Immobiliengesellschaften (SI): Besteuerung und Rückführung von Erträgen für Ausländer

Die Stabilität des Schweizer Immobilienmarktes zieht viele nicht ansässige Investoren an. Egal, ob Sie in Frankreich oder anderswo auf der Welt leben, die Strukturierung dieser Investition erfolgt häufig über eine Immobiliengesellschaft (Société Immobilière, SI), meist in Form einer Aktiengesellschaft (AG).

Diese Rechtsform erfordert jedoch eine genaue Prüfung der grenzüberschreitenden Steuervorschriften und eine Strategie zur finanziellen Optimierung bei der Auszahlung der Renditen.

1. Steuerliche Funktionsweise einer Schweizer SI

In der Schweiz unterliegt eine Immobiliengesellschaft der Gewinnsteuer (Netto-Mieterträge) und der Kapitalsteuer, die auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene erhoben werden. Der Standort der Liegenschaft bestimmt den Hauptsteuerort.

Steuerpflicht durch wirtschaftliche Zugehörigkeit

Auch wenn der alleinige Aktionär der SI im Ausland ansässig ist, bleibt die Gesellschaft in der Schweiz vollumfänglich steuerpflichtig. Die erwirtschafteten Mieterträge können erst in Form von Dividenden an den Aktionär übertragen werden, nachdem die SI ihre eigenen Verpflichtungen zur Unternehmensbesteuerung erfüllt hat.

2. Verrechnungssteuer und Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

Die Gewinnausschüttung ist der kritischste Moment für den ausländischen Investor. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) erhebt eine Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35 % auf Dividenden, die von der SI gezahlt werden.

Das Beispiel für europäische Steuerzahler

Gemäss den Doppelbesteuerungsabkommen (wie beispielsweise das DBA zwischen der Schweiz und Frankreich) deklariert der im Ausland wohnhafte Investor diese Dividenden beim lokalen Finanzamt. Das DBA ermöglicht im Allgemeinen, die endgültige Steuerbelastung zu senken:

• Die Schweiz behält eine Reststeuer (in der Regel 15 %).
• Der Rest (z. B. 20 %) wird dem Investor gegen Vorlage der spezifischen Formulare erstattet, sofern diese von den ausländischen Steuerbehörden ordnungsgemäss bestätigt wurden.

Es wird dringend empfohlen, dieses System von einem auf grenzüberschreitende Angelegenheiten spezialisierten Steuerberater oder Steueranwalt überprüfen zu lassen, um die vollständige Einhaltung zu gewährleisten.

3. Rückführung der Mittel: Erosion der Rendite vermeiden

Sobald Dividenden oder Mieten ausgeschüttet und Steuern bezahlt wurden, steht der Investor vor der Herausforderung des Devisentransfers. Schweizer Franken (CHF) über eine herkömmliche Bank auf ein Konto in Euro (EUR) oder einer anderen Währung zu transferieren, ist der teuerste Fehler, den Investoren machen.

Traditionelle Banken erheben oft hohe Fixkosten, Korrespondenzgebühren und wenden im Vergleich zum realen Interbankenkurs vor allem eine undurchsichtige Wechselkursmarge (Spread) an.

4. Die ibani-Methode zur Sicherung Ihrer Gewinne

Um die Nettoperformance Ihrer Schweizer Immobilieninvestition zu optimieren, bietet ibani Investoren und Immobiliengesellschaften eine massgeschneiderte Finanzinfrastruktur und absolut transparente Tarife:

• Von 100.000 CHF bis 250.000 CHF: Wechselkursmarge von lediglich 0,15 %.
• Von 250.000 CHF bis 500.000 CHF: Wechselkursmarge von 0,09 %.
• Ab 500.000 CHF: Wechselkursmarge von 0,05 %.

Konkret zahlt die SI die Dividenden in CHF über eine einfache, kostenlose Inlandsüberweisung auf eine eigene Schweizer IBAN ein, die Ihnen zugewiesen wurde. Ihr Geld wird ohne versteckte Margen in Euro umgetauscht und die Überweisung auf Ihr europäisches Bankkonto wird am selben Tag automatisch ausgelöst.