Investimento immobiliare all'estero dalla Svizzera: imposte, finanziamento e cambio nel 2026

Vivete a Ginevra, a Losanna o a Zurigo, e pensate di acquistare un appartamento a Lisbona, a Valencia, a Lione, a Torino o a Berlino per affittarlo. Il prezzo al metro quadrato vi sembra modesto rispetto a quello dell'Arco lemanico, e l'affitto sembra coprire l'essenziale. Ma il rendimento indicato dall'annuncio non tiene conto né del fisco del Paese dell'immobile, che spesso tratta un non residente più duramente di un residente, né del fisco svizzero, che non tassa questo immobile ma ne tiene conto, né del cambio tra il franco e l'euro. Questa guida segue il denaro nei due Paesi, cita i testi in vigore nel 2026 e quantifica, per uno stesso appartamento, l'imposta dovuta in cinque Paesi della zona euro vicini alla Svizzera.

1. In quale Paese si paga l'imposta su un immobile locato all'estero?

Nel Paese in cui si trova l'immobile. Le cinque convenzioni qui esaminate riprendono la stessa regola, all'articolo 6; nel testo della convenzione con l'Italia: «I redditi derivanti da beni immobili […] sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati.» Questa regola riguarda espressamente la locazione. Lo stesso principio si applica all'utile realizzato alla rivendita e al valore dell'immobile ai fini dell'imposta sulla sostanza.

La Svizzera, dal canto suo, elimina la doppia imposizione con l'esenzione con riserva di progressione: non tassa questi redditi, ma può applicare al resto dei vostri redditi l'aliquota che corrisponderebbe al vostro reddito totale, affitti esteri compresi. La legge federale sull'imposta federale diretta lo dice in due punti. Il suo articolo 6 esclude dall'assoggettamento i fondi siti all'estero, e il suo articolo 7 tassa il resto all'aliquota del reddito mondiale. La maggior parte dei Cantoni, tra cui Ginevra, ha ripreso questa regola nella propria legge.

Ne derivano due conseguenze. Anzitutto, l'imposta pagata all'estero è definitiva: non si computa sull'imposta svizzera, dato che la Svizzera non tassa questi affitti. Poi, è il diritto del Paese dell'immobile a decidere l'importo, e questo diritto distingue spesso il residente dal non residente, e il residente dell'Unione europea dal residente di un Paese terzo. Poiché la Svizzera non è membro né dell'UE né dello Spazio economico europeo, diversi regimi favorevoli previsti per i residenti europei non si applicano a voi. È il primo punto da verificare prima di acquistare.

2. Che cosa fa la Svizzera dei vostri affitti esteri?

Li fa dichiarare, li converte, li riconduce a un reddito netto secondo le proprie regole, poi se ne serve per fissare l'aliquota. Nemmeno un franco d'imposta svizzera è prelevato su questi affitti in quanto tali, ma la vostra imposta sul salario aumenta.

Un esempio del meccanismo

Siete domiciliati nel Cantone di Vaud, il vostro reddito imponibile in Svizzera è di 100'000 franchi, e il vostro appartamento all'estero rende 12'000 euro di affitti all'anno. Convertiti al corso medio 2025 dell'Amministrazione federale delle contribuzioni, 0.9370 franchi per un euro, fanno 11'244 franchi. Dopo la deduzione delle spese di manutenzione, per esempio il 20 % degli affitti se il vostro Cantone ammette la deduzione forfettaria per un immobile estero, ossia 2'249 franchi, resta un reddito netto di circa 9'000 franchi. Siete allora tassati su 100'000 franchi, ma all'aliquota di un reddito di 109'000 franchi. In una tariffa progressiva, la differenza si paga ogni anno.

Il reddito netto si calcola secondo le regole svizzere

L'importo considerato per l'aliquota non è quello della vostra dichiarazione estera. Gli affitti incassati sono diminuiti delle spese di manutenzione ammesse in Svizzera. L'ordinanza federale sui costi di immobili prevede una deduzione forfettaria del 10 % degli affitti lordi per un edificio di al massimo dieci anni e del 20 % oltre, a scelta del contribuente ogni anno. Nessuna fonte ufficiale dice espressamente se questa deduzione forfettaria valga per un immobile situato all'estero. Friburgo applica gli stessi principi validi per un immobile friburghese; Ginevra chiede di allegare un conto di gestione per un immobile locato all'estero. Conservate quindi i giustificativi delle vostre spese effettive, e informatevi presso il vostro Cantone.

I due corsi di cambio che contano

I redditi in valuta si convertono al corso medio annuo pubblicato dall'AFC: 0.9370347 franchi per un euro per l'anno 2025. Gli elementi di sostanza si convertono al corso del 31 dicembre: 0.9305 franchi per un euro a fine 2025. Sono questi corsi a fare stato nella dichiarazione, non quello al quale avete realmente convertito i vostri affitti.

Una perdita non si deduce

Se gli interessi e le spese superano gli affitti, l'eccedenza di oneri non riduce il vostro reddito imponibile in Svizzera. L'articolo 6 capoverso 3 della legge federale sull'imposta federale diretta prevede che le perdite subìte all'estero «sono prese in considerazione esclusivamente per determinare l'aliquota d'imposta». Il Tribunale federale l'ha confermato per le eccedenze di oneri di un immobile estero in due sentenze del 2014, una delle quali riguardava una coppia ginevrina proprietaria di una casa in Francia (2C_585/2012). Zurigo applica la stessa regola all'imposta cantonale dal periodo fiscale 2021. Un immobile in perdita all'inizio, cosa frequente quando è finanziato a credito, non porta quindi alcuno sgravio fiscale in Svizzera.

3. Gli interessi e i debiti: come sono ripartiti tra la Svizzera e l'estero

La Svizzera non collega un debito all'immobile che ha finanziato: ripartisce tutti i vostri debiti e tutti i vostri interessi passivi tra la Svizzera e l'estero in proporzione ai vostri attivi situati in ciascun Paese. Questo metodo deriva dal diritto intercantonale, al quale rinvia l'articolo 6 capoverso 3 della legge federale sull'imposta federale diretta per le relazioni internazionali. Il Servizio cantonale delle contribuzioni di Friburgo lo riassume così: i debiti e gli interessi sono ripartiti proporzionalmente agli attivi nella ripartizione fiscale internazionale, il che può tuttavia comportare un aumento del reddito e della sostanza imponibili.

Che cosa cambia al 1° gennaio 2029

Il 28 settembre 2025, il popolo ha accettato con il 57,7 % il decreto federale al quale era subordinata l'abolizione del valore locativo. Il Consiglio federale ha fissato l'entrata in vigore della riforma al 1° gennaio 2029; il diritto attuale resta applicabile fino al periodo fiscale 2028. Dal 2029, il nuovo articolo 33 della legge federale sull'imposta federale diretta consente di dedurre gli interessi passivi privati soltanto «proporzionalmente al rapporto tra la sostanza immobiliare sita in Svizzera», eccettuata l'abitazione occupata dal proprietario, «e la totalità della sostanza». La legge sull'armonizzazione considera per le imposte cantonali la sostanza immobiliare «sita nel Cantone».

Per il vostro appartamento estero, la lettura del testo è chiara: non dà diritto ad alcuna deduzione di interessi in Svizzera. Oggi, la quota degli interessi che gli è attribuita non è deducibile; dopo il 2029, non entra nel calcolo della quota deducibile. Ciò che resta da precisare è il modo in cui questa nuova regola si combina con la ripartizione internazionale dei debiti: un gruppo di lavoro dell'AFC e dei Cantoni è incaricato delle questioni d'interpretazione, e le disposizioni d'esecuzione non erano ancora pubblicate al momento della redazione di questa guida. La deduzione forfettaria per spese di manutenzione resta invece in vigore per gli immobili locati.

4. Imposta sulla sostanza e rivendita: che cosa resta in Svizzera

La sostanza: dichiarata, non tassata

L'immobile estero segue la stessa logica per l'imposta cantonale sulla sostanza: non è tassato in Svizzera, ma conta per fissare l'aliquota applicata al resto della vostra sostanza, e attira una parte dei vostri debiti. È invece imponibile nel Paese in cui si trova, quando questo preleva un'imposta sul patrimonio immobiliare. Il meccanismo, le tariffe cantonali e un esempio in cifre figurano nella nostra guida sull'imposta sulla sostanza in Svizzera.

La rivendita: nessuna imposta svizzera

L'utile realizzato alla rivendita è imponibile nel Paese dell'immobile, secondo l'articolo 13 delle convenzioni (articolo 15 per la Francia), e la Svizzera lo esenta. Nel diritto interno, il risultato è lo stesso: la Confederazione non tassa gli utili di capitale privati, e l'imposta cantonale sugli utili immobiliari riguarda solo gli immobili situati nel Cantone. Tutto si gioca quindi nel Paese dell'immobile, le cui regole sono riassunte al capitolo 7: esenzione dopo 10 anni in Germania e dopo 5 anni in Italia, 19 % in Francia e in Spagna, metà dell'utile alla tariffa progressiva in Portogallo.

5. Come finanziare l'acquisto, e perché il 2° pilastro è escluso

Con fondi liberi o con un credito, mai con la previdenza vincolata. Il prelievo anticipato e la costituzione in pegno del 2° pilastro sono riservati alla «proprietà di un'abitazione ad uso proprio» (art. 30c LPP e art. 331d CO), nozione che l'ordinanza d'applicazione definisce come «l'utilizzazione da parte dell'assicurato nel suo luogo di domicilio o di dimora abituale» (art. 4 OPPA). Il pilastro 3a segue la stessa regola (art. 3 e 4 OPP 3). Un appartamento acquistato per essere affittato non soddisfa questa condizione, ovunque si trovi. Il caso dell'abitazione in cui si vive personalmente all'estero è trattato nella nostra guida sull'utilizzo del 2° pilastro per un immobile all'estero, e il funzionamento dei tre livelli nella nostra guida sul sistema dei tre pilastri.

Gli interessi si deducono all'estero?

Poiché la Svizzera non deduce la quota degli interessi attribuita all'immobile estero, la questione si sposta verso il Paese dell'immobile. La risposta è sì in due Paesi, no in tre:

In altre parole, un acquisto a credito in Spagna, in Portogallo o in Italia sopporta interessi la cui quota attribuita all'immobile non è presa in considerazione da nessuna delle due amministrazioni fiscali. In Francia e in Germania, riducono l'imposta locale. Per un acquisto a credito, questa constatazione può pesare quanto l'aliquota d'imposta indicata.

Credito in euro o in franchi?

Un immobile che produce euro, finanziato con un debito in franchi, espone a un doppio rischio di cambio: se l'euro scende, gli affitti valgono meno in franchi, mentre il debito non diminuisce. Un credito in euro allinea la valuta del debito a quella dell'immobile e degli affitti, e limita l'esposizione al cambio all'apporto iniziale e agli affitti netti che rimpatriate in franchi. Le condizioni dipendono dall'istituto mutuante, dal Paese e dalla vostra situazione; confrontatele tenendo conto di questo rischio, non soltanto del tasso d'interesse.

6. Quanta imposta su 12'000 euro di affitti, Paese per Paese?

Per confrontare, prendiamo lo stesso appartamento nei cinque Paesi. È stato acquistato per 250'000 euro senza credito. È affittato non ammobiliato, su base annua, come residenza principale dell'inquilino, per 1'000 euro al mese, ossia 12'000 euro all'anno. I suoi oneri deducibili, interessi esclusi, sono di 2'400 euro all'anno: imposta fondiaria locale, spese condominiali non recuperabili, manutenzione e assicurazione. Il proprietario vive da solo nel Cantone di Vaud, non ha altri redditi nel Paese dell'immobile ed è affiliato alla sicurezza sociale svizzera.

Alcune precisazioni per leggere questa tabella. In Portogallo, l'aliquota del 10 % si applica agli affitti abitativi che non superano 2'300 euro al mese; il testo non la riserva ai residenti, ma l'amministrazione non ha ancora pubblicato una prassi sulla sua applicazione ai non residenti. All'aliquota ordinaria del 25 %, l'imposta sarebbe di 2'400 euro. In Germania, l'importo dipende dall'ammortamento, che riguarda solo l'edificio e varia con il suo anno di completamento. In Francia, l'opzione per l'aliquota media, calcolata sul vostro reddito mondiale, può ridurre i 1'680 euro d'imposta sul reddito; i 630 euro di prelievo di solidarietà restano dovuti. In Italia, il regime ordinario costerebbe di più: 23 % su 11'400 euro, ossia 2'622 euro, più le addizionali regionale e comunale.

Questa tabella misura soltanto l'imposta sugli affitti. Per giudicare un investimento, occorre aggiungervi le spese di acquisto, l'imposta fondiaria annua, l'imposizione della rivendita, il costo del cambio e l'effetto sulla vostra aliquota svizzera. Le spese di acquisto, in particolare, possono triplicare da un Paese all'altro: circa il 6,3 % di imposte di trasferimento in Francia, il 6 % a Madrid ma il 9 % nella Comunità Valenciana e almeno il 10 % in Catalogna, il 7,5 % di IMT, in parte rimborsabile, per un acquirente non residente in Portogallo, il 9 % d'imposta di registro in Italia, dal 3,5 % al 6,5 % in Germania a seconda del Land.

7. Francia, Spagna, Portogallo, Italia, Germania: le regole 2026

Le cinque schede qui sotto riassumono, per un residente svizzero che detiene l'immobile direttamente, ciò che si applica nel 2026. Non sostituiscono il parere di un consulente fiscale del Paese interessato, in particolare per la locazione ammobiliata o turistica, i cui regimi cambiano rapidamente.

Francia: aliquota minima del 20 %, ma soltanto il 7,5 % di prelievi sociali

• Affitti: tariffa dell'imposta sul reddito, con un'aliquota minima del 20 % fino a 29'579 euro di reddito netto imponibile e del 30 % oltre (redditi 2025, art. 197 A CGI). L'opzione per l'aliquota media, calcolata sul reddito mondiale, la esclude se è più favorevole. In locazione non ammobiliata, il micro-foncier considera il 70 % degli affitti fino a 15'000 euro di incassi; oltre, o su opzione, il regime reale permette di dedurre gli oneri e gli interessi.
• Locazione ammobiliata: per i redditi 2025, il micro-BIC applica un abbattimento del 50 % fino a 77'700 euro per la locazione di lunga durata e gli alloggi turistici ammobiliati classificati, e del 30 % fino a 15'000 euro per gli alloggi turistici ammobiliati non classificati. Dal 15 febbraio 2025, gli ammortamenti dedotti nel regime reale sono reintegrati nel calcolo della plusvalenza.
• Prelievi sociali: soltanto il 7,5 % (prelievo di solidarietà) per una persona affiliata alla sicurezza sociale svizzera, che è esentata dalla CSG e dalla CRDS, anziché il 17,2 % in locazione non ammobiliata e il 18,6 % in ammobiliata per gli altri. L'affiliazione si segnala nelle caselle 8SH e 8SI della dichiarazione 2042 C.
• Rivendita: 19 % d'imposta più 7,5 % di prelievo di solidarietà; esenzione dall'imposta sul reddito dopo 22 anni di detenzione, dai prelievi sociali dopo 30 anni; sovrimposta dal 2 % al 6 % oltre 50'000 euro di plusvalenza imponibile. Un residente svizzero deve designare un rappresentante fiscale, poiché la dispensa è riservata ai residenti dell'UE e del SEE, salvo se il prezzo non supera 150'000 euro o se la plusvalenza è totalmente esente.
• Acquisto e detenzione: imposte di trasferimento di circa il 6,32 % sull'usato, nei dipartimenti che hanno portato la loro aliquota al 5 %, ossia la grande maggioranza al 1° giugno 2026; imposta fondiaria annua. L'imposta sul patrimonio immobiliare si applica ai non residenti oltre 1,3 milioni di euro di patrimonio immobiliare netto in Francia.
• Obblighi: dichiarazione annua presso il servizio delle imposte dei non residenti; abitazione classificata G nella diagnosi di prestazione energetica vietata alla locazione dal 1° gennaio 2025, F dal 2028 ed E dal 2034; registrazione obbligatoria degli alloggi turistici ammobiliati.

Spagna: 24 % dell'affitto lordo per un residente svizzero

• Affitti: imposta sul reddito dei non residenti al 24 % dell'affitto lordo, senza deduzione di oneri. L'aliquota del 19 % e la deduzione degli oneri sono riservate ai residenti dell'UE e del SEE. Il Tribunale economico-amministrativo centrale l'ha confermato per un residente svizzero il 20 marzo 2024.
• Sfitto: un'abitazione né affittata né occupata come residenza principale produce un reddito figurativo del 2 % del suo valore catastale, o dell'1,1 % se è stato rivisto da meno di 10 anni, pro rata dei giorni, tassato al 24 %.
• Dichiarazione: modelo 210. Dalla riforma di giugno 2026, gli affitti di un anno si dichiarano dal 1° al 20 aprile dell'anno successivo, con un regime transitorio per il 2026. È necessario un NIE, numero di identificazione degli stranieri.
• Rivendita: 19 % sulla plusvalenza; l'acquirente trattiene il 3 % del prezzo e lo versa al fisco. La plusvalenza municipale sul terreno, fissata da ciascun Comune, può raggiungere il 30 %. L'esenzione in caso di reinvestimento in una residenza principale è riservata ai residenti dell'UE e del SEE.
• Acquisto e detenzione: imposte di trasferimento fissate da ciascuna comunità autonoma: 6 % a Madrid, 7 % in Andalusia, 9 % nella Comunità Valenciana dal 1° giugno 2026, dal 10 % al 13 % in Catalogna, dall'8 % al 13 % alle Baleari; sul nuovo, IVA del 10 % e imposta di registro dallo 0,75 % all'1,5 %. Imposta fondiaria IBI dallo 0,4 % all'1,10 % del valore catastale. Imposta sul patrimonio oltre 700'000 euro di beni situati in Spagna.
• Locazione turistica: dal 3 aprile 2025, richiede il consenso espresso dei tre quinti dei condòmini. Il registro nazionale unico è stato annullato dal Tribunale supremo in maggio e giugno 2026; i registri regionali e municipali restano applicabili.

Portogallo: affitti moderati al 10 %, ma 7,5 % di imposte per l'acquirente non residente

• Affitti: aliquota autonoma del 25 % per la locazione abitativa. Dal 1° gennaio 2026 e fino alla fine del 2029, 10 % per gli affitti abitativi che non superano 2'300 euro al mese, contratti in corso compresi (decreto-legge 97/2026). Esistono riduzioni per i contratti di 5 anni e più. Un residente svizzero non può optare per la tariffa progressiva.
• Oneri: IMI, spese condominiali e manutenzione sono deducibili; gli interessi del mutuo, l'ammortamento, il mobilio e l'imposta addizionale AIMI non lo sono.
• Rivendita: metà della plusvalenza è aggiunta al reddito e tassata alla tariffa progressiva, dal 12,5 % al 48 %, con un'aliquota calcolata tenendo conto dei vostri redditi mondiali. Questa regola vale per tutti i non residenti.
• Acquisto: dal decreto-legge 97/2026 del 20 maggio 2026, un acquirente non residente paga un'IMT del 7,5 % sulla totalità del prezzo, senza tariffa a scaglioni. La differenza rispetto alla tariffa normale è rimborsata su domanda se diventa residente entro due anni, o se affitta l'abitazione a un canone di al massimo 2'300 euro al mese entro sei mesi e per almeno 36 mesi su cinque anni. Per 250'000 euro, ciò rappresenta 18'750 euro pagati all'atto, di cui circa 10'650 euro rimborsabili. Vi si aggiunge un'imposta di bollo dello 0,8 %. Una locazione turistica non dà diritto al rimborso.
• Detenzione: IMI dallo 0,3 % allo 0,45 % del valore patrimoniale, fissata dal Comune; AIMI oltre 600'000 euro. La Svizzera non figura nell'elenco portoghese dei Paesi a fiscalità privilegiata, che comporta aliquote maggiorate.
• Obblighi: un NIF, numero fiscale, prima dell'acquisto; entro 15 giorni dall'acquisizione, designare un rappresentante fiscale o aderire alle notifiche elettroniche del Portal das Finanças. La locazione turistica (alojamento local) impone inoltre un rappresentante ai fini dell'IVA.

Italia: cedolare secca al 21 % ed esenzione della plusvalenza dopo 5 anni

• Affitti: nel regime ordinario, tariffa dell'IRPEF, ossia 23 %, 33 % e 43 % nel 2026, sull'affitto diminuito di un abbattimento del 5 %, più le addizionali regionale e comunale. Oppure, su opzione, cedolare secca del 21 % sull'affitto lordo, 10 % per i contratti a canone concordato, che sostituisce queste imposte e l'imposta di registro del contratto. La legge non riserva questa opzione ai residenti.
• Locazione breve: 21 % per un'abitazione designata, 26 % per la seconda; dal 2026, oltre due abitazioni, l'attività si presume imprenditoriale. È obbligatorio un codice nazionale, il CIN.
• Rivendita: la plusvalenza è imponibile solo se l'immobile è rivenduto meno di 5 anni dopo l'acquisto; il venditore può allora optare per un'imposta del 26 % prelevata dal notaio.
• Acquisto: da un privato, imposta di registro del 9 %, al minimo 1'000 euro, calcolata su richiesta sul valore catastale anziché sul prezzo, più 50 euro d'imposta ipotecaria e 50 euro d'imposta catastale; da un costruttore, IVA del 10 %.
• Detenzione: IMU dello 0,86 % come regola generale, fino all'1,06 % a seconda del Comune, su una base derivata dalla rendita catastale; ridotta di un quarto per un canone concordato. Nessuna imposta sul patrimonio per un non residente.
• Obblighi: un codice fiscale; registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni; dichiarazione annua Redditi PF per i non residenti.

Germania: imposta dal primo euro, esenzione della plusvalenza dopo 10 anni

• Affitti: tariffa progressiva dell'imposta sul reddito, ma senza franchigia di base: per un non residente, il reddito è maggiorato di 12'348 euro prima dell'applicazione della tariffa, il che equivale a tassarlo al 14 % dal primo euro (§ 50 EStG). Per 10'000 euro di affitti netti, l'imposta è di circa 2'160 euro. Il contributo di solidarietà si applica solo se l'imposta supera 20'350 euro.
• Deduzioni: interessi, spese e ammortamento dell'edificio: 2 % all'anno come regola generale, 3 % per un edificio completato dopo il 2022, e un ammortamento degressivo del 5 % per un'abitazione nuova la cui costruzione o il cui acquisto è stato avviato tra il 1° ottobre 2023 e il 30 settembre 2029. Il testo lega questi vantaggi alla situazione dell'immobile, non alla residenza del proprietario.
• Rivendita: esente dopo 10 anni di detenzione; prima, la plusvalenza è tassata alla tariffa, con reintegrazione dell'ammortamento dedotto.
• Acquisto e detenzione: imposta di trasferimento dal 3,5 % in Baviera al 6,5 % nel Brandeburgo, nella Renania Settentrionale-Vestfalia, nel Saarland e nello Schleswig-Holstein; imposta fondiaria calcolata su nuove basi dal 2025 e riaddebitabile all'inquilino. Nessuna imposta sul patrimonio, che non è più riscossa dal 1997.
• Obblighi: dichiarazione annua presso l'ufficio delle imposte del luogo dell'immobile. Nelle zone designate, l'affitto iniziale non può superare di oltre il 10 % l'affitto di riferimento locale, regola prorogata fino alla fine del 2029.

8. Il cambio: tre flussi, tre rischi

Un investimento immobiliare da affittare nella zona euro, finanziato dalla Svizzera, fa circolare denaro tra due monete in tre momenti. Ciascuno ha un costo, e ciascuno espone a una variazione del corso.

• L'apporto, una sola volta. Per un apporto di 250'000 euro, ogni punto di margine di cambio costa 2'500 euro. È il flusso più pesante, e quello in cui la differenza tra due fornitori si vede di più.
• Gli affitti, ogni mese. Su 12'000 euro all'anno, un punto di margine costa 120 euro all'anno, ossia 1'200 euro su dieci anni. Un calo del 5 % dell'euro rispetto al franco riduce il valore di questi affitti di circa 560 franchi all'anno, senza che nulla sia cambiato nel Paese dell'immobile.
• Il credito e la rivendita. Un credito in franchi su un immobile in euro crea uno sfasamento che si rivela alla rivendita: il prezzo è incassato in euro, il debito si rimborsa in franchi. Un credito in euro elimina questo sfasamento, ma lascia esposto l'apporto.

La questione non è quindi soltanto il tasso di cambio del giorno, ma chi converte, a quale costo e in quale momento. In un investimento immobiliare da affittare, è il bonifico dell'apporto a concentrare l'essenziale dell'importo convertito, e quindi l'essenziale del costo di cambio.

ibani è un intermediario finanziario ginevrino, non una banca, specializzato nei trasferimenti tra la Svizzera e la zona euro. Per l'apporto, il bonifico al notaio parte da un IBAN svizzero nominativo, con un margine a partire dallo 0,40 %, decrescente in funzione dell'importo, e i giustificativi della provenienza dei fondi sono forniti su richiesta: la nostra pagina cambio per un acquisto immobiliare descrive la procedura. Per gli affitti, gli euro trasferiti dal vostro conto nel Paese dell'immobile possono poi essere convertiti in franchi. Il cambio del giorno si segue sul nostro convertitore CHF-EUR, e la nostra pagina servizio per privati illustra il funzionamento generale.

9. La lista di controllo prima di firmare

• Calcolare l'imposta locale come non residente fuori UE, non con il regime di un residente: aliquota, oneri deducibili, interessi, prelievi sociali.
• Sommare le spese di acquisto del Paese, compresa un'eventuale aliquota propria degli acquirenti non residenti, e ammortizzarle sulla durata di detenzione prevista.
• Verificare la durata di detenzione che esenta la plusvalenza: 5 anni in Italia, 10 anni in Germania, 22 e 30 anni in Francia, mai in Spagna né in Portogallo.
• Stimare l'effetto sulla vostra aliquota svizzera: il reddito netto dell'immobile si aggiunge al vostro reddito per fissare l'aliquota dell'imposta cantonale, comunale e federale.
• Prevedere che la quota degli interessi attribuita all'immobile estero e un'eventuale perdita non saranno deducibili in Svizzera, e che dal 2029 solo gli immobili locati situati in Svizzera daranno diritto a una deduzione di interessi.
• Finanziare senza la previdenza vincolata: né 2° pilastro né 3° pilastro per un immobile da affittare.
• Scegliere la valuta del credito in funzione della valuta degli affitti e del prezzo di rivendita.
• Verificare le regole di locazione: diagnosi energetica in Francia, consenso del condominio per la locazione turistica in Spagna, codice CIN in Italia, limitazione degli affitti in Germania.
• Ottenere il numero fiscale del Paese (NIE, NIF, codice fiscale) e sapere se sarà richiesto un rappresentante fiscale.
• Preparare la dichiarazione svizzera: valore dell'immobile, debito, affitti, spese, al corso dell'AFC, con un conto di gestione se il vostro Cantone lo chiede.

10. Domande frequenti