Acquistare un immobile in Svizzera da stranieri: la Lex Koller spiegata

Un'infermiera francese che vive ad Annemasse e lavora a Ginevra, un ingegnere indiano stabilitosi a Losanna con un permesso B, una coppia tedesca che sogna uno chalet in Vallese: tutti e tre possono voler acquistare in Svizzera, e la legge non risponde loro allo stesso modo. La legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, detta Lex Koller, non si ferma al vostro passaporto: combina la vostra cittadinanza, il vostro domicilio e l'uso previsto dell'immobile. Questa guida vi aiuta a capire in quale categoria rientrate, cosa potete acquistare liberamente, cosa richiede un'autorizzazione cantonale e cosa cambierebbe la riforma in discussione.

1. Siete una «persona all'estero» ai sensi della Lex Koller?

Lo siete se siete cittadini dell'UE o dell'AELS senza domicilio legale ed effettivo in Svizzera, oppure cittadini di un altro Stato senza permesso di domicilio C. La legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE, RS 211.412.41) pone il principio al suo articolo 2, capoverso 1: senza autorizzazione dell'autorità cantonale, una persona all'estero non può acquistare fondi in Svizzera, salvo le eccezioni previste dalla legge. L'articolo 5, capoverso 1, lettere a e a^bis, definisce chi è interessato.

Il criterio non è quindi la sola cittadinanza. Un francese domiciliato a Ginevra non è una persona all'estero; lo stesso francese, domiciliato in Alta Savoia, lo è. Un cittadino canadese stabilitosi a Zurigo lo è finché non ha ottenuto il permesso C, anche se vi vive da diversi anni.

Cosa si intende per «domicilio legale ed effettivo»

L'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE, RS 211.412.411) precisa al suo articolo 2 che il domicilio si valuta secondo gli articoli 23, 24 capoverso 1, 25 e 26 del Codice civile. Per un cittadino dell'UE o dell'AELS, il domicilio legale presuppone un permesso UE/AELS valido che consenta di costituire un domicilio: il permesso di dimora B, il permesso di domicilio C o il permesso di soggiorno di breve durata L UE/AELS (art. 2 cpv. 2 OAFE). Un permesso e un'attestazione del comune non bastano da soli: l'acquirente deve provare che il centro della sua vita si trova in Svizzera, in particolare attraverso la vita in comune con la famiglia, il lavoro e le relazioni.

I casi particolari

• Britannici: sono trattati come cittadini dell'UE solo se hanno costituito il loro domicilio in Svizzera prima del 1° gennaio 2021, in base all'accordo sulla libera circolazione delle persone (art. 5 cpv. 1 lett. a n. 2 LAFE). Arrivati dopo il 31 dicembre 2020, sono trattati come cittadini di Paesi terzi.
• Coniuge svizzero: sposare uno svizzero o una svizzera non cambia nulla alla vostra qualità di persona all'estero, secondo l'Ufficio federale di giustizia (UFG).
• Rifugiati e statuto S: le persone con statuto S e i rifugiati di Paesi terzi titolari di un permesso B o F restano persone all'estero; il rifugiato riconosciuto titolare di un permesso B può tuttavia acquistare la propria abitazione principale.
• Prestanome: chi acquista per conto di una persona all'estero, compreso un cittadino svizzero, è egli stesso assoggettato alla legge (art. 5 cpv. 1 lett. d LAFE).
• Società: una società con sede all'estero, oppure con sede in Svizzera ma nella quale persone all'estero occupano una posizione preponderante, è essa stessa una persona all'estero. La legge presume questa posizione preponderante oltre un terzo del capitale o dei voti (art. 5 cpv. 1 lett. b e c, art. 6 cpv. 2). La nostra guida sulle società immobiliari svizzere per i non residenti tratta la fiscalità di questa struttura.

Da notare: essere proprietari in Svizzera non dà alcun diritto a un permesso di soggiorno. L'UFG lo ricorda nelle sue domande e risposte: l'acquisto di un immobile non sostituisce un permesso di soggiorno.

2. Cosa potete acquistare senza autorizzazione?

Anche se siete una persona all'estero, la legge vi consente di acquistare senza autorizzazione locali professionali, la vostra abitazione principale se siete domiciliati in Svizzera, alcuni beni ricevuti in famiglia, quote di fondi immobiliari negoziate regolarmente sul mercato e azioni di società immobiliari quotate in una borsa svizzera. Queste eccezioni figurano agli articoli 2, 4 e 7 della LAFE; tutto il resto, in particolare un'abitazione acquistata da una persona domiciliata fuori dalla Svizzera, è soggetto ad autorizzazione.

Locali professionali: lo stabilimento d'impresa

L'articolo 2, capoverso 2, lettera a, esenta il fondo che serve come stabilimento per esercitare un commercio, un'industria, un'attività artigianale o una libera professione. Le abitazioni imposte da norme sulla quota abitativa possono essere acquistate contemporaneamente (art. 2 cpv. 3). Secondo l'UFG, nel diritto attuale non siete obbligati a gestire voi stessi questi locali: potete acquistarli per affittarli a un terzo che vi esercita un'attività commerciale. Per contro, costruire, affittare o commerciare abitazioni non è un'attività di stabilimento d'impresa (art. 3 OAFE): un immobile locativo residenziale non rientra in questa eccezione.

La vostra abitazione principale, se siete domiciliati in Svizzera

L'articolo 2, capoverso 2, lettera b, esenta l'abitazione principale nel luogo del domicilio legale ed effettivo di una persona fisica. Poiché un cittadino dell'UE o dell'AELS domiciliato in Svizzera non è interessato dalla legge, questa eccezione serve in pratica al cittadino di un Paese terzo titolare di un permesso B. Le condizioni:

• una sola unità abitativa: una casa familiare che comprende un appartamento separato non può essere acquistata come abitazione principale, salvo eccezioni;
• nessuna locazione a terzi, nemmeno parziale, posteggi compresi;
• un acquisto diretto, a vostro nome (art. 8 OAFE);
• oltre 3'000 m² di terreno, il registro fondiario rinvia la pratica all'autorità cantonale, che verifica che non si tratti di un investimento (art. 18a cpv. 2 lett. c OAFE).

Se state preparando il vostro trasferimento in Svizzera, l'UFG indica, sulla base di una sentenza del Tribunale federale del 2012, che è possibile acquistare l'abitazione principale prima di trasferirvi se il trasferimento del domicilio è imminente e lo rendete plausibile; l'autorità fissa allora delle condizioni e ne controlla il rispetto.

I beni ricevuti o divisi in famiglia

L'articolo 7, lettere da a a c, esenta l'erede legittimo ai sensi del diritto svizzero, il parente in linea ascendente o discendente dell'alienante, il suo coniuge o il suo partner registrato, nonché chi è già comproprietario del fondo. Un erede istituito per testamento, senza essere erede legittimo, può ricevere il fondo ma deve rivenderlo entro due anni, salvo se intrattiene con esso rapporti stretti e degni di protezione (art. 8 cpv. 2).

Gli investimenti immobiliari negoziati sul mercato

L'articolo 4, capoverso 1, lettere c, c^bis ed e, non considera «acquisto di fondi» l'acquisto di quote di fondi immobiliari o di azioni di SICAV immobiliari negoziate regolarmente sul mercato, né quello di azioni di società immobiliari quotate in una borsa svizzera. Questi investimenti sono quindi liberi nel diritto attuale. La nostra guida investire in Svizzera li confronta con gli altri investimenti accessibili dall'estero.

3. Frontalieri: potete acquistare un'abitazione vicino al vostro luogo di lavoro?

Sì, se siete cittadini dell'UE o dell'AELS e titolari di un permesso per frontalieri UE/AELS: potete acquistare senza autorizzazione un'abitazione secondaria nella regione del vostro luogo di lavoro. L'articolo 7, lettera j, della LAFE esenta «i cittadini seguenti che, come frontalieri, acquistano un'abitazione secondaria nella regione del loro luogo di lavoro», ossia i cittadini degli Stati dell'UE o dell'AELS e i britannici coperti dall'accordo del 25 febbraio 2019 sui diritti dei cittadini.

Restate una persona all'estero, poiché il vostro domicilio è fuori dalla Svizzera: è questa eccezione, e solo essa, che vi apre l'acquisto. Vale solo per un'abitazione secondaria legata al vostro lavoro; un appartamento da affittare o un terreno da rivendere restano soggetti ad autorizzazione e, in pratica, preclusi; uno chalet di vacanza è possibile solo alle condizioni della sezione 4 (autorizzazione cantonale, luogo turistico, contingente).

Le condizioni da soddisfare

Affinché il registro fondiario iscriva l'acquisto senza rinviare la pratica all'autorità cantonale, l'articolo 18a, capoverso 3, dell'OAFE richiede:

• un permesso per frontalieri UE/AELS valido (permesso G);
• una dichiarazione scritta con cui vi impegnate a utilizzare l'immobile come abitazione secondaria;
• una superficie del fondo che non superi 1'000 m²; oltre tale limite, l'autorità di prima istanza esamina la pratica.

Le domande e risposte dell'UFG aggiungono quattro regole d'uso:

• l'abitazione deve agevolare la vostra attività in Svizzera, per esempio accorciando il vostro tragitto;
• comprende una sola unità abitativa;
• la utilizzate voi stessi finché lavorate nella regione come frontalieri, senza affittarla, nemmeno in parte, né affittare il posteggio acquistato insieme a essa;
• un posteggio da solo, senza l'abitazione, resta soggetto ad autorizzazione.

Cosa la legge non precisa: né la LAFE, né l'OAFE, né l'UFG quantificano l'estensione della «regione del luogo di lavoro». Un monolocale a Ginevra per un frontaliere che abita ad Annemasse e lavora a Ginevra è il caso più chiaro, poiché accorcia il tragitto; per un immobile più lontano dal vostro luogo di lavoro, informatevi presso l'autorità del cantone in cui si trova il fondo prima di firmare.

4. Domiciliati all'estero: a quali condizioni acquistare un'abitazione secondaria o di vacanza?

Solo con un'autorizzazione del cantone in cui si trova l'immobile, e solo se tale cantone ha previsto il motivo corrispondente nella propria legislazione. L'acquisto di un'abitazione da parte di una persona all'estero, casa, appartamento, immobile locativo o terreno edificabile, è soggetto ad autorizzazione e, secondo l'UFG, escluso in assenza di un motivo d'autorizzazione. L'articolo 9 della LAFE consente ai cantoni di prevedere tre motivi: le abitazioni sociali, l'abitazione secondaria in un luogo con cui siete legati in modo strettissimo, e l'abitazione di vacanza o l'unità d'abitazione in un apparthotel, nei limiti di un contingente.

L'abitazione secondaria per rapporti «strettissimi»

L'articolo 9, capoverso 1, lettera c, riguarda un'abitazione secondaria in un luogo con il quale intrattenete «rapporti strettissimi e degni di protezione». L'articolo 6 dell'OAFE ne precisa il senso: rapporti regolari per tutelare interessi prevalentemente economici, scientifici o culturali. Avere famiglia in Svizzera, trascorrervi le vacanze, seguirvi una cura o degli studi non basta. Secondo l'UFG, quattordici cantoni hanno previsto questo motivo: Appenzello Esterno, Basilea Città, Friburgo, Grigioni, Giura, Lucerna, Neuchâtel, San Gallo, Soletta, Ticino, Uri, Vallese, Vaud e Zurigo. Ginevra non ne fa parte. Se questa abitazione non è più utilizzata come tale, deve essere rivenduta entro due anni (art. 11 cpv. 2 OAFE).

L'abitazione di vacanza

L'abitazione di vacanza è autorizzata solo in un luogo turistico designato dal cantone (art. 9 cpv. 3 LAFE) e nei limiti del contingente cantonale (sezione 5). Le regole federali si applicano in ogni caso:

• superficie: una superficie abitabile netta che di regola non superi 200 m² e, al di fuori della proprietà per piani, un terreno di 1'000 m² al massimo (art. 10 cpv. 2 e 3 OAFE). Secondo la prassi descritta dall'UFG, fino a 250 m² abitabili e 1'500 m² di terreno in caso di comprovato fabbisogno supplementare;
• un solo immobile per famiglia: se voi, il vostro coniuge o partner registrato o i vostri figli minori di 18 anni possedete già un'abitazione di questo tipo in Svizzera, occorre alienare la prima abitazione prima di acquistare la seconda (art. 12 lett. d LAFE, art. 11 cpv. 1 OAFE);
• nessuna locazione annuale: la locazione temporanea è ammessa, ma dovete poter utilizzare voi stessi l'abitazione in qualsiasi momento (art. 11 cpv. 2 OAFE);
• a nome proprio: da parte di una persona fisica, mai tramite una società (art. 8 OAFE);
• termine: l'autorizzazione decade se non viene utilizzata entro tre anni (art. 12 cpv. 1 OAFE).

I cantoni e i comuni possono inasprire ulteriormente queste regole: bloccare le autorizzazioni in una località, ammettere solo la proprietà per piani o una quota per complesso, prevedere un diritto di prelazione (art. 13 LAFE). Per un apparthotel, l'articolo 10 richiede in particolare che l'esercente detenga almeno il 51 % della proprietà e che almeno il 65 % delle quote di valore sia gestito in modo duraturo in forma alberghiera.

Alla Lex Koller si aggiunge la Lex Weber

Indipendentemente dalla cittadinanza, la legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec, RS 702, detta Lex Weber) vieta di autorizzare nuove abitazioni secondarie nei comuni che ne contano già più del 20 % (art. 6 cpv. 1). Le abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore, cioè realizzate prima dell'11 marzo 2012 nel rispetto delle disposizioni allora in vigore o autorizzate in tale data con decisione passata in giudicato (art. 10), restano libere quanto al tipo di uso, fatte salve le limitazioni del diritto cantonale o comunale (art. 11 cpv. 1). La Lex Weber vale anche per gli acquirenti svizzeri: un'abitazione di vacanza acquistata da una persona all'estero deve quindi essere compatibile con entrambe le leggi. In una località di montagna, verificate presso il comune se l'abitazione è un'abitazione del diritto anteriore o se è gravata da una limitazione d'uso menzionata nel registro fondiario.

5. Quante abitazioni di vacanza può autorizzare ciascun cantone?

In totale, 1'500 autorizzazioni all'anno per tutta la Svizzera, ripartite tra 17 cantoni; gli altri nove cantoni, tra cui Ginevra e Zurigo, non ne hanno alcuna. L'articolo 11 della LAFE fissa un tetto al contingente nazionale di 1'500 unità e incarica il Consiglio federale di ripartirlo secondo la vocazione turistica dei cantoni e la quota di suolo già in mani straniere. L'allegato 1 dell'OAFE fissa questo tetto a 1'500 autorizzazioni all'anno e ne indica la ripartizione.

Tre precisazioni dell'UFG: Appenzello Esterno e Nidvaldo autorizzano solo abitazioni di vacanza, Sciaffusa solo unità d'abitazione in apparthotel. In un cantone senza contingente, una persona domiciliata all'estero non può acquistare un'abitazione di vacanza: nessun motivo cantonale lo consente.

Le unità non utilizzate sono riportate all'anno successivo. Se non vengono utilizzate entro il 31 ottobre di quell'anno, l'UFG le ripartisce tra i cantoni che hanno esaurito il loro contingente e che ne fanno richiesta, nella misura massima della metà del loro contingente annuo; le unità riportate o attribuite che non sono utilizzate entro il 31 dicembre decadono (art. 9 cpv. da 3 a 7 OAFE). Il numero di unità ancora disponibili in una località si chiede all'autorità cantonale.

6. Come si svolge la procedura, e cosa rischiate senza autorizzazione?

L'autorizzazione si chiede all'autorità cantonale del luogo in cui si trova il fondo, non appena concluso il negozio giuridico; senza di essa, la vendita è inefficace, poi nulla, e l'acquirente si espone a sanzioni penali. L'articolo 15 della LAFE affida la decisione a un'autorità cantonale di prima istanza, quella del cantone in cui si trova il fondo.

Le tappe

1. La domanda: appena concluso il negozio, chiunque non possa escludere a priori l'obbligo dell'autorizzazione chiede l'autorizzazione, o una decisione che accerti che non vi è assoggettato (art. 17 cpv. 1 LAFE, art. 15 cpv. 1 OAFE).
2. Il notaio e il registro fondiario: l'atto pubblico fa fede dei fatti che il notaio certifica di aver verificato. Una semplice dichiarazione generica di non assoggettamento non ha valore probatorio, salvo le dichiarazioni sull'uso previsto, come quella del frontaliere (art. 18 cpv. 2 e 3 OAFE). Se l'ufficiale del registro fondiario non può escludere l'obbligo dell'autorizzazione, sospende l'iscrizione e vi lascia 30 giorni per adire l'autorità; altrimenti, la notificazione è respinta (art. 18 cpv. 1 LAFE).
3. La decisione e il ricorso: il termine di ricorso cantonale è di 30 giorni; anche l'UFG e il comune possono ricorrere (art. 20 cpv. 2 e 3 LAFE).

Alcune autorità di prima istanza, secondo l'elenco pubblicato dall'UFG (stato al 21 ottobre 2026): a Ginevra, la Direction juridique del Département des institutions et du numérique; nel Canton Vaud, la Commission foncière, Section II; nel Vallese, l'Office juridique del Service du registre foncier; a Friburgo, la Commission pour l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger; a Neuchâtel, la COMACQ; in Ticino, l'Autorità cantonale di I. istanza LAFE, a Lugano; nei Grigioni, il Grundbuchinspektorat und Handelsregister; a Berna, i prefetti; a Zurigo, i consigli distrettuali. I recapiti completi figurano nel documento dell'UFG sulle autorità cantonali. I tempi di trattamento e gli emolumenti non sono fissati dal diritto federale: chiedeteli all'autorità interessata.

Le conseguenze di un acquisto senza autorizzazione

• Sulla vendita: senza autorizzazione definitiva, il negozio giuridico resta inefficace; è nullo se viene eseguito senza autorizzazione, se l'autorizzazione è negata o revocata, o se il registro fondiario respinge la notificazione. Le prestazioni già fornite possono essere ripetute entro un anno dal momento in cui si è avuta notizia di questo diritto, e al più tardi entro dieci anni dalla loro esecuzione (art. 26 cpv. 1, 2 e 4).
• Sull'immobile: l'autorità cantonale agisce d'ufficio per il ripristino dello stato anteriore; se ciò è impossibile o inopportuno, il giudice ordina il pubblico incanto, l'acquirente recupera soltanto le sue spese d'acquisizione e l'eventuale eccedenza spetta al cantone (art. 27 cpv. 1 e 2 LAFE).
• Sul piano penale: l'esecuzione intenzionale di un negozio nullo è punita con una pena detentiva sino a tre anni o con una pena pecuniaria, da sei mesi a tre anni se l'autore agisce per mestiere; la negligenza, con una multa sino a 50'000 franchi (art. 28). Le stesse pene si applicano a chi fornisce indicazioni inesatte (art. 29).

7. Cosa cambierebbe la riforma posta in consultazione nel 2026?

Dal 15 aprile al 15 luglio 2026 il Consiglio federale ha posto in consultazione un inasprimento della Lex Koller; al 26 ottobre 2026 non ha ancora presentato un messaggio al Parlamento e nessuna di queste misure è in vigore. Tutto ciò che segue descrive un avamprogetto, che può essere modificato o abbandonato; le regole delle sezioni da 1 a 6 restano quelle che si applicano.

Il 29 gennaio 2025, raccomandando di respingere l'iniziativa popolare «No a una Svizzera da 10 milioni», il Consiglio federale aveva deciso misure d'accompagnamento, tra cui un capitolo dedicato all'alloggio, e incaricato il Dipartimento federale di giustizia e polizia di preparare una modifica della LAFE. L'iniziativa è stata respinta dal popolo e dai cantoni il 14 giugno 2026. I pareri ricevuti durante la consultazione sono stati pubblicati dall'UFG il 27 luglio 2026.

Secondo l'avamprogetto e il comunicato del 15 aprile 2026, la riforma:

• assoggetterebbe ad autorizzazione l'abitazione principale dei cittadini di Paesi terzi domiciliati in Svizzera, con una sola unità abitativa, e li obbligherebbe a rivenderla entro due anni se cessasse di essere la loro abitazione principale;
• esenterebbe i locali commerciali solo se servono all'acquirente stesso, il che porrebbe fine all'acquisto di locali per affittarli;
• ridurrebbe il tetto dei contingenti di abitazioni di vacanza da 1'500 a 750 unità, di cui 150 riservate ai cantoni che non hanno il motivo «abitazione di vacanza», e computerebbe di nuovo nel contingente le rivendite tra persone all'estero;
• assoggetterebbe ad autorizzazione l'acquisto di quote di fondi e di SICAV immobiliari negoziate regolarmente sul mercato e di azioni di società immobiliari residenziali quotate, con un controllo affidato ai partecipanti al mercato borsistico;
• disciplinerebbe il caso degli alloggi per il personale alberghiero, in risposta a una mozione parlamentare.

Cosa l'avamprogetto non toccherebbe: l'articolo 7, lettera j, che apre l'abitazione secondaria ai frontalieri dell'UE e dell'AELS, non figura tra gli articoli modificati. Il rapporto esplicativo ricorda che i cittadini dell'UE e dell'AELS domiciliati in Svizzera restano fuori dal regime dell'autorizzazione. Lo stato della procedura si segue sulla pagina revisione Lex Koller dell'UFG.

8. Come preparare il finanziamento e il pagamento in franchi?

Il prezzo si paga in franchi svizzeri al notaio; se i vostri fondi propri sono in euro, il tasso di cambio applicato al momento della conversione pesa direttamente sul vostro budget. Prima di questo, due questioni di diritto meritano la vostra attenzione.

Il finanziamento può esso stesso rientrare nella Lex Koller

L'articolo 1, capoverso 2, lettera b, dell'OAFE equipara a un acquisto di fondi il finanziamento di un acquisto o di una costruzione quando gli accordi, l'importo dei crediti o la situazione finanziaria del debitore pongono l'acquirente in un particolare rapporto di dipendenza nei confronti del creditore. In queste condizioni, un credito concesso da un mutuante che è egli stesso una persona all'estero può rientrare nel campo d'applicazione della legge. Per locali che servono come stabilimento d'impresa, l'UFG precisa che anche il finanziamento e l'acquisto di una cartella ipotecaria sono liberi.

Le condizioni di un credito ipotecario per un acquirente domiciliato fuori dalla Svizzera, come la quota di fondi propri richiesta o la presa in considerazione di un reddito in euro, dipendono dalla politica di ciascuna banca: informatevi presso il mutuante prima di firmare una promessa di acquisto. Se siete frontalieri e acquistate piuttosto sul lato francese con uno stipendio in franchi, la nostra guida sull'acquisto immobiliare in zona di confine con uno stipendio in CHF tratta le regole francesi sui mutui.

Convertire e trasferire i fondi propri

L'importo da versare al notaio è in franchi. Concordate con il notaio la data del versamento, affinché i fondi siano accreditati prima della firma, e pianificate la conversione di conseguenza. Un conto intestato all'acquirente facilita il controllo dell'origine dei fondi.

9. Cosa ricordare

La Lex Koller non chiede «siete stranieri?», ma «dove siete domiciliati, di quale Stato siete cittadini, e cosa intendete fare dell'immobile?». Un europeo domiciliato in Svizzera o un titolare del permesso C acquista liberamente. Un cittadino di un Paese terzo con permesso B acquista liberamente la propria abitazione principale, a condizione di abitarla. Un frontaliere dell'UE o dell'AELS acquista liberamente un'abitazione secondaria vicino al suo lavoro, a condizione di occuparla egli stesso. Per qualsiasi altra persona domiciliata fuori dalla Svizzera, un'abitazione si acquista solo con un'autorizzazione cantonale, in pratica per un'abitazione di vacanza in uno dei 17 cantoni che dispongono di un contingente.

Tre riflessi prima di firmare: verificare il vostro statuto al giorno dell'atto, e non al giorno in cui avete cominciato a cercare; interpellare l'autorità del cantone in cui si trova l'immobile in caso di dubbio, in particolare sulla «regione del luogo di lavoro» o sulle unità di contingente disponibili; seguire la riforma, che potrebbe cambiare le carte in tavola per i cittadini di Paesi terzi e per gli investitori, ma che non è in vigore al 26 ottobre 2026.

10. Domande frequenti