Società Immobiliari (SI): Fiscalità e rimpatrio degli affitti per i non residenti

La stabilità del mercato immobiliare svizzero attira molti investitori non residenti. Che siate stabiliti nella vicina Francia o altrove nel mondo, la strutturazione di questo investimento avviene frequentemente tramite una Società Immobiliare (SI), generalmente sotto forma di Società Anonima (SA).

Tuttavia, questo assetto giuridico implica un'attenta lettura delle regole fiscali transfrontaliere e una strategia di ottimizzazione finanziaria al momento del versamento dei rendimenti.

1. Come viene tassata una SI svizzera?

In Svizzera, una Società Immobiliare è soggetta alle imposte sull'utile (i redditi locativi netti) e sul capitale, prelevate a livello federale, cantonale e comunale. La localizzazione dell'immobile definisce il luogo di imposizione principale.

L'assoggettamento per appartenenza personale (sede in Svizzera)

Una SI costituita come società anonima svizzera è assoggettata all'imposta federale diretta in virtù della sua sede in Svizzera: è l'appartenenza personale (art. 50 LIFD). Anche se l'azionista unico della SI risiede all'estero, la società rimane quindi pienamente imponibile in Svizzera. I redditi locativi generati non possono essere trasferiti all'azionista se non sotto forma di dividendi, una volta che la SI ha assolto i propri obblighi fiscali d'impresa.

2. Quale imposta preventiva si applica ai dividendi e che cosa prevedono le Convenzioni contro le doppie imposizioni (CDI)?

La distribuzione degli utili è il momento critico per l'investitore non residente. L'Amministrazione Federale delle Contribuzioni (AFC) preleva un'imposta preventiva (ritenuta alla fonte) del 35 % (art. 13 LIP) sui dividendi versati dalla SI.

L'esempio dei contribuenti europei

Conformemente alle Convenzioni contro le Doppie Imposizioni (come la CDI franco-svizzera o italo-svizzera), l'investitore domiciliato fiscalmente all'estero dichiara questi dividendi all'amministrazione locale. La CDI permette generalmente di limitare il carico fiscale finale:

• Nel caso generale (persona fisica, o società che detiene meno del 10 % del capitale) la Svizzera trattiene un'imposta residua del 15 % (ad esempio art. 11 par. 2 lett. a della CDI franco-svizzera).
• Se l'azionista è una società residente in Francia che detiene, direttamente o indirettamente, almeno il 10 % del capitale della SI, i dividendi sono in linea di principio imponibili solo in Francia (art. 11 par. 2 lett. b, fatta salva la clausola antiabuso dello stesso paragrafo): la Svizzera allora non trattiene nulla.
• Nel caso generale, il saldo (es. 20 %) può essere rimborsato all'investitore su presentazione di moduli specifici (per la Francia il modulo 83) debitamente validati dalle autorità fiscali estere.

Si raccomanda vivamente di far validare questa operazione da un commercialista o da un avvocato fiscalista specializzato in questioni transfrontaliere per assicurarsi della perfetta conformità della dichiarazione.

3. Come evitare l'erosione del rendimento nel rimpatrio dei fondi?

Una volta distribuiti i dividendi o gli affitti e saldate le imposte, l'investitore affronta la sfida del trasferimento di valuta. Rimpatriare Franchi Svizzeri (CHF) su un conto in Euro (EUR) utilizzando la propria banca tradizionale è l'errore più costoso commesso dagli investitori.

Le banche tradizionali prelevano commissioni fisse elevate, spese di corrispondenza, e soprattutto applicano un margine di cambio (spread) opaco rispetto al reale tasso interbancario.

4. Come ridurre con ibani il costo del rimpatrio dei vostri dividendi?

Al fine di ridurre il costo di conversione dei vostri redditi immobiliari svizzeri, ibani mette a disposizione degli investitori e delle Società Immobiliari un'infrastruttura finanziaria dedicata e una scala di margini pubblicata, decrescente in base all'importo di ogni operazione:

• Meno di 10'000 CHF: Margine di cambio dello 0,40 %.
• Da 10'000 CHF a 50'000 CHF: Margine di cambio dello 0,35 %.
• Da 50'000 CHF a 100'000 CHF: Margine di cambio dello 0,30 %.
• Da 100'000 CHF a 250'000 CHF: Margine di cambio dello 0,20 %.
• Da 250'000 CHF a 1 milione di CHF: Margine di cambio dello 0,15 %.
• Oltre 1 milione di CHF: Tariffa su misura.

In pratica, la SI versa i dividendi in CHF su un IBAN svizzero dedicato che vi viene assegnato, tramite un semplice bonifico nazionale gratuito. I vostri fondi vengono convertiti in euro con il margine indicato sopra, poi trasferiti sul vostro conto bancario europeo.