Immobilienkauf in der Grenzregion mit einem CHF-Gehalt: Bankregeln
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Von Brice DELHOME
- Verschuldungsgrad beim Immobilienkauf mit CHF-Gehalt: Wer als Grenzgänger in Frankreich kauft, unterliegt der Obergrenze des HCSF von 35 % des Nettoeinkommens, Restschuldversicherung inklusive, bei einer Laufzeit von höchstens 25 Jahren (27 Jahre beim Kauf auf dem Bauplan, VEFA).
- Abschlag auf das Schweizer Gehalt: Um sich gegen das Währungsrisiko abzusichern, zieht die französische Bank je nach Institut 10 bis 15 % vom Nettogehalt in CHF ab, bevor sie es umrechnet; das senkt den möglichen Kreditbetrag.
- Kredit in CHF: Der Fremdwährungskredit, den die MCD-Richtlinie Kreditnehmern mit Einkommen in der Darlehenswährung erlaubt, beseitigt das Währungsrisiko auf der Monatsrate, solange das Gehalt aus der Schweiz kommt; geht die Schweizer Stelle verloren, wendet sich dieses Risiko gegen den Kreditnehmer.
- Eigenkapital: Die Banken verlangen in der Praxis mindestens 10 % des Kaufpreises, idealerweise 20 %; bei einem Eigenkapital von 100'000 CHF kostet eine Wechselkursmarge der Bank von rund 1,5 % etwa 1'500 CHF.
1. Wie viel können Sie mit einem CHF-Gehalt leihen?
Das Arbeiten in der Schweiz bietet unbestreitbar eine höhere Kaufkraft, was Grenzgänger zu äusserst begehrten Profilen für französische Banken macht. Allerdings wenden Kreditinstitute strenge Aufsichtsregeln an, die vom französischen Hohen Rat für Finanzstabilität (HCSF) diktiert werden.
Der HCSF-Standard von 35 %
Seit 2022 ist die maximale Belastungsquote (Verschuldungsgrad) gesetzlich auf 35 % Ihres Nettoeinkommens (inklusive Restschuldversicherung) begrenzt. Darüber hinaus darf die maximale Laufzeit eines Immobilienkredits 25 Jahre nicht überschreiten (bzw. 27 Jahre bei einem Kauf auf dem Bauplan - VEFA), gemäss dem Beschluss des HCSF vom 29. September 2021. Derselbe Beschluss lässt den Banken einen Spielraum: Bis zu 20 % ihrer vierteljährlichen Produktion neuer Immobilienkredite dürfen von diesen Kriterien abweichen.
Die Grenzgänger-Besonderheit: der Abschlag auf das CHF-Gehalt
Hier unterscheidet sich die Berechnung von der eines klassischen französischen Arbeitnehmers. Da Ihr Einkommen in CHF ist und Ihr Kredit (oder Ihre laufenden Ausgaben) überwiegend in EUR anfallen, bezieht die Bank das Wechselkursrisiko mit ein.
Zur Berechnung Ihrer Kreditwürdigkeit berücksichtigt die Bank nicht Ihr volles, zum Tageskurs umgerechnetes Gehalt. Sie wendet zuerst eine Sicherheitsmarge (Abschlag) auf Ihr Schweizer Nettogehalt an, die je nach Institut zwischen 10 % und 15 % liegt.
Wenn Sie monatlich 6'000 CHF netto verdienen, ist Ihr Gehalt zum Tageskurs 6'300 € wert (z. B. 1 CHF = 1,05 EUR). Mit einem Abschlag von 10 % berücksichtigt die Bank nur 5'400 CHF, umgerechnet zum selben Kurs: Das für die Berechnung der 35-%-Grenze herangezogene Einkommen beträgt 5'670 € statt 6'300 €. Die maximale Monatsrate sinkt damit von rund 2'205 € auf rund 1'985 €, was Ihre Kreditwürdigkeit entsprechend verringert.
2. Die Wahl der Finanzierung: Euro-Kredit oder Fremdwährungskredit (CHF)?
Als Grenzgänger haben Sie Zugang zu einer Kreditstruktur, die nur einer Handvoll Kreditnehmern vorbehalten ist: dem Fremdwährungskredit. Es ist von entscheidender Bedeutung, seine Vorteile zu verstehen, aber besonders seine Grenzen im Falle von unvorhergesehenen Lebensereignissen.
| Der klassische Kredit in Euro (EUR) | Der Fremdwährungskredit (CHF) |
|---|---|
| Das geliehene Kapital und die monatlichen Raten sind in Euro ausgewiesen. | Das Kapital und die monatlichen Raten sind in Schweizer Franken ausgewiesen, obwohl die Immobilie in Euro gekauft wird. |
| Das natürliche Risiko: Sie tragen jeden Monat das Wechselkursrisiko bei der Rückführung Ihres Schweizer Gehalts zur Zahlung der Rate in Euro. | Der direkte Vorteil: Aufhebung des Wechselkursrisikos auf die monatliche Rate, da Sie der Bank das Geld in der gleichen Währung wie Ihr Gehalt zurückzahlen. |
| Rechtmässigkeit: Bei allen Banken zugänglich. | Rechtmässigkeit: Beschränkt durch die MCD-Richtlinie. Nur erlaubt, wenn der Kreditnehmer Einkünfte in der Darlehenswährung bezieht oder Vermögen in dieser besitzt (französischer Code de la consommation, Art. L313-64). |
| Bei Arbeitslosigkeit oder Rückkehr nach Frankreich: Sie erhalten Einkommen in Euro (französisches Gehalt oder Arbeitslosengeld), um einen Kredit in Euro zurückzuzahlen. Das Währungsrisiko bleibt bei null, die Rate bleibt in lokaler Währung fest. | Die absolute Gefahr: Wenn Sie Ihren Schweizer Job verlieren oder sich entscheiden, in Frankreich zu arbeiten, verdienen Sie Euro, müssen aber in CHF zurückzahlen. Dann trifft Sie das Wechselkursrisiko mit voller Wucht: Wertet der Franken auf, explodieren die Eurokosten Ihrer monatlichen Rate und gefährden Ihre Zahlungsfähigkeit. |
Hinweis des Experten: Historisch gesehen war der CHF-Kredit gefragt, weil die Zinsen in Schweizer Franken (Referenzzinssatz SARON) unter den Zinsen in Euro (Euribor) lagen. Im September 2026 bleibt der Abstand zwischen den Leitzinsen deutlich: Die Schweizerische Nationalbank hat ihren Leitzins am 24. September 2026 bei 0,00 % belassen, während der Einlagensatz der Europäischen Zentralbank seit dem 16. September 2026 bei 2,50 % liegt. Ein CHF-Kredit kann das monatliche Budget stabilisieren, vorausgesetzt, man verfügt über eine hohe berufliche Stabilität in der Schweiz.
3. Wie rechnen Sie Eigenkapital und Monatsraten um, ohne Kapital zu verlieren?
Um eine Finanzierung zu gewähren, verlangen französische Banken in der Praxis ein Eigenkapital von mindestens 10 % des Immobilienpreises (zur Deckung der Notar- und Garantiegebühren), idealerweise 20 %.
Wenn sich Ihre Ersparnisse in der Schweiz (CHF) befinden, müssen Sie einen grossen Betrag (z.B. 100'000 CHF) in Euro auf das Konto des französischen Notars überweisen. Diese Überweisung und danach jede monatliche Überweisung zur Rückzahlung Ihres Kredits belasten die Kosten Ihres Immobilienprojekts. Bevor Sie den Betrag bestätigen, lohnt es sich, den realen CHF/EUR-Marktkurs abzufragen, um die Summe abzuschätzen, die der Notar erhält, vor der bei der Umrechnung angewandten Wechselmarge.
Der teure Fehler: die eigene Bank für den Geldwechsel nutzen
Wenn Sie Ihre Schweizer oder französische Bank die EUR/CHF-Umrechnung verwalten lassen, erleiden Sie eine versteckte Wechselkursmarge (den Bank-«Spread») von rund 1,5 %. Bei einem Eigenkapital von 100'000 CHF verlieren Sie sofort 1'500 CHF an Immobilienkaufkraft.
Durch die Nutzung eines spezialisierten Schweizer Finanzintermediärs wie ibani senken Sie die Wechselkosten Ihres Kaufs:
- Umrechnung des Eigenkapitals: Ihre Mittel werden zum echten Interbankenkurs umgerechnet, zuzüglich einer degressiven Marge von 0,40 % bis 0,15 % je nach Betrag, was den beim Notar eingehenden Euro-Betrag im Vergleich zu einer Bankmarge von rund 1,5 % erhöht.
- Monatsraten: Jeden Monat rechnen Sie den benötigten Teil Ihres Gehalts um und überweisen ihn zur Bezahlung Ihres Kredits auf Ihr Euro-Konto, ohne Überweisungsgebühren seitens ibani, mit der Marge des veröffentlichten Tarifrasters (0,40 % für einen Betrag unter 10'000 CHF).
Häufig gestellte Fragen (Immobilien für Grenzgänger)
Offizielle Quellen
- Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (Beschluss des französischen Hohen Rats für Finanzstabilität: Belastungsquote 35 %, Laufzeit 25 Jahre), auf Französisch — Légifrance, abgerufen am 29.09.2026
- Code de la consommation, Art. L313-64: Kredite in einer anderen Währung als dem Euro, auf Französisch — Légifrance, abgerufen am 29.09.2026
- Geldpolitische Lagebeurteilung vom 24. September 2026 (Leitzins bei 0 % belassen) — Schweizerische Nationalbank, abgerufen am 30.09.2026
- Leitzinsen der EZB (Einlagensatz 2,50 % ab dem 16. September 2026) — Europäische Zentralbank, abgerufen am 30.09.2026