Comprar um imóvel na Suíça sendo estrangeiro: a Lex Koller explicada

Uma enfermeira francesa que vive em Annemasse e trabalha em Genebra, um engenheiro indiano instalado em Lausana com uma autorização B, um casal alemão que sonha com um chalé no Valais: os três podem querer comprar na Suíça, e a lei não lhes responde da mesma forma. A lei federal sobre a aquisição de imóveis por pessoas no estrangeiro, conhecida como Lex Koller, não se fica pelo seu passaporte: combina a sua nacionalidade, o seu domicílio e o uso previsto do bem. Este guia ajuda-o a saber em que situação se encontra, o que pode comprar livremente, o que exige uma autorização cantonal e o que mudaria a reforma em discussão.

1. É uma «pessoa no estrangeiro» na aceção da Lex Koller?

É-o se for nacional da UE ou da EFTA sem domicílio legal e efetivo na Suíça, ou nacional de outro Estado sem autorização de estabelecimento C. A lei federal de 16 de dezembro de 1983 sobre a aquisição de imóveis por pessoas no estrangeiro (LFAIE, sigla francesa, RS 211.412.41, texto em francês) estabelece o princípio no seu artigo 2.º, n.º 1: sem autorização da autoridade cantonal, uma pessoa no estrangeiro não pode adquirir um imóvel na Suíça, salvo as exceções previstas na lei. O artigo 5.º, n.º 1, alíneas a) e a^bis), define quem é abrangido.

O critério não é, portanto, apenas a nacionalidade. Um francês domiciliado em Genebra não é uma pessoa no estrangeiro; o mesmo francês, domiciliado na Alta Saboia, é-o. Um nacional canadiano instalado em Zurique é-o enquanto não tiver obtido a autorização C, mesmo que lá viva há vários anos.

O que abrange o «domicílio legal e efetivo»

A portaria sobre a aquisição de imóveis por pessoas no estrangeiro (OAIE, RS 211.412.411, texto em francês) precisa no seu artigo 2.º que o domicílio se aprecia segundo os artigos 23.º, 24.º, n.º 1, 25.º e 26.º do código civil. Para um nacional da UE ou da EFTA, o domicílio legal pressupõe uma autorização UE/EFTA válida que permita constituir domicílio: a autorização de residência B, a autorização de estabelecimento C ou a autorização de residência de curta duração L UE/EFTA (art. 2.º, n.º 2, da OAIE). Uma autorização e um certificado do município não bastam por si só: o comprador tem de provar que o centro da sua vida está na Suíça, nomeadamente pela vida em comum com a família, pelo trabalho e pelas suas relações.

Os casos particulares

• Britânicos: só são tratados como nacionais da UE se tiverem constituído domicílio na Suíça antes de 1 de janeiro de 2021, ao abrigo do acordo sobre a livre circulação de pessoas (art. 5.º, n.º 1, al. a), ponto 2, da LFAIE). Chegados depois de 31 de dezembro de 2020, são tratados como nacionais de países terceiros.
• Cônjuge suíço: casar com um suíço ou uma suíça não altera em nada a sua qualidade de pessoa no estrangeiro, segundo o Serviço Federal de Justiça (OFJ, sigla francesa).
• Refugiados e estatuto S: as pessoas com estatuto S e os refugiados de países terceiros titulares de uma autorização B ou F continuam a ser pessoas no estrangeiro; o refugiado reconhecido titular de uma autorização B pode, no entanto, comprar a sua residência principal.
• Testa de ferro: quem compra por conta de uma pessoa no estrangeiro, incluindo um nacional suíço, fica ele próprio sujeito à lei (art. 5.º, n.º 1, al. d), da LFAIE).
• Sociedades: uma sociedade com sede no estrangeiro, ou com sede na Suíça mas na qual pessoas no estrangeiro ocupam uma posição dominante, é ela própria uma pessoa no estrangeiro. A lei presume essa posição dominante acima de um terço do capital ou dos votos (art. 5.º, n.º 1, al. b) e c), art. 6.º, n.º 2). O nosso guia das sociedades imobiliárias suíças para não residentes trata da fiscalidade desta estrutura.

A notar: ser proprietário na Suíça não dá qualquer direito a uma autorização de residência. O OFJ recorda-o nas suas perguntas e respostas: a compra de um bem não substitui uma autorização de residência.

2. O que pode comprar sem autorização?

Mesmo que seja uma pessoa no estrangeiro, a lei permite-lhe comprar sem autorização instalações profissionais, a sua residência principal se estiver domiciliado na Suíça, certos bens recebidos em família, unidades de participação de fundos imobiliários negociadas num mercado regular e ações de sociedades imobiliárias cotadas na Suíça. Estas exceções constam dos artigos 2.º, 4.º e 7.º da LFAIE; tudo o resto, em particular uma habitação comprada por uma pessoa domiciliada fora da Suíça, está sujeito a autorização.

Instalações profissionais: o estabelecimento estável

O artigo 2.º, n.º 2, alínea a), isenta o imóvel que serve de estabelecimento estável para exercer o comércio, explorar uma fábrica, exercer uma atividade artesanal ou uma profissão liberal. As habitações impostas por quotas de habitação podem ser adquiridas ao mesmo tempo (art. 2.º, n.º 3). Segundo o OFJ, no direito atual, não é obrigado a explorar pessoalmente estas instalações: pode comprá-las para as arrendar a um terceiro que nelas exerça uma atividade comercial. Em contrapartida, construir, arrendar ou comercializar habitações não é uma atividade de estabelecimento estável (art. 3.º da OAIE): um prédio de habitação para arrendamento não entra nesta exceção.

A sua residência principal, se estiver domiciliado na Suíça

O artigo 2.º, n.º 2, alínea b), isenta a residência principal no local do domicílio legal e efetivo de uma pessoa singular. Como um nacional da UE ou da EFTA domiciliado na Suíça não é abrangido pela lei, esta exceção serve na prática ao nacional de um país terceiro titular de uma autorização B. As condições:

• uma única unidade habitacional: uma moradia familiar que inclua um apartamento separado não pode ser comprada como residência principal, salvo exceção;
• nenhum arrendamento a terceiros, mesmo parcial, incluindo os lugares de estacionamento;
• uma compra direta, em nome próprio (art. 8.º da OAIE);
• acima de 3'000 m² de terreno, o registo predial remete o processo para a autoridade cantonal, que verifica que não se trata de um investimento (art. 18.º-A, n.º 2, al. c), da OAIE).

Se está a preparar a sua instalação na Suíça, o OFJ indica, com base num acórdão do Tribunal Federal de 2012, que é possível comprar a residência principal antes da mudança se a transferência do domicílio for iminente e a tornar plausível; a autoridade fixa então condições e controla o seu cumprimento.

Os bens recebidos ou partilhados em família

O artigo 7.º, alíneas a) a c), isenta o herdeiro legal na aceção do direito suíço, o parente em linha reta do vendedor, o seu cônjuge ou parceiro registado, bem como quem já é comproprietário do imóvel. Um herdeiro instituído por testamento, sem ser herdeiro legal, pode receber o imóvel mas tem de o vender no prazo de dois anos, salvo se mantiver com ele laços estreitos e dignos de proteção (art. 8.º, n.º 2).

Os investimentos imobiliários negociados num mercado

O artigo 4.º, n.º 1, alíneas c), c^bis) e e), não conta como «aquisição de imóvel» a compra de unidades de participação de fundos imobiliários ou de ações de SICAV imobiliárias que sejam objeto de um mercado regular, nem a de ações de sociedades imobiliárias cotadas numa bolsa na Suíça. Estes investimentos são, portanto, livres no direito atual. O nosso guia investir na Suíça compara-os com os outros investimentos acessíveis a partir do estrangeiro.

3. Trabalhador fronteiriço: pode comprar uma habitação perto do seu local de trabalho?

Sim, se for nacional da UE ou da EFTA e titular de uma autorização fronteiriça UE/EFTA: pode comprar sem autorização uma residência secundária na região do seu local de trabalho. O artigo 7.º, alínea j), da LFAIE isenta os nacionais que, enquanto trabalhadores fronteiriços, adquirem uma residência secundária na região do seu local de trabalho, a saber os nacionais dos Estados da UE ou da EFTA e os britânicos abrangidos pelo acordo de 25 de fevereiro de 2019 sobre os direitos adquiridos dos cidadãos.

Continua a ser uma pessoa no estrangeiro, uma vez que o seu domicílio está fora da Suíça: é esta exceção, e só ela, que lhe abre a compra. Só vale para uma residência secundária ligada ao seu trabalho; um apartamento para arrendar ou um terreno para revender continuam sujeitos a autorização e, na prática, fechados; um chalé de férias só é possível nas condições da secção 4 (autorização cantonal, local turístico, contingente).

As condições a reunir

Para que o registo predial inscreva a compra sem remeter o processo para a autoridade cantonal, o artigo 18.º-A, n.º 3, da OAIE exige:

• uma autorização fronteiriça UE/EFTA válida (autorização G);
• uma declaração escrita pela qual se compromete a utilizar o bem como residência secundária;
• uma área do imóvel que não ultrapasse 1'000 m²; acima disso, a autoridade de primeira instância examina o processo.

As perguntas e respostas do OFJ (em francês) acrescentam quatro regras de utilização:

• a habitação deve facilitar a sua atividade na Suíça, por exemplo encurtando o seu trajeto;
• tem uma única unidade habitacional;
• utiliza-a pessoalmente enquanto trabalhar na região como trabalhador fronteiriço, sem a arrendar, nem mesmo parcialmente, nem arrendar o lugar de estacionamento comprado com ela;
• um lugar de estacionamento isolado, sem a habitação, continua sujeito a autorização.

O que a lei não precisa: nem a LFAIE, nem a OAIE, nem o OFJ quantificam a extensão da «região do local de trabalho». Um estúdio em Genebra para um trabalhador fronteiriço que vive em Annemasse e trabalha em Genebra é o caso mais claro, uma vez que encurta o trajeto; para um bem mais afastado do seu local de trabalho, informe-se junto da autoridade do cantão onde se situa o imóvel antes de assinar.

4. Domiciliado no estrangeiro: em que condições comprar uma residência secundária ou uma habitação de férias?

Apenas com uma autorização do cantão onde se situa o bem, e apenas se esse cantão tiver previsto o motivo correspondente na sua legislação. A compra de uma habitação por uma pessoa no estrangeiro, seja moradia, apartamento, prédio de arrendamento ou terreno para construção, está sujeita a autorização e, segundo o OFJ, excluída na falta de motivo de autorização. O artigo 9.º da LFAIE permite aos cantões prever três motivos: a habitação social, a residência secundária num local ao qual esteja muito estreitamente ligado, e a habitação de férias ou o apartamento num apart-hotel, dentro dos limites de um contingente.

A residência secundária por relações extremamente estreitas

O artigo 9.º, n.º 1, alínea c), visa uma residência secundária num local com o qual mantenha relações que a lei qualifica de extremamente estreitas e dignas de proteção. O artigo 6.º da OAIE dá-lhes sentido: relações regulares para salvaguardar interesses preponderantes de ordem económica, científica ou cultural. Ter família na Suíça, lá passar férias, lá fazer uma cura ou estudos não basta. Segundo o OFJ, catorze cantões previram este motivo: Appenzell Exterior, Basileia-Cidade, Friburgo, Grisões, Jura, Lucerna, Neuchâtel, São Galo, Soleura, Ticino, Uri, Valais, Vaud e Zurique. Genebra não faz parte deles. Se esta residência deixar de ser utilizada como tal, tem de ser vendida no prazo de dois anos (art. 11.º, n.º 2, da OAIE).

A habitação de férias

A habitação de férias só é autorizada num local de vocação turística designado pelo cantão (art. 9.º, n.º 3, da LFAIE) e dentro dos limites do contingente cantonal (secção 5). As regras federais aplicam-se em todos os casos:

• área: uma área útil habitável que não ultrapasse, em regra, 200 m², e, fora da propriedade horizontal, um terreno de 1'000 m² no máximo (art. 10.º, n.ºs 2 e 3, da OAIE). Segundo a prática descrita pelo OFJ, até 250 m² habitáveis e 1'500 m² de terreno em caso de necessidade adicional comprovada;
• um único bem por família: se já possuir uma habitação deste tipo na Suíça, ou se o seu cônjuge ou parceiro registado ou os seus filhos menores de 18 anos a possuírem, é preciso vender a primeira antes de comprar a segunda (art. 12.º, al. d), da LFAIE, art. 11.º, n.º 1, da OAIE);
• nenhum arrendamento ao ano: o arrendamento temporário é admitido, mas tem de poder utilizar a habitação pessoalmente a qualquer momento (art. 11.º, n.º 2, da OAIE);
• em nome próprio: por uma pessoa singular, nunca por uma sociedade (art. 8.º da OAIE);
• prazo: a autorização caduca se não for utilizada no prazo de três anos (art. 12.º, n.º 1, da OAIE).

Os cantões e os municípios podem ainda endurecer estas regras: bloquear as autorizações numa localidade, autorizar apenas a propriedade horizontal ou uma quota por conjunto, prever um direito de preferência (art. 13.º da LFAIE). Para um apart-hotel, o artigo 10.º exige nomeadamente que o hoteleiro detenha pelo menos 51 % da propriedade e que pelo menos 65 % das quotas-partes sejam exploradas de forma duradoura sob forma hoteleira.

A Lex Weber soma-se à Lex Koller

Independentemente da nacionalidade, a lei federal sobre as residências secundárias (LRS, sigla francesa, RS 702, conhecida como Lex Weber, texto em francês) proíbe autorizar novas residências secundárias nos municípios que já contam mais de 20 % (art. 6.º, n.º 1). As habitações criadas segundo o direito antigo, ou seja, em conformidade com o direito em vigor antes de 11 de março de 2012 ou ao abrigo de uma autorização definitiva nessa data (art. 10.º), continuam de uso livre, sob reserva do direito cantonal ou municipal (art. 11.º, n.º 1). A Lex Weber vale também para os compradores suíços: uma habitação de férias comprada por uma pessoa no estrangeiro tem, portanto, de ser compatível com as duas leis. Numa estância de montanha, verifique junto do município se a habitação é uma habitação do direito antigo ou se está onerada com uma restrição de utilização mencionada no registo predial.

5. Quantas habitações de férias pode cada cantão autorizar?

No total, 1'500 autorizações por ano para toda a Suíça, repartidas por 17 cantões; os nove outros cantões, entre os quais Genebra e Zurique, não têm nenhuma. O artigo 11.º da LFAIE limita o contingente nacional a 1'500 unidades e encarrega o Conselho Federal de o repartir segundo a vocação turística dos cantões e a parte do solo já em mãos estrangeiras. O anexo 1 da OAIE fixa este limite em 1'500 autorizações por ano e indica a sua repartição.

Três precisões do OFJ: Appenzell Exterior e Nidwalden só autorizam habitações de férias, Schaffhausen apenas apartamentos em apart-hotéis. Num cantão sem contingente, uma pessoa domiciliada no estrangeiro não pode comprar uma habitação de férias: nenhum motivo cantonal o permite.

As unidades não utilizadas transitam para o ano seguinte. Se não forem utilizadas até 31 de outubro desse ano, o OFJ reparte-as pelos cantões que esgotaram o seu contingente e que o pedem, até metade do seu contingente anual no máximo; as unidades transitadas ou atribuídas que não forem utilizadas até 31 de dezembro caducam (art. 9.º, n.ºs 3 a 7, da OAIE). O número de unidades ainda disponíveis numa estância pede-se à autoridade cantonal.

6. Como decorre o procedimento, e o que arrisca sem autorização?

A autorização pede-se à autoridade cantonal do local do imóvel, logo após a celebração do ato; sem ela, a venda fica sem efeito, depois nula, e o comprador expõe-se a sanções penais. O artigo 15.º da LFAIE confia a decisão a uma autoridade cantonal de primeira instância, a do cantão onde se situa o imóvel.

As etapas

1. O pedido: logo que o ato é celebrado, qualquer pessoa cuja sujeição não esteja excluída à partida pede a autorização, ou uma decisão que constate que não lhe está sujeita (art. 17.º, n.º 1, da LFAIE, art. 15.º, n.º 1, da OAIE).
2. O notário e o registo predial: a escritura pública faz fé dos factos que o notário certifica ter verificado. Uma simples declaração geral de não sujeição não tem valor probatório, salvo as declarações sobre o uso previsto, como a do trabalhador fronteiriço (art. 18.º, n.ºs 2 e 3, da OAIE). Se o conservador do registo predial não puder excluir a sujeição, suspende a inscrição e concede-lhe 30 dias para recorrer à autoridade; caso contrário, o pedido de inscrição é rejeitado (art. 18.º, n.º 1, da LFAIE).
3. A decisão e o recurso: o prazo de recurso cantonal é de 30 dias; o OFJ e o município também podem recorrer (art. 20.º, n.ºs 2 e 3, da LFAIE).

Algumas autoridades de primeira instância, segundo a lista publicada pelo OFJ (situação a 21 de outubro de 2026): em Genebra, a Direction juridique do Département des institutions et du numérique; no cantão de Vaud, a Commission foncière, Section II; no Valais, o Office juridique do Service du registre foncier; em Friburgo, a Commission pour l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger; em Neuchâtel, a COMACQ; no Ticino, a Autorità cantonale di I. istanza LAFE, em Lugano; nos Grisões, o Grundbuchinspektorat und Handelsregister; em Berna, as prefeituras; em Zurique, os conselhos de distrito. Os contactos completos constam do documento do OFJ sobre as autoridades cantonais (em francês). Os prazos de tratamento e os emolumentos não são fixados pelo direito federal: peça-os à autoridade em causa.

As consequências de uma compra sem autorização

• Sobre a venda: sem autorização definitiva, o ato fica sem efeito; é nulo se for executado sem autorização, se a autorização for recusada ou revogada, ou se o registo predial rejeitar o pedido de inscrição. As prestações já pagas podem ser reclamadas no ano seguinte ao conhecimento desse direito, e o mais tardar nos dez anos seguintes à sua execução (art. 26.º, n.ºs 1, 2 e 4).
• Sobre o bem: a autoridade cantonal atua oficiosamente para repor a situação anterior; se tal for impossível ou inoportuno, o juiz ordena a venda em hasta pública, o adquirente só recupera o seu preço de custo e o excedente reverte para o cantão (art. 27.º, n.ºs 1 e 2, da LFAIE).
• No plano penal: a execução intencional de um ato nulo é punível com pena privativa de liberdade até três anos ou com pena pecuniária, de seis meses a três anos se o autor agir a título profissional; a negligência, com multa até 50'000 francos (art. 28.º). As mesmas penas aplicam-se a quem fornecer indicações inexatas (art. 29.º).

7. O que mudaria a reforma posta em consulta em 2026?

O Conselho Federal pôs em consulta, de 15 de abril a 15 de julho de 2026, um endurecimento da Lex Koller; a 26 de outubro de 2026, ainda não apresentou mensagem ao Parlamento e nenhuma destas medidas está em vigor. Tudo o que se segue descreve um anteprojeto, suscetível de ser alterado ou abandonado; as regras das secções 1 a 6 continuam a ser as que se aplicam.

A 29 de janeiro de 2025, ao rejeitar a iniciativa popular «Não a uma Suíça de 10 milhões!», o Conselho Federal tinha decidido medidas de acompanhamento, entre as quais uma vertente de habitação, e encarregado o Departamento Federal de Justiça e Polícia de preparar uma alteração da LFAIE. A iniciativa foi rejeitada pelo povo e pelos cantões a 14 de junho de 2026. As tomadas de posição recebidas durante a consulta foram publicadas pelo OFJ a 27 de julho de 2026.

Segundo o anteprojeto (em francês) e o comunicado de 15 de abril de 2026 (em francês), a reforma:

• sujeitaria a autorização a residência principal dos nacionais de países terceiros domiciliados na Suíça, com uma única unidade habitacional, e obrigá-los-ia a vendê-la no prazo de dois anos se deixasse de ser a sua residência principal;
• só isentaria as instalações comerciais se servissem o próprio adquirente, o que poria fim à compra de instalações para as arrendar;
• reduziria o limite dos contingentes de habitações de férias de 1'500 para 750 unidades, das quais 150 reservadas aos cantões que não têm motivo «habitação de férias», e voltaria a imputar no contingente as revendas entre pessoas no estrangeiro;
• sujeitaria a autorização a compra de unidades de participação de fundos e de SICAV imobiliárias negociadas num mercado regular e de ações de sociedades imobiliárias de habitação cotadas, com um controlo confiado aos participantes na bolsa;
• trataria o caso das habitações do pessoal hoteleiro, em resposta a uma moção parlamentar.

O que o anteprojeto não alteraria: o artigo 7.º, alínea j), que abre a residência secundária aos trabalhadores fronteiriços da UE e da EFTA, não figura entre os artigos alterados. O relatório explicativo (em francês) recorda que os nacionais da UE e da EFTA domiciliados na Suíça continuam fora do regime de autorização. O andamento do procedimento pode ser acompanhado na página revisão da Lex Koller do OFJ (em francês).

8. Como preparar o financiamento e o pagamento em francos?

O preço paga-se em francos suíços ao notário; se os seus fundos próprios estiverem em euros, a taxa de câmbio aplicada no momento da conversão pesa diretamente no seu orçamento. Antes disso, dois pontos de direito merecem a sua atenção.

O próprio financiamento pode estar abrangido pela Lex Koller

O artigo 1.º, n.º 2, alínea b), da OAIE equipara a uma aquisição de imóvel o financiamento de uma compra ou de uma construção quando os acordos, o montante dos créditos ou a situação financeira do devedor colocam o adquirente numa relação de dependência especial perante o credor. Nestas condições, um crédito concedido por um mutuante que seja ele próprio uma pessoa no estrangeiro pode entrar no âmbito da lei. Para instalações que sirvam de estabelecimento estável, o OFJ precisa que o financiamento e a aquisição de uma cédula hipotecária são igualmente livres.

As condições de um crédito hipotecário para um comprador domiciliado fora da Suíça, como a parte de fundos próprios exigida ou a consideração de um rendimento em euros, dependem da política de cada banco: informe-se junto do mutuante antes de assinar uma promessa de compra. Se é trabalhador fronteiriço e compra de preferência do lado francês com um salário em francos, o nosso guia sobre a compra de imóvel na zona fronteiriça com um salário em CHF trata das regras de crédito francesas.

Converter e transferir os fundos próprios

O montante a pagar ao notário é em francos. Combine com o notário a data do pagamento, para que os fundos sejam creditados antes da assinatura, e preveja a conversão em conformidade. Uma conta em nome do comprador facilita o controlo da origem dos fundos.

9. O que reter

A Lex Koller não pergunta «é estrangeiro?», mas «onde está domiciliado, de que Estado é nacional, e o que pretende fazer com o bem?». Um europeu domiciliado na Suíça ou um titular da autorização C compra livremente. Um nacional de um país terceiro com autorização B compra livremente a sua residência principal, desde que a habite. Um trabalhador fronteiriço da UE ou da EFTA compra livremente uma residência secundária perto do seu trabalho, desde que a ocupe pessoalmente. Para qualquer outra pessoa domiciliada fora da Suíça, uma habitação só se compra com uma autorização cantonal, na prática para uma habitação de férias num dos 17 cantões que dispõem de um contingente.

Três reflexos antes de assinar: verificar o seu estatuto no dia do ato, e não no dia em que começou a procurar; consultar a autoridade do cantão onde se situa o bem em caso de dúvida, nomeadamente sobre a «região do local de trabalho» ou as unidades de contingente disponíveis; acompanhar a reforma, que poderia mudar as regras para os nacionais de países terceiros e os investidores, mas que não está em vigor a 26 de outubro de 2026.

10. Perguntas frequentes