Comprar un inmueble en Suiza siendo extranjero: la Lex Koller explicada

Una enfermera francesa que vive en Annemasse y trabaja en Ginebra, un ingeniero indio instalado en Lausana con un permiso B, una pareja alemana que sueña con un chalé en el Valais: los tres pueden querer comprar en Suiza, y la ley no les responde de la misma manera. La ley federal sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero, conocida como Lex Koller, no se limita a su pasaporte: combina su nacionalidad, su domicilio y el uso previsto del inmueble. Esta guía le ayuda a saber en qué casilla está, lo que puede comprar libremente, lo que exige una autorización cantonal y lo que cambiaría la reforma en debate.

1. ¿Es usted una «persona en el extranjero» en el sentido de la Lex Koller?

Lo es si usted es nacional de la UE o de la AELC sin domicilio legal y efectivo en Suiza, o nacional de otro Estado sin permiso de establecimiento C. La ley federal del 16 de diciembre de 1983 sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero (LFAIE, por sus siglas en francés, RS 211.412.41) establece el principio en su artículo 2, apartado 1: sin autorización de la autoridad cantonal, una persona en el extranjero no puede adquirir inmuebles en Suiza, salvo las excepciones previstas por la ley. El artículo 5, apartado 1, letras a y a^bis, define quién está afectado.

Por tanto, el criterio no es solo la nacionalidad. Un francés domiciliado en Ginebra no es una persona en el extranjero; el mismo francés, domiciliado en la Alta Saboya, sí lo es. Un nacional canadiense instalado en Zúrich lo es mientras no haya obtenido el permiso C, aunque viva allí desde hace varios años.

Lo que abarca el «domicilio legal y efectivo»

La ordenanza sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero (OAIE, por sus siglas en francés, RS 211.412.411) precisa en su artículo 2 que el domicilio se aprecia según los artículos 23, 24 apartado 1, 25 y 26 del Código Civil. Para un nacional de la UE o de la AELC, el domicilio legal supone una autorización UE/AELC válida que permita constituir un domicilio: la autorización de residencia B, la autorización de establecimiento C o la autorización de residencia de corta duración L UE/AELC (art. 2 apdo. 2 OAIE). Un permiso y un certificado del municipio no bastan por sí solos: el comprador debe demostrar que el centro de su vida está en Suiza, en particular por la vida en común con su familia, su trabajo y sus relaciones.

Los casos particulares

• Británicos: solo se les trata como nacionales de la UE si constituyeron su domicilio en Suiza antes del 1 de enero de 2021, al amparo del acuerdo sobre la libre circulación de personas (art. 5 apdo. 1 let. a núm. 2 LFAIE). Si llegaron después del 31 de diciembre de 2020, se les trata como nacionales de terceros países.
• Cónyuge suizo: casarse con un suizo o una suiza no cambia en nada su condición de persona en el extranjero, según la Oficina Federal de Justicia (OFJ).
• Refugiados y estatuto S: las personas con estatuto S y los refugiados de terceros países titulares de un permiso B o F siguen siendo personas en el extranjero; no obstante, el refugiado reconocido titular de un permiso B puede comprar su residencia principal.
• Testaferro: quien compra por cuenta de una persona en el extranjero, incluido un nacional suizo, queda él mismo sujeto a la ley (art. 5 apdo. 1 let. d LFAIE).
• Sociedades: una sociedad con sede en el extranjero, o con sede en Suiza pero en la que personas en el extranjero ocupan una posición dominante, es ella misma una persona en el extranjero. La ley presume esa posición dominante a partir de más de un tercio del capital o de los votos (art. 5 apdo. 1 let. b y c, art. 6 apdo. 2). Nuestra guía de las sociedades inmobiliarias suizas para no residentes trata la fiscalidad de esta estructura.

Tenga en cuenta que ser propietario en Suiza no da ningún derecho a un permiso de residencia. La OFJ lo recuerda en sus preguntas y respuestas: la compra de un inmueble no sustituye a una autorización de residencia.

2. ¿Qué puede comprar sin autorización?

Aunque sea una persona en el extranjero, la ley le permite comprar sin autorización locales profesionales, su residencia principal si está domiciliado en Suiza, determinados bienes recibidos en familia, participaciones de fondos inmobiliarios negociadas en un mercado regular y acciones de sociedades inmobiliarias cotizadas en Suiza. Estas excepciones figuran en los artículos 2, 4 y 7 de la LFAIE; todo lo demás, en particular una vivienda comprada por una persona domiciliada fuera de Suiza, está sujeto a autorización.

Locales profesionales: el establecimiento permanente

El artículo 2, apartado 2, letra a, exime al inmueble que sirve de establecimiento permanente para ejercer el comercio, explotar una fábrica, ejercer una actividad artesanal o una profesión liberal. Las viviendas impuestas por cuotas de vivienda pueden adquirirse al mismo tiempo (art. 2 apdo. 3). Según la OFJ, en el derecho actual usted no está obligado a explotar usted mismo esos locales: puede comprarlos para alquilarlos a un tercero que ejerza en ellos una actividad comercial. En cambio, construir, alquilar o comerciar con viviendas no es una actividad de establecimiento permanente (art. 3 OAIE): un edificio de viviendas de alquiler no entra en esta excepción.

Su residencia principal, si está domiciliado en Suiza

El artículo 2, apartado 2, letra b, exime a la residencia principal en el lugar del domicilio legal y efectivo de una persona física. Como un nacional de la UE o de la AELC domiciliado en Suiza no está afectado por la ley, en la práctica esta excepción sirve al nacional de un tercer país titular de un permiso B. Las condiciones:

• una sola unidad de vivienda: una casa familiar que incluya un apartamento independiente no puede comprarse como residencia principal, salvo excepción;
• ningún alquiler a terceros, ni siquiera parcial, plazas de aparcamiento incluidas;
• una compra directa, a su propio nombre (art. 8 OAIE);
• si el terreno supera los 3'000 m², el registro de la propiedad remite el expediente a la autoridad cantonal, que comprueba que no se trata de una inversión (art. 18a apdo. 2 let. c OAIE).

Si está preparando su instalación en Suiza, la OFJ indica, basándose en una sentencia del Tribunal Federal de 2012, que es posible comprar la residencia principal antes de mudarse si el traslado del domicilio es inminente y usted lo hace plausible; la autoridad fija entonces condiciones y controla su cumplimiento.

Los bienes recibidos o repartidos en familia

El artículo 7, letras a a c, exime al heredero legal en el sentido del derecho suizo, al pariente en línea directa del vendedor, a su cónyuge o a su pareja registrada, así como a quien ya es copropietario del inmueble. Un heredero instituido por testamento, sin ser heredero legal, puede recibir el inmueble pero debe revenderlo en un plazo de dos años, salvo que mantenga con él vínculos estrechos y dignos de protección (art. 8 apdo. 2).

Las inversiones inmobiliarias negociadas en un mercado

El artículo 4, apartado 1, letras c, c^bis y e, no considera «adquisición de inmuebles» la compra de participaciones de fondos inmobiliarios o de acciones de SICAV inmobiliarias que sean objeto de un mercado regular, ni la de acciones de sociedades inmobiliarias cotizadas en una bolsa suiza. Por tanto, estas inversiones son libres en el derecho actual. Nuestra guía invertir en Suiza las compara con las demás inversiones accesibles desde el extranjero.

3. Trabajador fronterizo: ¿puede comprar una vivienda cerca de su lugar de trabajo?

Sí, si usted es nacional de la UE o de la AELC y titular de una autorización fronteriza UE/AELC: puede comprar sin autorización una residencia secundaria en la región de su lugar de trabajo. El artículo 7, letra j, de la LFAIE exime a los nacionales de los Estados de la UE o de la AELC, así como a los británicos cubiertos por el acuerdo del 25 de febrero de 2019 sobre los derechos adquiridos de los ciudadanos, cuando, en calidad de trabajadores fronterizos, adquieren una residencia secundaria en la región de su lugar de trabajo.

Usted sigue siendo una persona en el extranjero, puesto que su domicilio está fuera de Suiza: es esta excepción, y solo ella, la que le abre la compra. Solo vale para una residencia secundaria vinculada a su trabajo; un piso para alquilar o un terreno para revender siguen sujetos a autorización y, en la práctica, cerrados; un chalé de vacaciones solo es posible en las condiciones de la sección 4 (autorización cantonal, lugar turístico, contingente).

Las condiciones que hay que reunir

Para que el registro de la propiedad inscriba la compra sin remitir el expediente a la autoridad cantonal, el artículo 18a, apartado 3, de la OAIE exige:

• una autorización fronteriza UE/AELC válida (permiso G);
• una declaración escrita por la que usted se compromete a utilizar el inmueble como residencia secundaria;
• una superficie del inmueble que no supere los 1'000 m²; por encima de esa cifra, la autoridad de primera instancia examina el expediente.

Las preguntas y respuestas de la OFJ (en francés) añaden cuatro reglas de uso:

• la vivienda debe facilitar su actividad en Suiza, por ejemplo acortando su trayecto;
• consta de una sola unidad de vivienda;
• usted la utiliza personalmente mientras trabaje en la región como trabajador fronterizo, sin alquilarla, ni siquiera parcialmente, ni alquilar la plaza de aparcamiento comprada con ella;
• una plaza de aparcamiento sola, sin la vivienda, sigue sujeta a autorización.

Lo que la ley no precisa: ni la LFAIE, ni la OAIE, ni la OFJ cuantifican la extensión de la «región del lugar de trabajo». Un estudio en Ginebra para un trabajador fronterizo que vive en Annemasse y trabaja en Ginebra es el caso más claro, puesto que acorta el trayecto; para un inmueble más alejado de su lugar de trabajo, infórmese ante la autoridad del cantón donde se encuentra el inmueble antes de firmar.

4. Domiciliado en el extranjero: ¿en qué condiciones puede comprar una residencia secundaria o una vivienda de vacaciones?

Únicamente con una autorización del cantón donde se encuentra el inmueble, y solo si ese cantón ha previsto el motivo correspondiente en su legislación. La compra de una vivienda por una persona en el extranjero, ya sea una casa, un piso, un edificio de alquiler o un terreno edificable, está sujeta a autorización y, según la OFJ, excluida a falta de motivo de autorización. El artículo 9 de la LFAIE permite a los cantones prever tres motivos: la vivienda social, la residencia secundaria en un lugar con el que usted tenga vínculos muy estrechos, y la vivienda de vacaciones o el apartamento en un aparthotel, dentro de los límites de un contingente.

La residencia secundaria por vínculos extremadamente estrechos

El artículo 9, apartado 1, letra c, contempla una residencia secundaria en un lugar con el que usted mantenga relaciones que la ley califica de extremadamente estrechas y dignas de protección. El artículo 6 de la OAIE precisa su sentido: relaciones regulares para salvaguardar intereses preponderantes de orden económico, científico o cultural. Tener familia en Suiza, pasar allí las vacaciones, seguir allí una cura o estudios no basta. Según la OFJ, catorce cantones han previsto este motivo: Appenzell Rodas Exteriores, Basilea-Ciudad, Friburgo, Grisones, Jura, Lucerna, Neuchâtel, San Galo, Soleura, Tesino, Uri, Valais, Vaud y Zúrich. Ginebra no figura entre ellos. Si esta residencia deja de utilizarse como tal, debe revenderse en un plazo de dos años (art. 11 apdo. 2 OAIE).

La vivienda de vacaciones

La vivienda de vacaciones solo se autoriza en un lugar de vocación turística designado por el cantón (art. 9 apdo. 3 LFAIE) y dentro de los límites del contingente cantonal (sección 5). Las normas federales se aplican en todos los casos:

• superficie: una superficie neta de suelo habitable que no supere, por regla general, los 200 m² y, fuera de la propiedad horizontal, un terreno de 1'000 m² como máximo (art. 10 apdo. 2 y 3 OAIE). Según la práctica descrita por la OFJ, hasta 250 m² habitables y 1'500 m² de terreno en caso de necesidad adicional demostrada;
• un solo inmueble por familia: si usted, su cónyuge o pareja registrada o sus hijos menores de 18 años ya poseen una vivienda de este tipo en Suiza, hay que vender la primera antes de comprar la segunda (art. 12 let. d LFAIE, art. 11 apdo. 1 OAIE);
• nada de alquiler anual: el alquiler temporal está admitido, pero usted debe poder utilizar la vivienda personalmente en todo momento (art. 11 apdo. 2 OAIE);
• a nombre propio: por una persona física, nunca por una sociedad (art. 8 OAIE);
• plazo: la autorización caduca si no se utiliza en un plazo de tres años (art. 12 apdo. 1 OAIE).

Los cantones y los municipios pueden endurecer aún más estas normas: bloquear las autorizaciones en una localidad, autorizar solo la propiedad horizontal o una cuota por conjunto, prever un derecho de tanteo (art. 13 LFAIE). Para un aparthotel, el artículo 10 exige en particular que el hotelero posea al menos el 51 % de la propiedad y que al menos el 65 % de las cuotas se exploten de forma duradera como establecimiento hotelero.

La Lex Weber se suma a la Lex Koller

Con independencia de la nacionalidad, la ley federal sobre las residencias secundarias (LRS, por sus siglas en francés, RS 702, conocida como Lex Weber) prohíbe autorizar nuevas residencias secundarias en los municipios que ya tienen más del 20 % (art. 6 apdo. 1). Las viviendas creadas según el antiguo derecho, es decir, conforme al derecho en vigor antes del 11 de marzo de 2012 o que contaban con una autorización definitiva en esa fecha (art. 10), siguen siendo de uso libre, sin perjuicio del derecho cantonal o municipal (art. 11 apdo. 1). La Lex Weber también se aplica a los compradores suizos: una vivienda de vacaciones comprada por una persona en el extranjero debe, por tanto, ser compatible con las dos leyes. En una estación de montaña, compruebe en el municipio si la vivienda es del antiguo derecho o si está gravada con una restricción de uso anotada en el registro de la propiedad.

5. ¿Cuántas viviendas de vacaciones puede autorizar cada cantón?

En total, 1'500 autorizaciones al año para toda Suiza, repartidas entre 17 cantones; los otros nueve cantones, entre ellos Ginebra y Zúrich, no tienen ninguna. El artículo 11 de la LFAIE limita el contingente nacional a 1'500 unidades y encarga al Consejo Federal repartirlo según la vocación turística de los cantones y la proporción del suelo que ya está en manos extranjeras. El anexo 1 de la OAIE fija este límite en 1'500 autorizaciones al año y establece su reparto.

Tres precisiones de la OFJ: Appenzell Rodas Exteriores y Nidwalden solo autorizan viviendas de vacaciones, y Schaffhausen únicamente apartamentos en aparthoteles. En un cantón sin contingente, una persona domiciliada en el extranjero no puede comprar una vivienda de vacaciones: ningún motivo cantonal lo permite.

Las unidades no utilizadas se trasladan al año siguiente. Si no se utilizan a 31 de octubre de ese año, la OFJ las reparte entre los cantones que han agotado su contingente y que lo solicitan, hasta un máximo de la mitad de su contingente anual; las unidades trasladadas o asignadas que no se utilizan a 31 de diciembre caducan (art. 9 apdo. 3 a 7 OAIE). El número de unidades aún disponibles en una estación se consulta a la autoridad cantonal.

6. ¿Cómo se desarrolla el procedimiento, y qué arriesga sin autorización?

La autorización se solicita a la autoridad cantonal del lugar del inmueble, en cuanto se celebra el acto; sin ella, la venta no surte efecto, después es nula, y el comprador se expone a sanciones penales. El artículo 15 de la LFAIE confía la decisión a una autoridad cantonal de primera instancia, la del cantón donde se encuentra el inmueble.

Las etapas

1. La solicitud: en cuanto se celebra el acto, toda persona cuya sujeción no esté descartada de entrada solicita la autorización, o una resolución que declare que no está sujeta a ella (art. 17 apdo. 1 LFAIE, art. 15 apdo. 1 OAIE).
2. El notario y el registro de la propiedad: la escritura pública da fe de los hechos que el notario certifica haber comprobado. Una simple declaración general de no sujeción no tiene valor probatorio, salvo las declaraciones sobre el uso previsto, como la del trabajador fronterizo (art. 18 apdo. 2 y 3 OAIE). Si el registrador de la propiedad no puede descartar la sujeción, suspende la inscripción y le concede 30 días para acudir a la autoridad; de lo contrario, la solicitud de inscripción se rechaza (art. 18 apdo. 1 LFAIE).
3. La resolución y el recurso: el plazo de recurso cantonal es de 30 días; la OFJ y el municipio también pueden recurrir (art. 20 apdo. 2 y 3 LFAIE).

Algunas autoridades de primera instancia, según la lista publicada por la OFJ (situación a 21 de octubre de 2026): en Ginebra, la Direction juridique du Département des institutions et du numérique; en el cantón de Vaud, la Commission foncière, Section II; en el Valais, el Office juridique du Service du registre foncier; en Friburgo, la Commission pour l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger; en Neuchâtel, la COMACQ; en el Tesino, la Autorità cantonale di I. istanza LAFE, en Lugano; en los Grisones, el Grundbuchinspektorat und Handelsregister; en Berna, las prefecturas; en Zúrich, los consejos de distrito. Los datos de contacto completos figuran en el documento de la OFJ sobre las autoridades cantonales (en francés). Los plazos de tramitación y las tasas no los fija el derecho federal: consúltelos a la autoridad correspondiente.

Las consecuencias de una compra sin autorización

• Sobre la venta: sin autorización firme, el acto no surte efecto; es nulo si se ejecuta sin autorización, si la autorización se deniega o revoca, o si el registro de la propiedad rechaza la solicitud de inscripción. Las prestaciones ya realizadas pueden reclamarse en el año siguiente al conocimiento de ese derecho y, como máximo, en los diez años siguientes a su ejecución (art. 26 apdo. 1, 2 y 4).
• Sobre el inmueble: la autoridad cantonal actúa de oficio para restablecer la situación anterior; si ello es imposible o inoportuno, el juez ordena la venta en subasta pública, el adquirente solo recupera su precio de coste y el excedente corresponde al cantón (art. 27 apdo. 1 y 2 LFAIE).
• En el plano penal: la ejecución intencionada de un acto nulo se castiga con una pena privativa de libertad de hasta tres años o con una pena pecuniaria, de seis meses a tres años si el autor actúa de forma profesional; la negligencia, con una multa de hasta 50'000 francos (art. 28). Las mismas penas se aplican a quien facilita datos inexactos (art. 29).

7. ¿Qué cambiaría la reforma sometida a consulta en 2026?

El Consejo Federal sometió a consulta, del 15 de abril al 15 de julio de 2026, un endurecimiento de la Lex Koller; a 26 de octubre de 2026, todavía no ha presentado un mensaje al Parlamento y ninguna de estas medidas está en vigor. Todo lo que sigue describe un anteproyecto, que puede modificarse o abandonarse; las normas de las secciones 1 a 6 siguen siendo las que se aplican.

El 29 de enero de 2025, al rechazar la iniciativa popular «¡No a una Suiza de 10 millones!», el Consejo Federal había decidido medidas de acompañamiento, entre ellas un apartado sobre la vivienda, y había encargado al Departamento Federal de Justicia y Policía preparar una modificación de la LFAIE. El pueblo y los cantones rechazaron la iniciativa el 14 de junio de 2026. La OFJ publicó el 27 de julio de 2026 las tomas de posición recibidas durante la consulta.

Según el anteproyecto (en francés) y el comunicado del 15 de abril de 2026 (en francés), la reforma:

• sometería a autorización la residencia principal de los nacionales de terceros países domiciliados en Suiza, con una sola unidad de vivienda, y los obligaría a revenderla en un plazo de dos años si dejara de ser su residencia principal;
• solo eximiría los locales comerciales si sirven al propio adquirente, lo que pondría fin a la compra de locales para alquilarlos;
• reduciría el límite de los contingentes de viviendas de vacaciones de 1'500 a 750 unidades, de las cuales 150 reservadas a los cantones que no tienen el motivo «vivienda de vacaciones», y volvería a imputar al contingente las reventas entre personas en el extranjero;
• sometería a autorización la compra de participaciones de fondos y de SICAV inmobiliarias negociadas en un mercado regular y de acciones de sociedades inmobiliarias residenciales cotizadas, con un control confiado a los participantes en la bolsa;
• trataría el caso de las viviendas del personal hotelero, en respuesta a una moción parlamentaria.

Lo que el anteproyecto no tocaría: el artículo 7, letra j, que abre la residencia secundaria a los trabajadores fronterizos de la UE y de la AELC, no figura entre los artículos modificados. El informe explicativo (en francés) recuerda que los nacionales de la UE y de la AELC domiciliados en Suiza siguen fuera del régimen de autorización. El estado del procedimiento puede seguirse en la página revisión de la Lex Koller de la OFJ (en francés).

8. ¿Cómo preparar la financiación y el pago en francos?

El precio se paga en francos suizos al notario; si sus fondos propios están en euros, el tipo de cambio aplicado en el momento de la conversión pesa directamente en su presupuesto. Antes de eso, dos cuestiones jurídicas merecen su atención.

La propia financiación puede entrar en el ámbito de la Lex Koller

El artículo 1, apartado 2, letra b, de la OAIE asimila a una adquisición de inmuebles la financiación de una compra o de una construcción cuando los acuerdos, el importe de los créditos o la situación financiera del deudor colocan al adquirente en una relación de dependencia especial respecto del acreedor. En esas condiciones, un crédito concedido por un prestamista que es él mismo una persona en el extranjero puede entrar en el ámbito de la ley. Para locales que sirvan de establecimiento permanente, la OFJ precisa que la financiación y la adquisición de una cédula hipotecaria también son libres.

Las condiciones de un crédito hipotecario para un comprador domiciliado fuera de Suiza, como la proporción de fondos propios exigida o la consideración de unos ingresos en euros, dependen de la política de cada banco: infórmese ante el prestamista antes de firmar una promesa de compra. Si usted es trabajador fronterizo y compra más bien del lado francés con un salario en francos, nuestra guía sobre la compra de un inmueble en la zona fronteriza con un salario en CHF trata las normas de préstamo francesas.

Convertir y transferir los fondos propios

El importe que debe abonarse al notario está en francos. Acuerde con el notario la fecha del pago, para que los fondos se abonen antes de la firma, y prevea la conversión en consecuencia. Una cuenta a nombre del comprador facilita el control del origen de los fondos.

9. Lo que hay que recordar

La Lex Koller no pregunta «¿es usted extranjero?», sino «¿dónde está domiciliado, de qué Estado es nacional y qué piensa hacer con el inmueble?». Un europeo domiciliado en Suiza o un titular del permiso C compra libremente. Un nacional de un tercer país con permiso B compra libremente su residencia principal, siempre que la habite. Un trabajador fronterizo de la UE o de la AELC compra libremente una residencia secundaria cerca de su trabajo, siempre que la ocupe personalmente. Para cualquier otra persona domiciliada fuera de Suiza, una vivienda solo se compra con una autorización cantonal, en la práctica para una vivienda de vacaciones en uno de los 17 cantones que disponen de un contingente.

Tres reflejos antes de firmar: comprobar su estatuto el día del acto, y no el día en que empezó a buscar; consultar a la autoridad del cantón donde se encuentra el inmueble en caso de duda, en particular sobre la «región del lugar de trabajo» o las unidades de contingente disponibles; seguir la reforma, que podría cambiar la situación para los nacionales de terceros países y los inversores, pero que no está en vigor a 26 de octubre de 2026.

10. Preguntas frecuentes