Immobilienkauf in der Schweiz als Ausländer: die Lex Koller erklärt

Eine französische Pflegefachfrau, die in Annemasse wohnt und in Genf arbeitet, ein indischer Ingenieur mit Ausweis B in Lausanne, ein deutsches Paar, das von einem Chalet im Wallis träumt: Alle drei möchten vielleicht in der Schweiz kaufen, und das Gesetz antwortet ihnen nicht gleich. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, die sogenannte Lex Koller, schaut nicht nur auf Ihren Pass: Es verbindet Ihre Staatsangehörigkeit, Ihren Wohnsitz und die vorgesehene Nutzung des Grundstücks. Dieser Leitfaden hilft Ihnen zu erkennen, in welche Kategorie Sie fallen, was Sie frei kaufen können, was eine kantonale Bewilligung erfordert und was die diskutierte Reform ändern würde.

1. Sind Sie eine «Person im Ausland» im Sinne der Lex Koller?

Das sind Sie, wenn Sie Staatsangehöriger der EU oder der EFTA ohne rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz sind, oder Staatsangehöriger eines anderen Staates ohne Niederlassungsbewilligung C. Das Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41) legt den Grundsatz in Artikel 2 Absatz 1 fest: Ohne Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde kann eine Person im Ausland kein Grundstück in der Schweiz erwerben, ausser in den vom Gesetz vorgesehenen Ausnahmen. Artikel 5 Absatz 1 Buchstaben a und a^bis bestimmt, wer betroffen ist.

Massgebend ist also nicht die Staatsangehörigkeit allein. Ein Franzose mit Wohnsitz in Genf ist keine Person im Ausland; derselbe Franzose mit Wohnsitz in Hochsavoyen ist es. Ein kanadischer Staatsangehöriger, der in Zürich lebt, ist es, solange er keinen Ausweis C erhalten hat, auch wenn er schon seit mehreren Jahren dort wohnt.

Was der «rechtmässige und tatsächliche Wohnsitz» umfasst

Die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV, SR 211.412.411) präzisiert in Artikel 2, dass sich der Wohnsitz nach den Artikeln 23, 24 Absatz 1, 25 und 26 des Zivilgesetzbuchs bestimmt. Für Staatsangehörige der EU oder der EFTA setzt der rechtmässige Wohnsitz eine gültige Bewilligung EU/EFTA zur Wohnsitznahme voraus: die Aufenthaltsbewilligung B, die Niederlassungsbewilligung C oder die Kurzaufenthaltsbewilligung L EU/EFTA (Art. 2 Abs. 2 BewV). Eine Bewilligung und eine Bestätigung der Gemeinde genügen für sich allein nicht: Die Käuferin oder der Käufer muss nachweisen, dass der Lebensmittelpunkt in der Schweiz liegt, namentlich durch das Zusammenleben mit der Familie, die Arbeit und die Beziehungen.

Die Sonderfälle

• Britische Staatsangehörige: Sie werden nur dann wie Staatsangehörige der EU behandelt, wenn sie ihren Wohnsitz in der Schweiz vor dem 1. Januar 2021 unter dem Freizügigkeitsabkommen begründet haben (Art. 5 Abs. 1 Bst. a Ziff. 2 BewG). Wer nach dem 31. Dezember 2020 zugezogen ist, wird wie ein Staatsangehöriger eines Drittstaates behandelt.
• Schweizer Ehegatte: Die Heirat mit einer Schweizerin oder einem Schweizer ändert nach Angaben des Bundesamts für Justiz (BJ) nichts an Ihrer Eigenschaft als Person im Ausland.
• Flüchtlinge und Status S: Personen mit Status S und Flüchtlinge aus Drittstaaten mit Ausweis B oder F bleiben Personen im Ausland; anerkannte Flüchtlinge mit Ausweis B können jedoch ihre Hauptwohnung kaufen.
• Strohmann: Wer für Rechnung einer Person im Ausland erwirbt, auch eine Person mit Schweizer Staatsangehörigkeit, unterliegt selbst dem Gesetz (Art. 5 Abs. 1 Bst. d BewG).
• Gesellschaften: Eine Gesellschaft mit Sitz im Ausland oder mit Sitz in der Schweiz, in der Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben, ist selbst eine Person im Ausland. Das Gesetz vermutet diese beherrschende Stellung ab mehr als einem Drittel des Kapitals oder der Stimmen (Art. 5 Abs. 1 Bst. b und c, Art. 6 Abs. 2). Unser Leitfaden zu den Schweizer Immobiliengesellschaften für Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz behandelt die Besteuerung dieser Struktur.

Zu beachten: Grundeigentum in der Schweiz gibt keinerlei Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung. Das BJ erinnert in seinen Fragen und Antworten daran: Der Kauf eines Grundstücks ersetzt keine Aufenthaltsbewilligung.

2. Was können Sie ohne Bewilligung kaufen?

Auch als Person im Ausland dürfen Sie nach dem Gesetz ohne Bewilligung Geschäftsräume kaufen, Ihre Hauptwohnung, wenn Sie in der Schweiz wohnen, bestimmte innerhalb der Familie erhaltene Grundstücke, regelmässig auf dem Markt gehandelte Anteile an Immobilienfonds und Aktien an einer Schweizer Börse kotierter Immobiliengesellschaften. Diese Ausnahmen stehen in den Artikeln 2, 4 und 7 BewG; alles andere, insbesondere eine Wohnung, die von einer Person mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz gekauft wird, ist bewilligungspflichtig.

Geschäftsräume: die Betriebsstätte

Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a nimmt das Grundstück aus, das als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient. Durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen können miterworben werden (Art. 2 Abs. 3). Nach Angaben des BJ müssen Sie diese Räume nach geltendem Recht nicht selbst nutzen: Sie können sie kaufen, um sie an einen Dritten zu vermieten, der dort eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Hingegen sind das Erstellen, das Vermieten und der Handel mit Wohnungen keine Betriebsstättentätigkeit (Art. 3 BewV): Ein Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen fällt nicht unter diese Ausnahme.

Ihre Hauptwohnung, wenn Sie in der Schweiz wohnen

Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe b nimmt die Hauptwohnung einer natürlichen Person am Ort ihres rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes aus. Da Staatsangehörige der EU oder der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz nicht unter das Gesetz fallen, dient diese Ausnahme in der Praxis Staatsangehörigen eines Drittstaates mit Ausweis B. Die Voraussetzungen:

• eine einzige Wohneinheit: Ein Einfamilienhaus mit einer separaten Wohnung kann, von Ausnahmen abgesehen, nicht als Hauptwohnung gekauft werden;
• keine Vermietung an Dritte, auch nicht teilweise, Parkplätze eingeschlossen;
• ein unmittelbarer Erwerb auf Ihren persönlichen Namen (Art. 8 BewV);
• bei mehr als 3'000 m² Grundstücksfläche verweist das Grundbuchamt das Dossier an die kantonale Behörde, die prüft, ob es sich nicht um eine Kapitalanlage handelt (Art. 18a Abs. 2 Bst. c BewV).

Wenn Sie Ihren Umzug in die Schweiz vorbereiten, ist es nach Angaben des BJ, gestützt auf ein Urteil des Bundesgerichts von 2012, möglich, die Hauptwohnung vor dem Einzug zu kaufen, wenn die Wohnsitznahme unmittelbar bevorsteht und Sie dies glaubhaft machen; die Behörde legt dann Auflagen fest und überwacht deren Einhaltung.

Innerhalb der Familie erhaltene oder geteilte Grundstücke

Artikel 7 Buchstaben a bis c nimmt die gesetzlichen Erben im Sinne des schweizerischen Rechts aus, die Verwandten des Veräusserers in auf- und absteigender Linie, dessen Ehegatten oder eingetragene Partnerin oder eingetragenen Partner sowie den Erwerber, der bereits Mit- oder Gesamteigentum am Grundstück hat. Wer durch Testament als Erbe eingesetzt ist, ohne gesetzlicher Erbe zu sein, kann das Grundstück erhalten, muss es aber innert zwei Jahren wieder veräussern, ausser er hat enge, schutzwürdige Beziehungen dazu (Art. 8 Abs. 2).

Auf dem Markt gehandelte Immobilienanlagen

Nach Artikel 4 Absatz 1 Buchstaben c, c^bis und e gilt der Kauf von Anteilen an Immobilienfonds oder von Aktien an Immobilien-SICAV, die auf dem Markt regelmässig gehandelt werden, nicht als «Erwerb eines Grundstückes», ebenso wenig der Kauf von Aktien an Immobiliengesellschaften, die an einer Börse in der Schweiz kotiert sind. Diese Anlagen sind nach geltendem Recht also frei. Unser Leitfaden Geld in der Schweiz anlegen vergleicht sie mit den anderen Anlagen, die vom Ausland aus zugänglich sind.

3. Grenzgänger: Können Sie eine Wohnung in der Nähe Ihres Arbeitsorts kaufen?

Ja, wenn Sie Staatsangehöriger der EU oder der EFTA sind und eine Grenzgängerbewilligung EU/EFTA besitzen: Sie können ohne Bewilligung eine Zweitwohnung in der Region Ihres Arbeitsorts kaufen. Artikel 7 Buchstabe j BewG nimmt «die folgenden Personen, sofern sie als Grenzgänger in der Region des Arbeitsorts eine Zweitwohnung erwerben» von der Bewilligungspflicht aus, nämlich die Staatsangehörigen der Mitgliedstaaten der EU oder der EFTA und die britischen Staatsangehörigen, die unter das Abkommen vom 25. Februar 2019 über die erworbenen Rechte der Bürgerinnen und Bürger fallen.

Sie bleiben eine Person im Ausland, da Ihr Wohnsitz ausserhalb der Schweiz liegt: Allein diese Ausnahme eröffnet Ihnen den Kauf. Sie gilt nur für eine Zweitwohnung, die mit Ihrer Arbeit zusammenhängt; eine Wohnung zum Vermieten oder ein Grundstück zum Wiederverkauf bleiben bewilligungspflichtig und in der Praxis verschlossen; ein Ferienchalet ist nur unter den Voraussetzungen von Abschnitt 4 möglich (kantonale Bewilligung, Fremdenverkehrsort, Kontingent).

Die Voraussetzungen

Damit das Grundbuchamt den Kauf eintragen kann, ohne das Dossier an die kantonale Behörde zu verweisen, verlangt Artikel 18a Absatz 3 BewV:

• eine gültige Grenzgängerbewilligung EU/EFTA (Ausweis G);
• eine schriftliche Erklärung, mit der Sie sich verpflichten, das Grundstück als Zweitwohnung zu nutzen;
• eine Grundstücksfläche von höchstens 1'000 m²; darüber prüft die erstinstanzliche Behörde das Dossier.

Die Fragen und Antworten des BJ fügen vier Nutzungsregeln hinzu:

• Die Wohnung muss Ihre Tätigkeit in der Schweiz erleichtern, zum Beispiel indem sie Ihren Arbeitsweg verkürzt;
• sie umfasst nur eine einzige Wohneinheit;
• Sie nutzen sie selbst, solange Sie als Grenzgänger in der Region arbeiten, ohne sie zu vermieten, auch nicht teilweise, und ohne den mit ihr gekauften Parkplatz zu vermieten;
• ein Parkplatz allein, ohne die Wohnung, bleibt bewilligungspflichtig.

Was das Gesetz nicht festlegt: Weder das BewG noch die BewV noch das BJ beziffern die Ausdehnung der «Region des Arbeitsorts». Ein Studio in Genf für einen Grenzgänger, der in Annemasse wohnt und in Genf arbeitet, ist der klarste Fall, da es den Arbeitsweg verkürzt; bei einem Grundstück, das weiter von Ihrem Arbeitsort entfernt liegt, erkundigen Sie sich vor der Unterzeichnung bei der Behörde des Kantons, in dem das Grundstück liegt.

4. Wohnsitz im Ausland: Unter welchen Voraussetzungen können Sie eine Zweitwohnung oder eine Ferienwohnung kaufen?

Nur mit einer Bewilligung des Kantons, in dem das Grundstück liegt, und nur, wenn dieser Kanton den entsprechenden Bewilligungsgrund in seiner Gesetzgebung vorgesehen hat. Der Kauf einer Wohnung durch eine Person im Ausland, ob Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus oder Bauland, ist bewilligungspflichtig und nach Angaben des BJ ausgeschlossen, wenn kein Bewilligungsgrund vorliegt. Artikel 9 BewG erlaubt den Kantonen, drei Gründe vorzusehen: den sozialen Wohnungsbau, die Zweitwohnung an einem Ort, zu dem Sie sehr enge Beziehungen haben, und die Ferienwohnung oder die Wohneinheit in einem Apparthotel im Rahmen eines Kontingents.

Die Zweitwohnung wegen «aussergewöhnlich enger» Beziehungen

Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c betrifft eine Zweitwohnung an einem Ort, zu dem Sie «aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehungen» unterhalten. Artikel 6 BewV erläutert den Begriff: regelmässige Beziehungen zur Wahrung überwiegender wirtschaftlicher, wissenschaftlicher oder kultureller Interessen. Verwandte in der Schweiz zu haben, dort die Ferien zu verbringen, eine Kur zu machen oder zu studieren, genügt nicht. Nach Angaben des BJ haben vierzehn Kantone diesen Grund vorgesehen: Appenzell Ausserrhoden, Basel-Stadt, Freiburg, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, St. Gallen, Solothurn, Tessin, Uri, Wallis, Waadt und Zürich. Genf gehört nicht dazu. Wird diese Wohnung nicht mehr als solche genutzt, muss sie innert zwei Jahren veräussert werden (Art. 11 Abs. 2 BewV).

Die Ferienwohnung

Die Ferienwohnung wird nur an einem vom Kanton bezeichneten Fremdenverkehrsort (Art. 9 Abs. 3 BewG) und im Rahmen des kantonalen Kontingents (Abschnitt 5) bewilligt. Die Bundesvorschriften gelten in jedem Fall:

• Fläche: eine Nettowohnfläche, die in der Regel 200 m² nicht übersteigt, und, ausserhalb des Stockwerkeigentums, eine Grundstücksfläche von höchstens 1'000 m² (Art. 10 Abs. 2 und 3 BewV). Nach der vom BJ beschriebenen Praxis bis zu 250 m² Wohnfläche und 1'500 m² Grundstücksfläche bei nachgewiesenem Mehrbedarf;
• nur ein Objekt pro Familie: Wenn Ihnen, Ihrem Ehegatten oder eingetragenen Partner oder Ihren Kindern unter 18 Jahren bereits eine solche Wohnung in der Schweiz gehört, muss die erste verkauft werden, bevor die zweite gekauft wird (Art. 12 Bst. d BewG, Art. 11 Abs. 1 BewV);
• keine ganzjährige Vermietung: Die vorübergehende Vermietung ist zulässig, aber Sie müssen die Wohnung jederzeit selbst nutzen können (Art. 11 Abs. 2 BewV);
• auf den eigenen Namen: durch eine natürliche Person, nie durch eine Gesellschaft (Art. 8 BewV);
• Frist: Die Bewilligung verfällt, wenn sie nicht innert drei Jahren genutzt wird (Art. 12 Abs. 1 BewV).

Die Kantone und die Gemeinden können diese Regeln weiter verschärfen: eine Bewilligungssperre für einen Ort einführen, nur Stockwerkeigentum oder eine Quote pro Gesamtheit zulassen, ein Vorkaufsrecht vorsehen (Art. 13 BewG). Für ein Apparthotel verlangt Artikel 10 namentlich, dass der Hotelier mindestens 51 % des Eigentums hält und dass mindestens 65 % der Wertquoten dauernd hotelmässig bewirtschaftet werden.

Zur Lex Koller kommt die Lex Weber hinzu

Unabhängig von der Staatsangehörigkeit verbietet das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG, SR 702, sogenannte Lex Weber), in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von bereits über 20 % neue Zweitwohnungen zu bewilligen (Art. 6 Abs. 1). Altrechtliche Wohnungen, das heisst Wohnungen, die nach dem vor dem 11. März 2012 geltenden Recht erstellt wurden oder an diesem Tag rechtskräftig bewilligt waren (Art. 10), sind in der Art der Nutzung frei, vorbehaltlich des kantonalen oder kommunalen Rechts (Art. 11 Abs. 1). Die Lex Weber gilt auch für Schweizer Käuferinnen und Käufer: Eine Ferienwohnung, die von einer Person im Ausland gekauft wird, muss also mit beiden Gesetzen vereinbar sein. Prüfen Sie in einem Bergferienort bei der Gemeinde, ob die Wohnung altrechtlich ist oder ob eine Nutzungsbeschränkung im Grundbuch angemerkt ist.

5. Wie viele Ferienwohnungen kann jeder Kanton bewilligen?

Insgesamt 1'500 Bewilligungen pro Jahr für die ganze Schweiz, verteilt auf 17 Kantone; die neun übrigen Kantone, darunter Genf und Zürich, haben keine. Artikel 11 BewG begrenzt die gesamtschweizerische Höchstzahl auf 1'500 Einheiten und beauftragt den Bundesrat, sie nach der Bedeutung des Fremdenverkehrs für die Kantone und dem Anteil an ausländischem Grundeigentum zu verteilen. Anhang 1 der BewV legt diese Höchstzahl auf 1'500 Bewilligungen pro Jahr fest und enthält die Verteilung.

Drei Präzisierungen des BJ: Appenzell Ausserrhoden und Nidwalden bewilligen nur Ferienwohnungen, Schaffhausen nur Wohneinheiten in Apparthotels. In einem Kanton ohne Kontingent kann eine Person mit Wohnsitz im Ausland keine Ferienwohnung kaufen: Kein kantonaler Bewilligungsgrund lässt dies zu.

Nicht genutzte Einheiten werden auf das folgende Jahr übertragen. Sind sie am 31. Oktober jenes Jahres nicht genutzt, verteilt das BJ sie auf die Kantone, die ihr Kontingent ausgeschöpft haben und dies beantragen, höchstens im Umfang der Hälfte ihres Jahreskontingents; übertragene oder zugeteilte Einheiten, die am 31. Dezember nicht genutzt sind, verfallen (Art. 9 Abs. 3 bis 7 BewV). Wie viele Einheiten an einem Ferienort noch verfügbar sind, erfahren Sie bei der kantonalen Behörde.

6. Wie läuft das Verfahren ab, und was riskieren Sie ohne Bewilligung?

Die Bewilligung wird bei der kantonalen Behörde am Ort des Grundstücks beantragt, sobald das Rechtsgeschäft abgeschlossen ist; ohne sie ist der Kauf unwirksam, dann nichtig, und der Käufer setzt sich strafrechtlichen Sanktionen aus. Artikel 15 BewG überträgt den Entscheid einer kantonalen Behörde erster Instanz, jener des Kantons, in dem das Grundstück liegt.

Die Schritte

1. Das Gesuch: Sobald das Rechtsgeschäft abgeschlossen ist, beantragt jede Person, deren Bewilligungspflicht nicht von vornherein ausgeschlossen ist, die Bewilligung oder eine Feststellung, dass sie keiner Bewilligung bedarf (Art. 17 Abs. 1 BewG, Art. 15 Abs. 1 BewV).
2. Notar und Grundbuch: Die öffentliche Urkunde erbringt Beweis für die Tatsachen, die der Notar als geprüft bestätigt. Eine blosse allgemeine Erklärung, nicht bewilligungspflichtig zu sein, hat keine Beweiskraft, ausser Erklärungen über die vorgesehene Nutzung, wie jene des Grenzgängers (Art. 18 Abs. 2 und 3 BewV). Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ausschliessen, setzt er das Verfahren aus und gibt Ihnen 30 Tage, um die Behörde anzurufen; andernfalls wird die Anmeldung abgewiesen (Art. 18 Abs. 1 BewG).
3. Entscheid und Beschwerde: Die kantonale Beschwerdefrist beträgt 30 Tage; auch das BJ und die Gemeinde können Beschwerde erheben (Art. 20 Abs. 2 und 3 BewG).

Einige erstinstanzliche Behörden gemäss der vom BJ veröffentlichten Liste (Stand 21. Oktober 2026): in Genf die Direction juridique du Département des institutions et du numérique; im Kanton Waadt die Commission foncière, Section II; im Wallis das Office juridique du Service du registre foncier; in Freiburg die Commission pour l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger; in Neuenburg die COMACQ; im Tessin die Autorità cantonale di I. istanza LAFE in Lugano; in Graubünden das Grundbuchinspektorat und Handelsregister; in Bern die Regierungsstatthalterämter; in Zürich die Bezirksräte. Die vollständigen Kontaktdaten finden Sie im Dokument des BJ zu den kantonalen Behörden. Bearbeitungsfristen und Gebühren sind im Bundesrecht nicht festgelegt: Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Behörde.

Die Folgen eines Kaufs ohne Bewilligung

• Für den Kauf: Ohne rechtskräftige Bewilligung bleibt das Rechtsgeschäft unwirksam; es ist nichtig, wenn es ohne Bewilligung vollzogen wird, wenn die Bewilligung verweigert oder widerrufen wird oder wenn das Grundbuchamt die Anmeldung abweist. Bereits erbrachte Leistungen können innerhalb eines Jahres zurückgefordert werden, seit der Kläger von seinem Rückforderungsanspruch Kenntnis hat, spätestens aber innerhalb von zehn Jahren, seit die Leistung erbracht worden ist (Art. 26 Abs. 1, 2 und 4).
• Für das Grundstück: Die kantonale Behörde klagt von Amtes wegen auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes; ist dies unmöglich oder untunlich, ordnet der Richter die öffentliche Versteigerung an, der Erwerber erhält nur seine Gestehungskosten, und ein Mehrerlös fällt dem Kanton zu (Art. 27 Abs. 1 und 2 BewG).
• Strafrechtlich: Wer vorsätzlich ein nichtiges Rechtsgeschäft vollzieht, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft, bei gewerbsmässigem Handeln mit Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu drei Jahren; bei Fahrlässigkeit mit Busse bis zu 50'000 Franken (Art. 28). Dieselben Strafen gelten für unrichtige Angaben (Art. 29).

7. Was würde die 2026 in die Vernehmlassung gegebene Reform ändern?

Der Bundesrat hat vom 15. April bis 15. Juli 2026 eine Verschärfung der Lex Koller in die Vernehmlassung gegeben; Stand 26. Oktober 2026 hat er dem Parlament noch keine Botschaft vorgelegt, und keine dieser Massnahmen ist in Kraft. Alles Folgende beschreibt einen Vorentwurf, der geändert oder fallen gelassen werden kann; massgebend bleiben die Regeln der Abschnitte 1 bis 6.

Am 29. Januar 2025 hatte der Bundesrat mit der Ablehnung der Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz!» Begleitmassnahmen beschlossen, darunter einen Teil zum Wohnen, und das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement beauftragt, eine Änderung des BewG vorzubereiten. Die Initiative wurde am 14. Juni 2026 von Volk und Ständen abgelehnt. Die in der Vernehmlassung eingegangenen Stellungnahmen hat das BJ am 27. Juli 2026 veröffentlicht.

Gemäss dem Vorentwurf und der Medienmitteilung vom 15. April 2026 würde die Reform:

• die Hauptwohnung von Drittstaatsangehörigen mit Wohnsitz in der Schweiz der Bewilligungspflicht unterstellen, mit einer einzigen Wohneinheit, und sie verpflichten, die Wohnung innert zwei Jahren zu verkaufen, wenn sie nicht mehr ihre Hauptwohnung wäre;
• Geschäftsräume nur noch dann ausnehmen, wenn sie dem Erwerber selbst dienen, womit der Kauf von Räumen zum Vermieten enden würde;
• die Höchstzahl der Kontingente für Ferienwohnungen von 1'500 auf 750 Einheiten senken, davon 150 für die Kantone ohne Bewilligungsgrund «Ferienwohnung» reserviert, und Weiterverkäufe zwischen Personen im Ausland wieder an das Kontingent anrechnen;
• den Kauf von regelmässig auf dem Markt gehandelten Anteilen an Immobilienfonds und Immobilien-SICAV sowie von Aktien kotierter Wohnimmobiliengesellschaften der Bewilligungspflicht unterstellen, mit einer Kontrolle durch die Börsenteilnehmer;
• die Frage der Personalwohnungen in der Hotellerie regeln, als Antwort auf eine parlamentarische Motion.

Was der Vorentwurf nicht berühren würde: Artikel 7 Buchstabe j, der Grenzgängern aus der EU und der EFTA die Zweitwohnung öffnet, gehört nicht zu den geänderten Artikeln. Der erläuternde Bericht hält fest, dass Staatsangehörige der EU und der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz weiterhin nicht der Bewilligungspflicht unterstehen. Den Stand des Verfahrens verfolgen Sie auf der Seite Revision Lex Koller des BJ.

8. Wie bereiten Sie die Finanzierung und die Zahlung in Franken vor?

Der Preis wird in Schweizer Franken an den Notar bezahlt; liegt Ihr Eigenkapital in Euro vor, wirkt sich der bei der Umrechnung angewandte Wechselkurs direkt auf Ihr Budget aus. Davor verdienen zwei rechtliche Punkte Ihre Aufmerksamkeit.

Die Finanzierung kann selbst unter die Lex Koller fallen

Artikel 1 Absatz 2 Buchstabe b BewV stellt die Finanzierung eines Kaufs oder einer Überbauung einem Erwerb von Grundstücken gleich, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder die Vermögenslage des Schuldners den Erwerber in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen. Unter diesen Umständen kann ein Kredit eines Darlehensgebers, der selbst eine Person im Ausland ist, in den Geltungsbereich des Gesetzes fallen. Für Räume, die als Betriebsstätte dienen, präzisiert das BJ, dass die Finanzierung und der Erwerb eines Schuldbriefs ebenfalls frei sind.

Die Bedingungen einer Hypothek für Käufer mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz, etwa der verlangte Anteil an Eigenkapital oder die Berücksichtigung eines Einkommens in Euro, hängen von der Politik jeder Bank ab: Erkundigen Sie sich beim Kreditgeber, bevor Sie ein Kaufversprechen unterzeichnen. Wenn Sie Grenzgänger sind und mit einem Lohn in Franken eher auf der französischen Seite kaufen, behandelt unser Leitfaden zum Immobilienkauf in der Grenzregion mit einem CHF-Gehalt die französischen Kreditregeln.

Das Eigenkapital umrechnen und überweisen

Der an den Notar zu zahlende Betrag lautet auf Franken. Vereinbaren Sie mit dem Notar das Datum der Zahlung, damit die Mittel vor der Unterzeichnung gutgeschrieben sind, und planen Sie die Umrechnung entsprechend. Ein Konto auf den Namen der Käuferin oder des Käufers erleichtert die Prüfung der Herkunft der Mittel.

9. Das Wichtigste in Kürze

Die Lex Koller fragt nicht «Sind Sie Ausländer?», sondern «Wo haben Sie Ihren Wohnsitz, welchem Staat gehören Sie an, und was wollen Sie mit dem Grundstück tun?». Ein Europäer mit Wohnsitz in der Schweiz oder eine Person mit Ausweis C kauft frei. Ein Staatsangehöriger eines Drittstaates mit Ausweis B kauft seine Hauptwohnung frei, sofern er sie bewohnt. Ein Grenzgänger aus der EU oder der EFTA kauft frei eine Zweitwohnung in der Nähe seines Arbeitsorts, sofern er sie selbst nutzt. Für jede andere Person mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz ist eine Wohnung nur mit einer kantonalen Bewilligung zu haben, in der Praxis eine Ferienwohnung in einem der 17 Kantone, die über ein Kontingent verfügen.

Drei Reflexe vor der Unterzeichnung: Ihren Status prüfen am Tag des Rechtsgeschäfts, nicht am Tag, an dem Sie mit der Suche begonnen haben; die Behörde des Kantons befragen, in dem das Grundstück liegt, wenn Zweifel bestehen, namentlich zur «Region des Arbeitsorts» oder zu den verfügbaren Kontingentseinheiten; die Reform verfolgen, die die Lage für Drittstaatsangehörige und Anleger ändern könnte, die aber am 26. Oktober 2026 nicht in Kraft ist.

10. Häufige Fragen