'OFJ.

**⚠️ Une confusion fréquente :** des articles de presse plus anciens selon lesquels le Conseil fédéral renoncerait à durcir la Lex Koller circulent encore. Ils portent sur une révision antérieure, pas sur la consultation de 2026 : vérifiez toujours la date de publication.

## 8\. Comment préparer le financement et le paiement en francs ?

**Le prix se paie en francs suisses au notaire ; si vos fonds propres sont en euros, le taux de change appliqué au moment de la conversion pèse directement sur votre budget.** Avant cela, deux points de droit méritent votre attention.

### Le financement peut lui-même relever de la Lex Koller

L'article 1, alinéa 2, lettre b, de l'OAIE assimile à une acquisition d'immeuble le financement d'un achat ou d'une construction lorsque les accords, le montant des crédits ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur dans un rapport de dépendance particulière envers le créancier. Dans ces conditions, un crédit accordé par un prêteur qui est lui-même une personne à l'étranger peut entrer dans le champ de la loi. Pour des locaux servant d'établissement stable, l'OFJ précise que le financement et l'acquisition d'une cédule hypothécaire sont également libres.

Les conditions d'un crédit hypothécaire pour un acheteur domicilié hors de Suisse, comme la part de fonds propres exigée ou la prise en compte d'un revenu en euros, relèvent de la politique de chaque banque : renseignez-vous auprès du prêteur avant de signer une promesse d'achat. Si vous êtes frontalier et que vous achetez plutôt côté France avec un salaire en francs, notre guide sur l'[achat immobilier en zone frontalière avec un salaire en CHF](https://www.ibani.com/guides/achat-immobilier-zone-frontaliere-salaire-chf) traite les règles d'emprunt françaises.

### Convertir et transférer les fonds propres

Le montant à verser au notaire est en francs. Convenez avec le notaire de la date du versement, pour que les fonds soient crédités avant la signature, et prévoyez la conversion en conséquence. Un compte au nom de l'acheteur facilite le contrôle de l'origine des fonds.

**💡 Le change avec ibani :** [ibani](https://www.ibani.com/app) est un intermédiaire financier genevois affilié à l'OAR SO-FIT, pas une banque. Vous recevez un IBAN suisse à votre nom, qui sert de compte de passage et non de compte de dépôt : vos euros y sont convertis en francs au taux réel du marché, majoré d'une marge de 0,40 % à 0,15 % selon le montant, puis virés vers le compte du notaire. ibani ne finance pas l'achat et n'intervient pas dans la procédure d'autorisation. Le cours du jour se suit sur notre [convertisseur CHF-EUR](https://www.ibani.com/convertisseur-de-devises/taux-chf-eur), et notre page [change pour un achat immobilier](https://www.ibani.com/particuliers/achat-immobilier) présente le service.

## 9\. Ce qu'il faut retenir

La Lex Koller ne demande pas « êtes-vous étranger ? », mais « où êtes-vous domicilié, de quel État êtes-vous ressortissant, et que comptez-vous faire du bien ? ». Un Européen domicilié en Suisse ou un titulaire du permis C achète librement. Un ressortissant d'un pays tiers avec permis B achète librement sa résidence principale, à condition de l'habiter. Un frontalier de l'UE ou de l'AELE achète librement une résidence secondaire près de son travail, à condition de l'occuper lui-même. Pour toute autre personne domiciliée hors de Suisse, un logement ne s'achète qu'avec une autorisation cantonale, en pratique pour un logement de vacances dans l'un des 17 cantons qui disposent d'un contingent.

Trois réflexes avant de signer : **vérifier votre statut** au jour de l'acte, et non au jour où vous avez commencé à chercher ; **interroger l'autorité du canton** où se trouve le bien en cas de doute, notamment sur la « région du lieu de travail » ou les unités de contingent disponibles ; **suivre la réforme**, qui pourrait changer la donne pour les ressortissants de pays tiers et les investisseurs, mais qui n'est pas en vigueur au 26 octobre 2026.

## 10\. Questions fréquentes

Oui, s'il est ressortissant d'un État de l'UE ou de l'AELE et titulaire d'une autorisation frontalière UE/AELE (permis G) : il peut acquérir sans autorisation une résidence secondaire dans la région de son lieu de travail (art. 7 let. j LFAIE). Le logement doit faciliter son activité en Suisse, ne compter qu'une seule unité d'habitation et ne pas être loué, même partiellement. Au-delà de 1 000 m² de terrain, le registre foncier renvoie le dossier à l'autorité cantonale. Un logement de vacances ou un achat de placement reste soumis à autorisation. Le frontalier ressortissant d'un pays tiers ne bénéficie pas de cette exception.

Non. Un ressortissant de l'UE ou de l'AELE qui a son domicile légal et effectif en Suisse n'est pas une personne à l'étranger au sens de la Lex Koller (art. 5 LFAIE) : il achète aux mêmes conditions qu'un Suisse, y compris un logement à louer. Le domicile légal suppose une autorisation UE/AELE valable (séjour B, établissement C ou courte durée L). Un permis et une attestation communale ne suffisent pas à eux seuls : il faut aussi prouver que le centre de votre vie est en Suisse.

Seulement avec une autorisation cantonale, dans un lieu à vocation touristique désigné par le canton et dans la limite du contingent annuel. Dix-sept cantons disposent d'un contingent, sur un total national de 1 500 unités par an (Valais 330, Grisons 290, Tessin 195, Vaud 175, Berne 140, notamment). Genève, Zurich, Zoug, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Soleure, Argovie, Thurgovie et Appenzell Rhodes-Intérieures n'en ont aucun. La surface habitable ne doit en règle générale pas dépasser 200 m², et une famille ne peut détenir qu'un seul logement de ce genre.

Non, si vous êtes une personne à l'étranger : l'achat d'un logement comme placement est soumis à autorisation et la loi ne prévoit aucun motif qui permette de l'accorder. Restent possibles, en droit en vigueur au 26 octobre 2026, l'achat de locaux commerciaux, même pour les louer à un exploitant, et l'achat de parts de fonds immobiliers négociées sur un marché régulier ou d'actions de sociétés immobilières cotées en Suisse. La réforme mise en consultation en 2026 propose de fermer ces deux voies.

Oui, si vous habitez réellement le logement. Un ressortissant d'un pays tiers titulaire d'un permis B peut acheter sans autorisation sa résidence principale au lieu de son domicile légal et effectif (art. 2 al. 2 let. b LFAIE). L'achat se fait en nom propre, porte sur une seule unité d'habitation et exclut toute location, même d'une place de parc. Au-delà de 3 000 m² de terrain, le registre foncier renvoie le dossier à l'autorité cantonale. Un ressortissant de l'UE ou de l'AELE domicilié en Suisse n'est, lui, pas concerné par ces conditions.

L'acte reste sans effet tant que l'autorisation n'est pas passée en force, et il devient nul s'il est exécuté sans autorisation ou si celle-ci est refusée (art. 26 LFAIE). L'autorité cantonale agit d'office en rétablissement de l'état antérieur ; si c'est impossible ou inopportun, le juge ordonne la vente aux enchères publiques et l'acquéreur ne récupère que son prix de revient (art. 27). L'exécution intentionnelle d'un acte nul est passible d'une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d'une peine pécuniaire, et la négligence d'une amende jusqu'à 50 000 francs (art. 28).

Non. Le Conseil fédéral a mis en consultation, du 15 avril au 15 juillet 2026, un durcissement de la Lex Koller ; au 26 octobre 2026, il n'a pas encore présenté de message au Parlement et aucune de ces mesures n'est en vigueur. L'avant-projet soumettrait notamment à autorisation la résidence principale des ressortissants de pays tiers, réduirait le contingent national de logements de vacances de 1 500 à 750 unités et soumettrait à autorisation les parts de fonds immobiliers négociées sur un marché régulier. Il ne modifie pas l'exception des frontaliers de l'UE et de l'AELE.

En principe, non. Selon l'Office fédéral de la justice, une résidence principale acquise sans autorisation n'a pas à être revendue en cas de changement de domicile, et un frontalier qui prend sa retraite peut garder sa résidence secondaire. Un ressortissant de l'UE qui repart dans son pays redevient une personne à l'étranger, mais n'a pas l'obligation de revendre ce qu'il a acquis. L'exception vise l'abus : un achat fait dès le départ sans intention d'habiter le logement. Le cas de la résidence secondaire autorisée pour des relations étroites avec un lieu est différent : elle doit être revendue dans les deux ans si elle n'est plus utilisée comme telle.

## Sources officielles

-   [Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211.412.41)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1984/1148_1148_1148/fr), état le 1er juillet 2023 : art. 2 (principe, établissement stable, résidence principale), art. 4 (fonds et sociétés immobilières), art. 5 et 6 (personnes à l'étranger), art. 7 (exceptions, dont let. j pour les frontaliers), art. 8 et 9 (motifs d'autorisation), art. 10 et 11 (apparthôtels, contingents), art. 12 et 13 (refus, restrictions cantonales), art. 15 à 20 (procédure), art. 25 à 29 (sanctions) — Fedlex, consulté le 26.10.2026
-   [Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE, RS 211.412.411)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1984/1164_1164_1164/fr), état le 1er mars 2024 : art. 1 (financement), art. 2 (domicile), art. 3, 5 et 6, art. 8 à 12 (surfaces, conditions et charges, péremption), art. 15 et 18 à 18a (procédure, registre foncier), annexe 1 (contingents cantonaux) — Fedlex, consulté le 26.10.2026
-   [Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS, RS 702)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2015/886/fr), état le 1er octobre 2024 : art. 6, 10 et 11 — Fedlex, consulté le 26.10.2026
-   [Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger : questions et réponses](https://www.bj.admin.ch/fr/questions-et-reponses) (publiées le 21 octobre 2026) — Office fédéral de la justice, consulté le 26.10.2026 ; [page de présentation de la LFAIE](https://www.bj.admin.ch/fr/acquisition-d-immeubles-par-des-personnes-a-l-etranger), consultée le 26.10.2026
-   [Contacts des autorités cantonales](https://www.bj.admin.ch/dam/fr/sd-web/4wGADP5KA1Lk/kontaktdaten-kantonale-bewilligungsbehoerden-f.pdf) (état au 21 octobre 2026) — Office fédéral de la justice, consulté le 26.10.2026
-   [Révision de la lex Koller](https://www.bj.admin.ch/fr/revision-de-la-lex-koller) (étapes, prises de position) ; [avant-projet](https://www.bj.admin.ch/dam/fr/sd-web/2OCJ82Ke7w3i/vorentw-rev-lex-koller.pdf) ; [rapport explicatif](https://www.bj.admin.ch/dam/fr/sd-web/LK96TkQoP-cj/vn-ber-rev-lex-koller.pdf) — Office fédéral de la justice, consultés le 26.10.2026 ; [procédure de consultation](https://www.fedlex.admin.ch/eli/dl/proj/2025/58/cons_1/fr) — Fedlex, consultée le 26.10.2026
-   [Le Conseil fédéral entend restreindre plus fortement l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger](https://www.admin.ch/fr/newnsb/4mzivVX5Ko4dpap06YtuI), communiqué du 15 avril 2026 — Conseil fédéral, consulté le 26.10.2026
-   [Votes et chronologie](https://www.europa.eda.admin.ch/fr/votes-et-chronologie) (initiative « Pas de Suisse à 10 millions ! », 14 juin 2026) — Département fédéral des affaires étrangères, consulté le 26.10.2026

**Avertissement :** ce guide décrit le droit fédéral en vigueur au 26 octobre 2026. La réforme de la LFAIE mise en consultation en 2026 n'est pas en vigueur et peut encore changer. Les cantons et les communes appliquent leurs propres règles d'exécution, lieux touristiques et restrictions, qui ne sont pas détaillés ici. Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni une recommandation en matière de financement ou de change. Avant de signer, faites confirmer votre situation par l'autorité cantonale compétente du lieu de l'immeuble et par le notaire chargé de l'acte.

## Des fonds propres en euros, un prix en francs ?

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