Immobilienkauf in der Grenzregion mit einem CHF-Gehalt: Bankregeln
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Von Brice DELHOME
Zusammenfassung (Executive Summary)
Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich mit Einkommen in Schweizer Franken (CHF) unterliegt spezifischen Kreditvergaberegeln. Französische Banken wenden die strenge Verschuldungsgrenze des HCSF (35%) an, erheben jedoch einen Wechselkursabschlag (10 bis 15%) auf das Schweizer Gehalt, um sich gegen Währungsrisiken abzusichern. Grenzgänger können zwischen einem Kredit in Euro oder einem Fremdwährungskredit (CHF) wählen, wobei letzterer gemäss MCD-Richtlinie für Personen gesetzlich zulässig ist, die tatsächlich Einkünfte in der Darlehenswährung beziehen. Letztendlich beruht die Rentabilität der Operation auf der Optimierung der Wechselkurse bei der Überweisung des Eigenkapitals und der monatlichen Rückführung der Raten.
1. Kreditwürdigkeit: Verschuldungsgrad und Bank-"Abschlag"
Das Arbeiten in der Schweiz bietet unbestreitbar eine höhere Kaufkraft, was Grenzgänger zu äusserst begehrten Profilen für französische Banken macht. Allerdings wenden Kreditinstitute strenge Aufsichtsregeln an, die vom französischen Hohen Rat für Finanzstabilität (HCSF) diktiert werden.
Der HCSF-Standard von 35%
Seit 2022 ist die maximale Belastungsquote (Verschuldungsgrad) gesetzlich auf 35% Ihres Nettoeinkommens (inklusive Restschuldversicherung) begrenzt. Darüber hinaus darf die maximale Laufzeit eines Immobilienkredits 25 Jahre nicht überschreiten (bzw. 27 Jahre bei einem Kauf auf dem Bauplan - VEFA).
Die Grenzgänger-Besonderheit: Der Abschlag auf das CHF-Gehalt
Hier unterscheidet sich die Berechnung von der eines klassischen französischen Arbeitnehmers. Da Ihr Einkommen in CHF ist und Ihr Kredit (oder Ihre laufenden Ausgaben) überwiegend in EUR anfallen, bezieht die Bank das Wechselkursrisiko mit ein.
Zur Berechnung Ihrer Kreditwürdigkeit verwendet die Bank nicht den tagesaktuellen Wechselkurs. Sie wendet eine Sicherheitsmarge (Abschlag) auf Ihr Schweizer Nettogehalt an, die in der Regel zwischen 10% und 15% liegt.
Wenn Sie monatlich 6.000 CHF netto verdienen. Anstatt einen realen Kurs zu verwenden (z.B. 1 CHF = 1,05 EUR), wird die Bank Ihr Gehalt um 10% kürzen (auf 5.400 CHF) und dann einen "Stress"-Wechselkurs anwenden (oft nahe 1 CHF = 0,90 EUR). Das von der Bank für die Berechnung der 35%-Grenze herangezogene Grundeinkommen könnte nur 4.860 € betragen, was Ihre maximale Kreditwürdigkeit mechanisch verringert.
2. Die Wahl der Finanzierung: Euro-Kredit oder Fremdwährungskredit (CHF)?
Als Grenzgänger haben Sie Zugang zu einer Kreditstruktur, die nur einer Handvoll Kreditnehmern vorbehalten ist: dem Fremdwährungskredit. Es ist von entscheidender Bedeutung, seine Vorteile zu verstehen, aber besonders seine Grenzen im Falle von unvorhergesehenen Lebensereignissen.
| Der klassische Kredit in Euro (EUR) | Der Fremdwährungskredit (CHF) |
|---|---|
| Das geliehene Kapital und die monatlichen Raten sind in Euro ausgewiesen. | Das Kapital und die monatlichen Raten sind in Schweizer Franken ausgewiesen, obwohl die Immobilie in Euro gekauft wird. |
| Das natürliche Risiko: Sie tragen jeden Monat das Wechselkursrisiko bei der Rückführung Ihres Schweizer Gehalts zur Zahlung der Rate in Euro. | Der direkte Vorteil: Aufhebung des Wechselkursrisikos auf die monatliche Rate, da Sie der Bank das Geld in der gleichen Währung wie Ihr Gehalt zurückzahlen. |
| Rechtmässigkeit: Bei allen Banken zugänglich. | Rechtmässigkeit: Beschränkt durch die MCD-Richtlinie. Nur erlaubt, wenn der Kreditnehmer Einkünfte in der Darlehenswährung bezieht oder Vermögen in dieser besitzt. |
| Bei Arbeitslosigkeit oder Rückkehr nach Frankreich: Sie erhalten Einkommen in Euro (französisches Gehalt oder Arbeitslosengeld), um einen Kredit in Euro zurückzuzahlen. Das Währungsrisiko bleibt bei null, die Rate bleibt in lokaler Währung fest. | Die absolute Gefahr: Wenn Sie Ihren Schweizer Job verlieren oder sich entscheiden, in Frankreich zu arbeiten, verdienen Sie Euro, müssen aber in CHF zurückzahlen. Dann trifft Sie das Wechselkursrisiko mit voller Wucht: Wertet der Franken auf, explodieren die Eurokosten Ihrer monatlichen Rate und gefährden Ihre Zahlungsfähigkeit. |
Hinweis des Experten: Historisch gesehen war der CHF-Kredit sehr beliebt, da die Schweizer Leitzinsen (SARON) deutlich unter den europäischen Sätzen (Euribor) lagen. Obwohl sich dieser Abstand in den letzten Jahren verringert hat, bleibt der CHF-Kredit ein hervorragendes Instrument der Vermögensverwaltung zur Sicherung des monatlichen Budgets, vorausgesetzt, man verfügt über eine hohe berufliche Stabilität in der Schweiz.
3. Eigenkapital und Rückzahlung: Verlieren Sie nicht Ihr Kapital
Um eine Finanzierung zu gewähren, verlangen französische Banken heute ein Mindesteigenkapital von 10% des Immobilienpreises (zur Deckung der Notar- und Garantiegebühren), idealerweise 20%.
Wenn sich Ihre Ersparnisse in der Schweiz (CHF) befinden, müssen Sie einen grossen Betrag (z.B. 100.000 CHF) in Euro auf das Konto des französischen Notars überweisen. Bei dieser massiven Überweisung und dann bei jeder monatlichen Überweisung zur Rückzahlung Ihres Kredits entscheidet sich die Rentabilität Ihres Immobilienprojekts. Bevor Sie den Betrag bestätigen, lohnt es sich, Ihr Eigenkapital von Schweizer Franken in Euro zum realen Marktkurs umzurechnen, um die Summe, die der Notar erhält, genau abzuschätzen.
Der teure Fehler: Ihre Bank für den Geldwechsel zu nutzen
Wenn Sie Ihre Schweizer oder französische Bank die EUR/CHF-Umrechnung verwalten lassen, erleiden Sie eine versteckte Wechselkursmarge (den Bank-"Spread"), der oft bei etwa 1,5% liegt. Bei einem Eigenkapital von 100.000 CHF verlieren Sie sofort 1.500 CHF an Immobilienkaufkraft.
Durch die Nutzung eines spezialisierten Schweizer Finanzintermediärs wie ibani optimieren Sie Ihren Kauf radikal:
- Umrechnung des Eigenkapitals: Ihre Mittel werden zum echten Interbankenkurs umgerechnet, was die vom Notar erhaltenen Euro maximiert.
- Geglättete monatliche Raten: Automatisieren Sie die Überweisung Ihres CHF-Gehalts auf Ihr französisches EUR-Konto zur Bezahlung Ihres Kredits, ohne SWIFT-Gebühren und zum besten Kurs.
- Transparenz der Bewilligung: Ihre ibani-Kontoauszüge (die einen regelmässigen und optimierten Geldwechsel belegen) werden die französische Bank hinsichtlich der Stabilität Ihrer grenzüberschreitenden Überweisungen beruhigen.