Sociétés Immobilières (SI) : Fiscalité et rapatriement des loyers pour non-résidents

La stabilité du marché immobilier suisse attire de nombreux investisseurs non-résidents. Que vous soyez établi en France voisine ou ailleurs dans le monde, la structuration de cet investissement se fait fréquemment par l'intermédiaire d'une Société Immobilière (SI), généralement sous la forme d'une Société Anonyme (SA).

Toutefois, ce montage juridique implique une lecture attentive des règles fiscales transfrontalières et une stratégie d'optimisation financière lors du versement des rendements.

1. Comment une SI suisse est-elle imposée ?

En Suisse, une Société Immobilière est soumise aux impôts sur le bénéfice (les revenus locatifs nets) et sur le capital, prélevés aux niveaux fédéral, cantonal et communal. La localisation de l'immeuble définit le lieu d'imposition principal.

L'assujettissement par rattachement personnel (siège en Suisse)

Une SI constituée sous la forme d'une SA suisse est assujettie à l'impôt fédéral direct à raison de son siège en Suisse : c'est le rattachement personnel (art. 50 LIFD). Même si l'actionnaire unique de la SI réside à l'étranger, la société reste donc pleinement imposable en Suisse. Les revenus locatifs générés ne peuvent être transférés à l'actionnaire que sous la forme de dividendes, une fois que la SI s'est acquittée de ses propres obligations fiscales corporatives.

2. Quel impôt anticipé s'applique aux dividendes, et que prévoient les conventions de double imposition (CDI) ?

La distribution des bénéfices est le moment critique pour l'investisseur non-résident. L'Administration fédérale des contributions (AFC) prélève un impôt anticipé (retenue à la source) de 35 % sur les dividendes versés par la SI (art. 13 LIA).

L'exemple de la France

Conformément à la Convention de Double Imposition franco-suisse, l'investisseur domicilié fiscalement en France déclare ces dividendes à l'administration française. La CDI permet généralement de limiter la charge fiscale finale :

• Dans le cas général (personne physique, ou société détenant moins de 10 % du capital), la Suisse conserve un impôt résiduel de 15 % (art. 11 par. 2 a) de la CDI).
• Si l'actionnaire est une société résidente de France qui détient directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la SI, les dividendes ne sont en principe imposables qu'en France (art. 11, par. 2, let. b, sous réserve de la clause anti-abus prévue au même paragraphe) : la Suisse ne conserve alors rien.
• Dans le cas général, le solde (20 %) peut être remboursé à l'investisseur sur présentation des formulaires spécifiques (formulaire 83 ou équivalent) dûment validés par les autorités fiscales françaises.

Il est vivement recommandé de faire valider ce montage par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste spécialisé dans le transfrontalier pour s'assurer de la parfaite conformité de la déclaration.

3. Comment éviter l'érosion du rendement lors du rapatriement des fonds ?

Une fois les dividendes ou loyers distribués et l'impôt réglé, l'investisseur fait face au défi du transfert des devises. Rapatrier des Francs Suisses (CHF) sur un compte en Euros (EUR) en utilisant sa banque traditionnelle est l'erreur la plus coûteuse commise par les investisseurs.

Les banques traditionnelles prélèvent des frais fixes élevés, des frais de correspondants, et appliquent surtout une marge de change (spread) opaque par rapport au véritable taux interbancaire.

4. Comment réduire le coût de rapatriement de vos dividendes avec ibani ?

Afin de réduire le coût de conversion de vos revenus immobiliers suisses, ibani met à la disposition des investisseurs et des Sociétés Immobilières une infrastructure financière dédiée et une grille de marge publiée, dégressive selon le montant de l'opération :

• Moins de 10 000 CHF : Marge de change de 0,40 %.
• De 10 000 CHF à 50 000 CHF : Marge de change de 0,35 %.
• De 50 000 CHF à 100 000 CHF : Marge de change de 0,30 %.
• De 100 000 CHF à 250 000 CHF : Marge de change de 0,20 %.
• De 250 000 CHF à 1 million de CHF : Marge de change de 0,15 %.
• Au-delà d'un million de CHF : Tarification sur mesure.

Concrètement, la SI verse les dividendes en CHF sur un IBAN suisse dédié qui vous est attribué, via un simple virement domestique gratuit. Vos fonds sont convertis en euros avec la marge indiquée ci-dessus, puis transférés vers votre compte bancaire européen.