Vous investissez dans la pierre suisse depuis l'étranger ? Maîtrisez les subtilités de l'impôt anticipé et optimisez le rapatriement de vos rendements locatifs grâce à notre expertise.
Par Brice DELHOME
La stabilité du marché immobilier suisse attire de nombreux investisseurs non-résidents. Que vous soyez établi en France voisine ou ailleurs dans le monde, la structuration de cet investissement se fait fréquemment par l'intermédiaire d'une Société Immobilière (SI), généralement sous la forme d'une Société Anonyme (SA).
Toutefois, ce montage juridique implique une lecture attentive des règles fiscales transfrontalières et une stratégie d'optimisation financière lors du versement des rendements.
En Suisse, une Société Immobilière est soumise aux impôts sur le bénéfice (les revenus locatifs nets) et sur le capital, prélevés aux niveaux fédéral, cantonal et communal. La localisation de l'immeuble définit le lieu d'imposition principal.
Même si l'actionnaire unique de la SI réside à l'étranger, la société reste pleinement imposable en Suisse. Les revenus locatifs générés ne peuvent être transférés à l'actionnaire que sous la forme de dividendes, une fois que la SI s'est acquittée de ses propres obligations fiscales corporatives.
La distribution des bénéfices est le moment critique pour l'investisseur non-résident. L'Administration Fédérale des Contributions (AFC) prélève un impôt anticipé (retenue à la source) de 35 % sur les dividendes versés par la SI.
Conformément à la Convention de Double Imposition franco-suisse, l'investisseur domicilié fiscalement en France déclare ces dividendes à l'administration française. La CDI permet généralement de limiter la charge fiscale finale :
Il est vivement recommandé de faire valider ce montage par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste spécialisé dans le transfrontalier pour s'assurer de la parfaite conformité de la déclaration.
Une fois les dividendes ou loyers distribués et l'impôt réglé, l'investisseur fait face au défi du transfert des devises. Rapatrier des Francs Suisses (CHF) sur un compte en Euros (EUR) en utilisant sa banque traditionnelle est l'erreur la plus coûteuse commise par les investisseurs.
| Méthode de transfert | Marge de change typique | Impact sur un rapatriement de 100 000 CHF |
|---|---|---|
| Banque traditionnelle suisse (SWIFT) | Entre 1.5 % et 2.5 % | Perte estimée de 1 500 CHF à 2 500 CHF |
| Solution ibani Business | 0.15 % (Tarif dégressif) | Frais limités à 150 CHF |
Les banques traditionnelles prélèvent des frais fixes élevés, des frais de correspondants, et appliquent surtout une marge de change (spread) opaque par rapport au véritable taux interbancaire.
Afin d'optimiser la performance nette de votre investissement immobilier suisse, ibani met à la disposition des investisseurs et des Sociétés Immobilières une infrastructure financière sur-mesure et des tarifs totalement transparents :
Concrètement, la SI verse les dividendes en CHF sur un IBAN suisse dédié qui vous est attribué, via un simple virement domestique gratuit. Vos fonds sont convertis en Euros sans marge cachée et le transfert vers votre compte bancaire européen est déclenché automatiquement le jour même.
Ne laissez plus la conversion de devises amputer la rentabilité de vos investissements en Suisse.
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