Die Bildung von ausreichendem Eigenkapital ist oft das Haupthindernis auf dem Weg zum Eigenheim. Für Grenzgänger und Schweizer Auswanderer gibt es eine leistungsstarke Lösung: die Mobilisierung des in der Schweizer Pensionskasse (2. Säule / BVG) angesammelten Kapitals für den Erwerb von Immobilien ausserhalb der Schweiz.
Diese gesetzliche Bestimmung, die als WEF (Wohneigentumsförderung) bezeichnet wird, verwirklicht den Immobilientraum vieler Familien. Die Überweisung solch grosser Summen von der Schweiz in die Eurozone erfordert jedoch die Beherrschung strenger gesetzlicher Regeln, einer komplexen grenzüberschreitenden Besteuerung (insbesondere mit Deutschland), und die Vermeidung der verheerenden Falle der Bankwechselkurse.
📌 Vorbezug der 2. Säule für Immobilien auf einen Blick👉 Bedingung Nr. 1: Die Immobilie (in Deutschland, Österreich usw.) muss Ihr Hauptwohnsitz sein (keine Vermietung oder Zweitwohnsitz).
👉 Der Betrag: Mindestvorbezug von 20.000 CHF. Ab 50 Jahren ist der beziehbare Betrag begrenzt.
👉 Besteuerung (Fall Deutschland): Quellensteuer in der Schweiz, dann Besteuerung in Deutschland (Einkommensteuer nach persönlichem Steuersatz gem. § 22 EStG). Die Schweizer Quellensteuer kann per DBA zurückgefordert werden.
👉 Die Notarfalle: Wenn Ihre Pensionskasse die CHF direkt auf das Euro-Konto des deutschen Notars überweist, wendet dessen Bank einen katastrophalen Wechselkurs an. Ein häufiger Verlust von 2.000 € bis 5.000 € beim Eigenkapital.
👉 Die Lösung: Leiten Sie die Gelder über einen Währungsspezialisten wie ibani.
1. Gesetzliche Bedingungen für WEF im Ausland
Das Schweizer Recht erlaubt den Vorbezug von Mitteln der beruflichen Vorsorge (BVG) für den Kauf eines Eigenheims, auch über die Schweizer Grenzen hinaus (was für Grenzgänger entscheidend ist).
Voraussetzungen:
- Ausschliesslich Hauptwohnsitz: Sie (und/oder Ihre Familie) müssen diese Unterkunft dauerhaft bewohnen. Es ist strengstens verboten, das BVG zur Finanzierung eines Zweitwohnsitzes, eines Ferienhauses oder einer Mietinvestition zu verwenden (Bundesgesetz BVG).
- Beträge und Alter: Der Mindestvorbezug beträgt 20.000 CHF. Bis zu Ihrem 50. Lebensjahr können Sie Ihre gesamte Freizügigkeitsleistung beziehen. Nach dem 50. Lebensjahr ist der Vorbezug begrenzt (entweder der Betrag, den Sie mit 50 hatten, oder die Hälfte des Gesamtkapitals zum Zeitpunkt des Vorbezugs, wobei der höhere Betrag gilt).
- Zustimmung des Ehegatten: Wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, ist die schriftliche Zustimmung Ihres Ehegatten zwingend erforderlich (Unterschrift oft notariell beglaubigt).
- Veräusserungsbeschränkung: Es wird eine "Veräusserungsbeschränkung" eingetragen. Wenn Sie die Immobilie später weiterverkaufen, müssen Sie den bezogenen Betrag grundsätzlich an Ihre Pensionskasse zurückzahlen.
2. Vorbezug oder Verpfändung: Was wählen?
Die WEF bietet Ihnen zwei sehr unterschiedliche Mechanismen zur Finanzierung Ihrer Immobilie.
| Vorbezug (Auszahlung) | Verpfändung |
|---|
| Das Geld verlässt physisch Ihre Pensionskasse, um den Verkäufer oder Notar zu bezahlen. | Das Geld bleibt in der Pensionskasse. Es dient als Sicherheit (Pfand) für Ihre kreditgebende Bank. |
| Vorteil: Schafft direktes persönliches Eigenkapital, reduziert den Kreditbetrag bei der Bank und damit die Kreditraten. | Vorteil: Das Kapital wächst weiter und die Altersleistungen (Rente/Invalidität) werden nicht gekürzt. Keine sofortige Steuerzahlung. |
| Nachteil: Reduziert Ihre zukünftige Altersrente drastisch. Sie müssen auf das bezogene Kapital sofort Steuern zahlen. | Nachteil: Sie müssen weiterhin Bankzinsen auf den gesamten Preis des Hauses zahlen. Wenn Sie den Kredit nicht mehr bedienen können, pfändet die Bank Ihr BVG. |
In Deutschland zögern viele traditionelle Banken, ein Pfandrecht an einer ausländischen Pensionskasse zu akzeptieren. Der Vorbezug ist daher die von Grenzgängern am häufigsten verwendete Methode.
3. Fokus Deutschland: Besteuerung und Doppelbesteuerung
Wenn Sie in Deutschland wohnhaft sind und Ihre 2. Säule effektiv beziehen, gilt das ausgezahlte Kapital gemäss § 22 EStG als sonstiges Einkommen und wird besteuert. Der Mechanismus ist aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) genau geregelt.
Der 3-Stufen-Mechanismus:
- Die Quellensteuer (Schweiz): Bei der Auszahlung behält die Schweizer Pensionskasse eine Quellensteuer ein. Der Satz hängt vom Kanton ab, in dem die Vorsorgeeinrichtung ihren Sitz hat.
- Die Besteuerung in Deutschland: Sie müssen dieses Kapital in Ihrer deutschen Steuererklärung (Anlage R) angeben. Die Kapitalauszahlung unterliegt im Allgemeinen der vollen Einkommensteuer zu Ihrem persönlichen Steuersatz (unter Berücksichtigung der Progression).
- Die Schweizer Rückerstattung: Sobald Sie den deutschen Steuerbescheid erhalten haben (der beweist, dass Deutschland dieses Kapital besteuert hat), müssen Sie bei der zuständigen Schweizer Steuerverwaltung einen Rückerstattungsantrag stellen. Die Schweiz erstattet Ihnen dann die ursprünglich einbehaltene Quellensteuer vollständig zurück.
4. Der ibani Hack: Verlieren Sie keine 3.000 € bei Ihrem Eigenkapital
Der Kauf eines Hauses ist ein Lebensprojekt. Die Überweisung von 150.000 CHF BVG-Eigenkapital aus der Schweiz auf das Euro-Konto des Notars in Deutschland ist die Phase, in der viele Grenzgänger enorm viel Geld verlieren, ohne es zu merken.
💡 Die klassische Banküberweisungsfalle:Sie bitten Ihre Pensionskasse, die 150.000 CHF direkt auf das (deutsche) IBAN-Konto des Notars oder Ihrer Bank zu überweisen. Der Notar erhält Schweizer Franken. Seine Bank wendet einen "Schalter"-Wechselkurs mit einer hohen Marge (oft zwischen 1,5% und 2,5%) an. Bei 150.000 CHF haben Sie gerade zwischen 2.250 € und 3.750 € an Immobilienkaufkraft verloren!
🚀 Die sichere Lösung für grosse Volumina (ibani):- Das Transitkonto: Sie eröffnen ein kostenloses ibani-Konto und erhalten eine Schweizer IBAN (CH).
- Die BVG-Auszahlung: Die Pensionskasse überweist die 150.000 CHF kostenlos auf diese Schweizer ibani-IBAN.
- Der transparente Umtausch und Versand: ibani rechnet den Betrag zum echten Interbanken-Marktkurs mit einer klaren und äusserst geringen Marge um und führt die SEPA-Überweisung in Euro auf das Konto des deutschen Notars aus. Ihr Eigenkapital ist optimiert, der Notar erhält den exakt vereinbarten Betrag, und Sie haben Tausende Euro gespart.
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8 Minuten Lesezeit | Aktualisiert am 20. Februar 2026