--- title: "Sociedades Imobiliárias (SI): Tributação e Repatriação de Rendimentos para Não Residentes" url: https://www.ibani.com/pt/guias/fiscalidade-imobiliaria-suica-nao-residentes lang: pt date_modified: 2026-09-30 author: "Brice DELHOME" --- ![Contrato imobiliário e cálculos financeiros sobre uma secretária na Suíça](https://www.ibani.com/images/societe-immobiliere-suisse-fiscalite.jpg) # Sociedades Imobiliárias (SI): Tributação e Repatriação de Rendimentos para Não Residentes A investir em imóveis suíços a partir do estrangeiro? Domine as subtilezas do imposto retido na fonte e otimize o repatriamento dos seus rendimentos de arrendamento com a nossa experiência. Atualizado a 30 de setembro de 2026 Por [Brice DELHOME](https://www.ibani.com/pt/autor/brice-delhome) 📌 Em resumo: sociedades imobiliárias suíças e investidores não residentes - **Uma sociedade imobiliária suíça (SI) detida a partir do estrangeiro continua tributável na Suíça:** paga o imposto sobre o lucro e sobre o capital na Suíça, principalmente onde se situa o imóvel. Os rendimentos de arrendamento só chegam ao acionista sob a forma de dividendos. - **Imposto antecipado:** os dividendos pagos pela SI estão sujeitos a um imposto antecipado de 35 %, mesmo quando o acionista reside no estrangeiro. - **O exemplo da França:** de acordo com o acordo de dupla tributação franco-suíço, a Suíça retém 15 % no caso geral (pessoa singular, ou sociedade que detém menos de 10 % do capital), e o saldo de 20 % pode ser reembolsado através do Formulário 83, validado pela administração fiscal francesa; uma sociedade francesa que detenha pelo menos 10 % do capital da SI pode beneficiar de uma taxa de 0 % (art. 11.º, n.º 2, alínea b), do acordo). - **O repatriamento também tem um custo:** converter CHF em euros através de um banco tradicional custa muitas vezes entre 1,5 % e 2,5 %, ou seja, entre 1'500 e 2'500 CHF por cada 100'000 CHF. A estabilidade do mercado imobiliário suíço atrai muitos investidores não residentes. Quer esteja estabelecido na vizinha França ou noutro local do mundo, a estruturação deste investimento é feita frequentemente através de uma **Sociedade Imobiliária (Société Immobilière ou SI)**, normalmente sob a forma de uma Sociedade Anónima (SA). No entanto, esta montagem jurídica exige uma leitura atenta das regras fiscais transfronteiriças e uma estratégia de otimização financeira no momento do pagamento dos rendimentos. ## 1\. Como é tributada uma SI suíça? Na Suíça, uma Sociedade Imobiliária está sujeita a impostos sobre o seu lucro (rendimento líquido de arrendamento) e sobre o seu capital, cobrados a nível federal, cantonal e comunal. A localização do imóvel define o principal local de tributação. ### Sujeição fiscal por vínculo pessoal (sede na Suíça) Uma SI constituída como sociedade anónima suíça está sujeita ao imposto federal direto por ter a sua sede na Suíça: é o vínculo pessoal ([art. 50.º LIFD, em francês](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1991/1184_1184_1184/fr#art_50)). Mesmo que o único acionista da SI resida no estrangeiro, a empresa permanece, portanto, totalmente tributável na Suíça. O rendimento de arrendamento gerado só pode ser transferido para o acionista sob a forma de **dividendos**, uma vez que a SI tenha cumprido as suas próprias obrigações fiscais empresariais. ## 2\. Que imposto de retenção na fonte se aplica aos dividendos e o que preveem os acordos de dupla tributação (ADT)? A distribuição de lucros é o momento crítico para o investidor não residente. A Administração Fiscal Federal (AFC) cobra um **imposto retido na fonte de 35 %** ([art. 13.º da LIA](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1966/371_385_384/fr#art_13)) sobre os dividendos pagos pela SI. ### O Exemplo dos Residentes Europeus Em conformidade com os Acordos de Dupla Tributação (como o ADT franco-suíço), o investidor domiciliado no estrangeiro declara estes dividendos à sua administração fiscal local. O ADT geralmente permite limitar a carga fiscal final: - No caso geral (pessoa singular, ou sociedade que detém menos de 10 % do capital), a Suíça retém um imposto residual de 15 % ([art. 11.º, n.º 2, alínea a), do ADT franco-suíço](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1967/1079_1119_1113/fr#art_11)). - Se o acionista for uma sociedade residente em França que detenha, direta ou indiretamente, pelo menos 10 % do capital da SI, os dividendos só são, em princípio, tributáveis em França (art. 11.º, n.º 2, alínea b), sem prejuízo da cláusula antiabuso do mesmo número): a Suíça não retém então nada. - No caso geral, o saldo (20 %) pode ser reembolsado ao investidor mediante a apresentação de formulários específicos (como o [Formulário 83](https://www.estv.admin.ch/en/france-en) para a França) devidamente validados pelas autoridades fiscais estrangeiras. Recomenda-se vivamente que esta montagem seja validada por um contabilista certificado ou por um advogado fiscalista especializado em matéria transfronteiriça, a fim de garantir a total conformidade da declaração. ## 3\. Como evitar a erosão do rendimento no repatriamento dos fundos? Uma vez distribuídos os dividendos ou rendas e liquidados os impostos, o investidor enfrenta o desafio da transferência cambial. Repatriar Francos Suíços (CHF) para uma conta em Euros (EUR) ou noutra moeda utilizando um banco tradicional é o erro mais dispendioso cometido pelos investidores. | Método de transferência | Margem cambial típica | Impacto num repatriamento de 100'000 CHF | | --- | --- | --- | | Banco suíço tradicional (SWIFT) | Entre 1,5 % e 2,5 % | **Perda estimada de 1'500 a 2'500 CHF** | | Solução ibani Business | De 0,20 % a 0,30 % (escala decrescente) | **Custo da margem: de 200 a 300 CHF** | Os bancos tradicionais cobram comissões fixas elevadas, comissões de correspondente e, sobretudo, aplicam uma margem opaca sobre a taxa de câmbio (spread) em comparação com a taxa interbancária real. ## 4\. Como reduzir com a ibani o custo de repatriar os seus dividendos? Para reduzir o custo de conversão dos seus rendimentos imobiliários suíços, a ibani disponibiliza aos investidores e às Sociedades Imobiliárias uma infraestrutura financeira dedicada e uma escala de margens publicada, decrescente consoante o montante de cada operação: - **Menos de 10 000 CHF:** Margem da taxa de câmbio de **0,40 %**. - **De 10 000 CHF a 50 000 CHF:** Margem da taxa de câmbio de **0,35 %**. - **De 50 000 CHF a 100 000 CHF:** Margem da taxa de câmbio de **0,30 %**. - **De 100 000 CHF a 250 000 CHF:** Margem da taxa de câmbio de **0,20 %**. - **De 250 000 CHF a 1 milhão de CHF:** Margem da taxa de câmbio de **0,15 %**. - **Acima de 1 milhão de CHF:** Tarifa à medida. Em termos práticos, a SI paga os dividendos em CHF para um **IBAN suíço dedicado** atribuído a si, através de uma simples transferência nacional gratuita. Os seus fundos são convertidos em euros com a margem indicada acima e depois transferidos para a sua conta bancária europeia. ### Reduza o Custo de Conversão dos Seus Rendimentos Imobiliários Deixe de permitir que a conversão cambial reduza a rentabilidade dos seus investimentos na Suíça. [Descubra a oferta da ibani para empresas](https://www.ibani.com/pt/empresas) ## Perguntas frequentes (imobiliário e fiscalidade) Sim, se o imóvel for detido através de uma Sociedade Imobiliária (SI) que paga um dividendo, este pagamento está sujeito a um imposto retido na fonte de 35 %. Uma parte pode ser recuperada consoante o Acordo de Dupla Tributação (ADT) celebrado com o país de residência do investidor. As transferências bancárias tradicionais aplicam frequentemente margens cambiais proibitivas. Recomenda-se a utilização de um intermediário financeiro especializado como a ibani para beneficiar da taxa interbancária real, acrescida de uma margem transparente e decrescente consoante o montante: de 0,40 % abaixo de 10 000 CHF a 0,15 % entre 250 000 CHF e 1 milhão, com tarifa à medida acima disso. ## Fontes oficiais - [Lei federal sobre o imposto antecipado (LIA), art. 13.º (taxa de 35 %)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1966/371_385_384/fr#art_13) — Fedlex (texto oficial em francês), consultado em 29/09/2026 - [Convenção entre a Suíça e a França para eliminar a dupla tributação em matéria de impostos sobre o rendimento e sobre o património e prevenir a fraude e a evasão fiscais, art. 11.º (dividendos, 15 % ou 0 %)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1967/1079_1119_1113/fr#art_11) — Fedlex (texto oficial em francês), consultado em 29/09/2026 - [Dupla tributação Suíça-França: convenção e formulário 83 de pedido de reembolso](https://www.estv.admin.ch/en/france-en) — Administração Federal das Contribuições (AFC), consultado em 29/09/2026 ## Receba os nossos dossiês para investidores Não perca os nossos futuros relatórios técnicos sobre investimento imobiliário na Suíça, fiscalidade transfronteiriça e otimização de fluxos financeiros. 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