Sociedades Imobiliárias (SI): Tributação e Repatriação de Rendimentos para Não Residentes

A estabilidade do mercado imobiliário suíço atrai muitos investidores não residentes. Quer esteja estabelecido na vizinha França ou noutro local do mundo, a estruturação deste investimento é feita frequentemente através de uma Sociedade Imobiliária (Société Immobilière ou SI), normalmente sob a forma de uma Sociedade Anónima (SA).

No entanto, esta montagem jurídica exige uma leitura atenta das regras fiscais transfronteiriças e uma estratégia de otimização financeira no momento do pagamento dos rendimentos.

1. Como é tributada uma SI suíça?

Na Suíça, uma Sociedade Imobiliária está sujeita a impostos sobre o seu lucro (rendimento líquido de arrendamento) e sobre o seu capital, cobrados a nível federal, cantonal e comunal. A localização do imóvel define o principal local de tributação.

Sujeição fiscal por vínculo pessoal (sede na Suíça)

Uma SI constituída como sociedade anónima suíça está sujeita ao imposto federal direto por ter a sua sede na Suíça: é o vínculo pessoal (art. 50.º LIFD, em francês). Mesmo que o único acionista da SI resida no estrangeiro, a empresa permanece, portanto, totalmente tributável na Suíça. O rendimento de arrendamento gerado só pode ser transferido para o acionista sob a forma de dividendos, uma vez que a SI tenha cumprido as suas próprias obrigações fiscais empresariais.

2. Que imposto de retenção na fonte se aplica aos dividendos e o que preveem os acordos de dupla tributação (ADT)?

A distribuição de lucros é o momento crítico para o investidor não residente. A Administração Fiscal Federal (AFC) cobra um imposto retido na fonte de 35 % (art. 13.º da LIA) sobre os dividendos pagos pela SI.

O Exemplo dos Residentes Europeus

Em conformidade com os Acordos de Dupla Tributação (como o ADT franco-suíço), o investidor domiciliado no estrangeiro declara estes dividendos à sua administração fiscal local. O ADT geralmente permite limitar a carga fiscal final:

• No caso geral (pessoa singular, ou sociedade que detém menos de 10 % do capital), a Suíça retém um imposto residual de 15 % (art. 11.º, n.º 2, alínea a), do ADT franco-suíço).
• Se o acionista for uma sociedade residente em França que detenha, direta ou indiretamente, pelo menos 10 % do capital da SI, os dividendos só são, em princípio, tributáveis em França (art. 11.º, n.º 2, alínea b), sem prejuízo da cláusula antiabuso do mesmo número): a Suíça não retém então nada.
• No caso geral, o saldo (20 %) pode ser reembolsado ao investidor mediante a apresentação de formulários específicos (como o Formulário 83 para a França) devidamente validados pelas autoridades fiscais estrangeiras.

Recomenda-se vivamente que esta montagem seja validada por um contabilista certificado ou por um advogado fiscalista especializado em matéria transfronteiriça, a fim de garantir a total conformidade da declaração.

3. Como evitar a erosão do rendimento no repatriamento dos fundos?

Uma vez distribuídos os dividendos ou rendas e liquidados os impostos, o investidor enfrenta o desafio da transferência cambial. Repatriar Francos Suíços (CHF) para uma conta em Euros (EUR) ou noutra moeda utilizando um banco tradicional é o erro mais dispendioso cometido pelos investidores.

Os bancos tradicionais cobram comissões fixas elevadas, comissões de correspondente e, sobretudo, aplicam uma margem opaca sobre a taxa de câmbio (spread) em comparação com a taxa interbancária real.

4. Como reduzir com a ibani o custo de repatriar os seus dividendos?

Para reduzir o custo de conversão dos seus rendimentos imobiliários suíços, a ibani disponibiliza aos investidores e às Sociedades Imobiliárias uma infraestrutura financeira dedicada e uma escala de margens publicada, decrescente consoante o montante de cada operação:

• Menos de 10 000 CHF: Margem da taxa de câmbio de 0,40 %.
• De 10 000 CHF a 50 000 CHF: Margem da taxa de câmbio de 0,35 %.
• De 50 000 CHF a 100 000 CHF: Margem da taxa de câmbio de 0,30 %.
• De 100 000 CHF a 250 000 CHF: Margem da taxa de câmbio de 0,20 %.
• De 250 000 CHF a 1 milhão de CHF: Margem da taxa de câmbio de 0,15 %.
• Acima de 1 milhão de CHF: Tarifa à medida.

Em termos práticos, a SI paga os dividendos em CHF para um IBAN suíço dedicado atribuído a si, através de uma simples transferência nacional gratuita. Os seus fundos são convertidos em euros com a margem indicada acima e depois transferidos para a sua conta bancária europeia.