Sociedades Inmobiliarias (SI): fiscalidad y repatriación de rendimientos para no residentes

La estabilidad del mercado inmobiliario suizo atrae a numerosos inversores no residentes. Tanto si está establecido en la vecina Francia como en cualquier otro lugar del mundo, la estructuración de esta inversión se realiza frecuentemente a través de una Sociedad Inmobiliaria (Société Immobilière o SI), normalmente en forma de Sociedad Anónima (SA).

Sin embargo, esta configuración jurídica requiere una lectura atenta de las normas fiscales transfronterizas y una estrategia de optimización financiera a la hora de distribuir los rendimientos.

1. ¿Cómo tributa una SI suiza?

En Suiza, una Sociedad Inmobiliaria está sujeta a impuestos sobre su beneficio (ingresos netos por alquiler) y sobre su capital, gravados a nivel federal, cantonal y comunal. La ubicación del inmueble define el principal lugar de tributación.

Obligación tributaria por vinculación personal (sede en Suiza)

Una SI constituida como sociedad anónima suiza está sujeta al impuesto federal directo por tener su sede en Suiza: es la vinculación personal (art. 50 LIFD, en francés). Incluso si el accionista único de la SI reside en el extranjero, la sociedad sigue estando, por tanto, plenamente sujeta a impuestos en Suiza. Los ingresos por alquiler generados solo pueden transferirse al accionista en forma de dividendos, una vez que la SI haya cumplido sus propias obligaciones fiscales como sociedad.

2. ¿Qué impuesto anticipado se aplica a los dividendos y qué prevén los convenios de doble imposición (CDI)?

La distribución de beneficios es el momento crítico para el inversor no residente. La Administración Federal de Contribuciones (AFC) aplica un impuesto de retención del 35 % (art. 13 LIA) sobre los dividendos pagados por la SI.

El ejemplo de los residentes europeos

De conformidad con los Convenios de Doble Imposición (como el CDI suizo-francés), el inversor domiciliado en el extranjero declara estos dividendos a su administración tributaria local. El CDI generalmente permite limitar la carga fiscal final:

• En el caso general (persona física, o sociedad que posee menos del 10 % del capital), Suiza conserva un impuesto residual del 15 % (art. 11, apdo. 2, letra a, del CDI franco-suizo).
• Si el accionista es una sociedad residente en Francia que posee, directa o indirectamente, al menos el 10 % del capital de la SI, los dividendos solo tributan, en principio, en Francia (art. 11, apdo. 2, letra b, sin perjuicio de la cláusula antiabuso del mismo apartado): Suiza no conserva entonces nada.
• En el caso general, el saldo (20 %) puede reembolsarse al inversor previa presentación de formularios específicos (como el Formulario 83 para Francia) debidamente validados por las autoridades fiscales extranjeras.

Se recomienda encarecidamente que esta configuración sea validada por un asesor fiscal o un abogado fiscalista especializado en cuestiones transfronterizas para garantizar la plena conformidad de la declaración.

3. ¿Cómo evitar la erosión del rendimiento al repatriar los fondos?

Una vez distribuidos los dividendos o alquileres y liquidados los impuestos, el inversor se enfrenta al desafío de la transferencia de divisas. Repatriar francos suizos (CHF) a una cuenta en euros (EUR) u otra divisa utilizando un banco tradicional es el error más costoso que cometen los inversores.

Los bancos tradicionales cobran elevadas comisiones fijas, comisiones de corresponsalía y, sobre todo, aplican un margen de tipo de cambio opaco (spread) en comparación con el tipo interbancario real.

4. ¿Cómo reducir con ibani el coste de repatriar sus dividendos?

Para reducir el coste de conversión de sus ingresos inmobiliarios suizos, ibani ofrece a los inversores y a las Sociedades Inmobiliarias una infraestructura financiera dedicada y una escala de márgenes publicada, decreciente según el importe de cada operación:

• Menos de 10'000 CHF: Margen sobre el tipo de cambio del 0,40 %.
• De 10'000 CHF a 50'000 CHF: Margen sobre el tipo de cambio del 0,35 %.
• De 50'000 CHF a 100'000 CHF: Margen sobre el tipo de cambio del 0,30 %.
• De 100'000 CHF a 250'000 CHF: Margen sobre el tipo de cambio del 0,20 %.
• De 250'000 CHF a 1 millón de CHF: Margen sobre el tipo de cambio del 0,15 %.
• Más de 1 millón de CHF: Tarifa a medida.

En la práctica, la SI paga los dividendos en CHF a un IBAN suizo dedicado asignado a usted, mediante una transferencia nacional simple y gratuita. Sus fondos se convierten a euros con el margen indicado más arriba y luego se transfieren a su cuenta bancaria europea.