Inversión inmobiliaria en alquiler en el extranjero desde Suiza: impuestos, financiación y cambio en 2026

Vive en Ginebra, en Lausana o en Zúrich, y se plantea comprar un piso en Lisboa, en Valencia, en Lyon, en Turín o en Berlín para alquilarlo. El precio por metro cuadrado parece allí modesto comparado con el del Arco Lemánico, y el alquiler parece cubrir lo esencial. Pero la rentabilidad que muestra el anuncio no tiene en cuenta ni el fisco del país del inmueble, que a menudo trata a un no residente con más dureza que a un residente, ni el fisco suizo, que no grava ese inmueble pero lo tiene en cuenta, ni el cambio entre el franco y el euro. Esta guía sigue el dinero en los dos países, cita los textos vigentes en 2026 y cifra, para un mismo piso, el impuesto debido en cinco países de la zona euro cercanos a Suiza.

1. ¿En qué país se paga el impuesto sobre un inmueble alquilado en el extranjero?

En el país donde se encuentra el inmueble. Los cinco convenios estudiados aquí recogen la misma regla, en el artículo 6: las rentas procedentes de bienes inmuebles son imponibles en el Estado contratante en que estén situados dichos bienes. Esta regla contempla expresamente el alquiler. El mismo principio se aplica a la ganancia obtenida en la venta y al valor del inmueble a efectos del impuesto sobre el patrimonio.

Suiza, por su parte, elimina la doble imposición mediante la exención con progresividad: no grava esas rentas, pero puede aplicar al resto de sus rentas el tipo que correspondería a su renta total, alquileres extranjeros incluidos. La ley sobre el impuesto federal directo lo dice en dos lugares. Su artículo 6 excluye de la sujeción los inmuebles situados en el extranjero, y su artículo 7 grava el resto al tipo de la renta mundial. La mayoría de los cantones, entre ellos Ginebra, han recogido esta regla en su propia ley.

De ello se derivan dos consecuencias. En primer lugar, el impuesto pagado en el extranjero es definitivo: no se imputa al impuesto suizo, puesto que Suiza no grava esos alquileres. En segundo lugar, es el derecho del país del inmueble el que decide el importe, y ese derecho distingue a menudo entre residente y no residente, y entre residente de la Unión Europea y residente de un país tercero. Al no ser Suiza miembro ni de la UE ni del Espacio Económico Europeo, varios regímenes favorables previstos para los residentes europeos no se le aplican a usted. Es el primer punto que hay que comprobar antes de comprar.

2. ¿Qué hace Suiza con sus alquileres extranjeros?

Le pide que los declare, los convierte, los reduce a una renta neta según sus propias reglas y después los utiliza para fijar el tipo. No se recauda ni un franco de impuesto suizo sobre esos alquileres como tales, pero su impuesto sobre el salario aumenta.

Un ejemplo del mecanismo

Usted está domiciliado en el cantón de Vaud, su renta imponible en Suiza es de 100'000 francos, y su piso en el extranjero le reporta 12'000 euros de alquileres al año. Convertido al tipo medio 2025 de la Administración Federal de Contribuciones, 0,9370 francos por euro, eso son 11'244 francos. Tras deducir los gastos de mantenimiento, por ejemplo el 20 % de los alquileres si su cantón admite la deducción a tanto alzado para un inmueble extranjero, es decir, 2'249 francos, queda una renta neta de unos 9'000 francos. Tributa entonces sobre 100'000 francos, pero al tipo de una renta de 109'000 francos. En una escala progresiva, la diferencia se paga cada año.

La renta neta se calcula según las reglas suizas

El importe que se toma en cuenta para el tipo no es el de su declaración extranjera. A los alquileres cobrados se les restan los gastos de mantenimiento admitidos en Suiza. La ordenanza federal sobre los gastos relativos a los inmuebles prevé una deducción a tanto alzado del 10 % de los alquileres brutos para un edificio de diez años como máximo y del 20 % para uno más antiguo, a elección del contribuyente cada año. Ninguna fuente oficial dice expresamente si esta deducción a tanto alzado vale para un inmueble situado en el extranjero. Friburgo aplica los mismos principios que a un inmueble situado en el cantón de Friburgo; Ginebra pide adjuntar una cuenta de gestión para un inmueble alquilado en el extranjero. Conserve, por tanto, los justificantes de sus gastos efectivos, e infórmese en su cantón.

Los dos tipos de cambio que cuentan

Las rentas en divisas se convierten al tipo medio anual publicado por la AFC: 0,9370347 francos por euro para el año 2025. Los elementos patrimoniales se convierten al tipo del 31 de diciembre: 0,9305 francos por euro a finales de 2025. Son estos tipos los que hacen fe en la declaración, no aquel al que usted convirtió realmente sus alquileres.

Una pérdida no se deduce

Si los intereses y los gastos superan los alquileres, el exceso de gastos no reduce su renta imponible en Suiza. El artículo 6 apartado 3 de la ley sobre el impuesto federal directo prevé que las pérdidas sufridas en el extranjero solo se tengan en cuenta en Suiza al determinar el tipo del impuesto. El Tribunal Federal lo confirmó para los excesos de gastos de un inmueble extranjero en dos sentencias de 2014, una de las cuales se refería a una pareja ginebrina propietaria de una casa en Francia (2C_585/2012). Zúrich aplica la misma regla al impuesto cantonal desde el periodo fiscal 2021. Un inmueble deficitario al principio, algo frecuente cuando se financia a crédito, no aporta, por tanto, ningún alivio fiscal en Suiza.

3. Los intereses y las deudas: cómo se reparten entre Suiza y el extranjero

Suiza no vincula una deuda al inmueble que ha financiado: reparte todas sus deudas y todos sus intereses pasivos entre Suiza y el extranjero en proporción a sus activos situados en cada país. Este método procede del derecho intercantonal, al que remite el artículo 6 apartado 3 de la ley sobre el impuesto federal directo para las relaciones internacionales. El Servicio cantonal de contribuciones de Friburgo lo resume así: las deudas y los intereses se reparten proporcionalmente en función de los activos en el reparto impositivo internacional, lo que no obstante puede conllevar un aumento de la renta y del patrimonio imponibles.

Lo que cambia el 1 de enero de 2029

El 28 de septiembre de 2025, el pueblo aprobó con el 57,7 % el decreto federal del que dependía la supresión del valor locativo. El Consejo Federal fijó la entrada en vigor de la reforma el 1 de enero de 2029; el derecho actual sigue aplicándose hasta el periodo fiscal 2028. A partir de 2029, el nuevo artículo 33 de la ley sobre el impuesto federal directo solo permite deducir los intereses pasivos privados en función de la parte que representa el conjunto de los valores patrimoniales inmobiliarios situados en Suiza, excluida la vivienda ocupada por el propietario, respecto al conjunto del patrimonio. La ley de armonización toma en cuenta, para los impuestos cantonales, los valores inmobiliarios situados en el cantón.

Para su piso en el extranjero, la lectura del texto es clara: no da derecho a ninguna deducción de intereses en Suiza. Hoy, la parte de los intereses que se le atribuye no es deducible; después de 2029, no entra en el cálculo de la parte deducible. Lo que queda por precisar es cómo se combina esta nueva regla con el reparto internacional de las deudas: un grupo de trabajo de la AFC y de los cantones se encarga de las cuestiones de interpretación, y las disposiciones de ejecución aún no se habían publicado en el momento de redactar esta guía. La deducción a tanto alzado por gastos de mantenimiento se mantiene, en cambio, para los inmuebles alquilados.

4. Impuesto sobre el patrimonio y venta: lo que queda en Suiza

El patrimonio: declarado, no gravado

El inmueble extranjero sigue la misma lógica en el impuesto cantonal sobre el patrimonio: no tributa en Suiza, pero cuenta para fijar el tipo aplicado al resto de su patrimonio, y atrae una parte de sus deudas. Tributa, en cambio, en el país donde se encuentra, cuando este recauda un impuesto sobre el patrimonio inmobiliario. El mecanismo, los baremos cantonales y un ejemplo con cifras figuran en nuestra guía sobre el impuesto sobre el patrimonio en Suiza.

La venta: sin impuesto suizo

La ganancia obtenida en la venta es imponible en el país del inmueble, según el artículo 13 de los convenios (artículo 15 para Francia), y Suiza la exime. En el derecho interno, el resultado es el mismo: la Confederación no grava las ganancias de capital privadas, y el impuesto cantonal sobre las ganancias inmobiliarias solo alcanza a los inmuebles situados en el cantón. Todo se decide, por tanto, en el país del inmueble, cuyas reglas se resumen en el capítulo 7: exención tras 10 años en Alemania y tras 5 años en Italia, 19 % en Francia y en España, la mitad de la ganancia a la escala progresiva en Portugal.

5. Cómo financiar la compra, y por qué el 2.º pilar queda excluido

Con fondos libres o con un préstamo, nunca con la previsión vinculada. El retiro anticipado y la pignoración del 2.º pilar están reservados a la propiedad de una vivienda para las propias necesidades (art. 30c LPP y art. 331d CO), noción que la ordenanza de aplicación define como el uso por la persona asegurada de una vivienda en su lugar de domicilio o en su lugar de residencia habitual (art. 4 OEPL). El pilar 3a sigue la misma regla (art. 3 y 4 OPP 3). Un piso comprado para alquilarlo no cumple esta condición, esté donde esté. El caso de la vivienda que uno mismo habita en el extranjero se trata en nuestra guía sobre el uso del 2.º pilar para un inmueble en el extranjero, y el funcionamiento de los tres niveles en nuestra guía sobre el sistema de los tres pilares.

¿Se deducen los intereses en el extranjero?

Puesto que Suiza no deduce la parte de los intereses atribuida al inmueble extranjero, la cuestión se traslada al país del inmueble. La respuesta es sí en dos países y no en tres:

Dicho de otro modo, una compra a crédito en España, en Portugal o en Italia soporta intereses cuya parte atribuida al inmueble no tiene en cuenta ninguno de los dos fiscos. En Francia y en Alemania, reducen el impuesto local. Para una compra a crédito, esta constatación puede pesar tanto como el tipo impositivo anunciado.

¿Préstamo en euros o en francos?

Un inmueble que produce euros, financiado con una deuda en francos, expone a un doble riesgo de cambio: si el euro baja, los alquileres valen menos en francos, mientras que la deuda no disminuye. Un préstamo en euros alinea la divisa de la deuda con la del inmueble y la de los alquileres, y limita la exposición al cambio a la aportación inicial y a los alquileres netos que usted repatría en francos. Las condiciones dependen de la entidad prestamista, del país y de su situación; compárelas teniendo en cuenta este riesgo, no solo el tipo de interés.

6. ¿Cuánto impuesto sobre 12'000 euros de alquileres, país por país?

Para comparar, tomemos el mismo piso en los cinco países. Se compró por 250'000 euros sin préstamo. Se alquila sin amueblar, todo el año, como vivienda habitual del inquilino, por 1'000 euros al mes, es decir, 12'000 euros al año. Sus gastos deducibles, sin contar los intereses, son de 2'400 euros al año: impuesto local sobre bienes inmuebles, gastos de comunidad no repercutibles, mantenimiento y seguro. El propietario vive solo en el cantón de Vaud, no tiene otra renta en el país del inmueble y está afiliado a la seguridad social suiza.

Algunas precisiones para leer este cuadro. En Portugal, el tipo del 10 % se aplica a los alquileres de vivienda que no superan los 2'300 euros al mes; el texto no lo reserva a los residentes, pero la administración aún no ha publicado doctrina sobre su aplicación a los no residentes. Al tipo ordinario del 25 %, el impuesto sería de 2'400 euros. En Alemania, el importe depende de la amortización, que solo recae sobre el edificio y varía según su año de terminación. En Francia, la opción por el tipo medio, calculado sobre su renta mundial, puede reducir los 1'680 euros de impuesto sobre la renta; los 630 euros de contribución de solidaridad siguen siendo exigibles. En Italia, el régimen ordinario costaría más: 23 % sobre 11'400 euros, es decir, 2'622 euros, más los recargos regional y municipal.

Este cuadro solo mide el impuesto sobre los alquileres. Para juzgar una inversión, hay que añadir los gastos de adquisición, el impuesto anual sobre bienes inmuebles, la tributación de la venta, el coste del cambio y el efecto sobre su tipo suizo. Los gastos de adquisición, en particular, pueden triplicarse de un país a otro: alrededor del 6,3 % de derechos de transmisión en Francia, el 6 % en Madrid pero el 9 % en la Comunidad Valenciana y al menos el 10 % en Cataluña, el 7,5 % de IMT, en parte reembolsable, para un comprador no residente en Portugal, el 9 % de impuesto de registro en Italia, del 3,5 % al 6,5 % en Alemania según el Land.

7. Francia, España, Portugal, Italia, Alemania: las reglas de 2026

Las cinco fichas siguientes resumen, para un residente suizo que posee el inmueble directamente, lo que se aplica en 2026. No sustituyen el consejo de un asesor fiscal del país en cuestión, en particular para el alquiler amueblado o turístico, cuyos regímenes cambian con rapidez.

Francia: tipo mínimo del 20 %, pero solo un 7,5 % de gravámenes sociales

• Alquileres: escala del impuesto sobre la renta, con un tipo mínimo del 20 % hasta 29'579 euros de renta neta imponible y del 30 % por encima (rentas de 2025, art. 197 A CGI). La opción por el tipo medio, calculado sobre la renta mundial, lo descarta si es más favorable. En alquiler sin amueblar, el micro-foncier toma en cuenta el 70 % de los alquileres hasta 15'000 euros de ingresos; por encima, o por opción, el régimen real permite deducir los gastos y los intereses.
• Alquiler amueblado: para las rentas de 2025, el micro-BIC aplica una reducción del 50 % hasta 77'700 euros para el alquiler de larga duración y los alojamientos turísticos amueblados clasificados, y del 30 % hasta 15'000 euros para los alojamientos turísticos amueblados no clasificados. Desde el 15 de febrero de 2025, las amortizaciones deducidas en el régimen real se reintegran en el cálculo de la plusvalía.
• Gravámenes sociales: solo un 7,5 % (contribución de solidaridad) para una persona afiliada a la seguridad social suiza, que está exenta de la CSG y la CRDS, en lugar del 17,2 % en alquiler sin amueblar y el 18,6 % en amueblado para los demás. La afiliación se indica en las casillas 8SH y 8SI de la declaración 2042 C.
• Venta: 19 % de impuesto más 7,5 % de contribución de solidaridad; exención del impuesto sobre la renta tras 22 años de tenencia y de los gravámenes sociales tras 30 años; recargo del 2 % al 6 % por encima de 50'000 euros de plusvalía imponible. Un residente suizo debe designar un representante fiscal, ya que la dispensa está reservada a los residentes de la UE y del EEE, salvo si el precio no supera los 150'000 euros o si la plusvalía está totalmente exenta.
• Compra y tenencia: derechos de transmisión de alrededor del 6,32 % en vivienda de segunda mano, en los departamentos que han elevado su tipo al 5 %, es decir, la gran mayoría a 1 de junio de 2026; impuesto anual sobre bienes inmuebles (taxe foncière). El impuesto sobre el patrimonio inmobiliario se aplica a los no residentes por encima de 1,3 millones de euros de patrimonio inmobiliario neto en Francia.
• Obligaciones: declaración anual ante el servicio de impuestos de los no residentes; las viviendas con calificación G en el diagnóstico de rendimiento energético no pueden alquilarse desde el 1 de enero de 2025, las F a partir de 2028 y las E a partir de 2034; inscripción obligatoria de los alojamientos turísticos amueblados.

España: 24 % del alquiler bruto para un residente suizo

• Alquileres: Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) al 24 % del alquiler bruto, sin deducción de gastos. El tipo del 19 % y la deducción de los gastos están reservados a los residentes de la UE y del EEE. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) lo confirmó para un residente suizo el 20 de marzo de 2024.
• Vivienda desocupada: una vivienda ni alquilada ni ocupada como vivienda habitual produce una renta imputada del 2 % de su valor catastral, o del 1,1 % si este se revisó hace menos de 10 años, a prorrata de los días, gravada al 24 %.
• Declaración: modelo 210. Desde la reforma de junio de 2026, los alquileres de un año se declaran del 1 al 20 de abril del año siguiente, con un régimen transitorio para 2026. Se necesita un NIE, número de identidad de extranjero.
• Venta: 19 % sobre la plusvalía; el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda. La plusvalía municipal sobre el terreno, fijada por cada ayuntamiento, puede alcanzar el 30 %. La exención por reinversión en vivienda habitual está reservada a los residentes de la UE y del EEE.
• Compra y tenencia: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) fijado por cada comunidad autónoma: 6 % en Madrid, 7 % en Andalucía, 9 % en la Comunidad Valenciana desde el 1 de junio de 2026, del 10 % al 13 % en Cataluña, del 8 % al 13 % en Baleares; en obra nueva, IVA del 10 % y Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 0,75 % al 1,5 %. IBI del 0,4 % al 1,10 % del valor catastral. Impuesto sobre el Patrimonio por encima de 700'000 euros de bienes situados en España.
• Alquiler turístico: desde el 3 de abril de 2025, exige el acuerdo expreso de tres quintas partes de los propietarios de la comunidad. El registro único nacional fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo y junio de 2026; los registros autonómicos y municipales siguen siendo aplicables.

Portugal: alquileres moderados al 10 %, pero un 7,5 % de impuesto para el comprador no residente

• Alquileres: tipo autónomo del 25 % para el alquiler de vivienda. Desde el 1 de enero de 2026 y hasta finales de 2029, 10 % para los alquileres de vivienda que no superan los 2'300 euros al mes, contratos en curso incluidos (decreto-ley 97/2026). Existen reducciones para los contratos de 5 años o más. Un residente suizo no puede optar por la escala progresiva.
• Gastos: el IMI, los gastos de comunidad y el mantenimiento son deducibles; los intereses del préstamo, la amortización, el mobiliario y el impuesto adicional AIMI no lo son.
• Venta: la mitad de la plusvalía se suma a la renta y tributa a la escala progresiva, del 12,5 % al 48 %, con un tipo calculado teniendo en cuenta sus rentas mundiales. Esta regla vale para todos los no residentes.
• Compra: desde el decreto-ley 97/2026 del 20 de mayo de 2026, un comprador no residente paga un IMT del 7,5 % sobre la totalidad del precio, sin escala. La diferencia con la escala normal se reembolsa a petición si pasa a ser residente en un plazo de dos años, o si alquila la vivienda por un alquiler de 2'300 euros al mes como máximo en los seis meses siguientes y durante al menos 36 meses en cinco años. Para 250'000 euros, esto supone 18'750 euros pagados en la escritura, de los que unos 10'650 euros son reembolsables. Se añade un impuesto del sello del 0,8 %. Un alquiler turístico no da derecho al reembolso.
• Tenencia: IMI del 0,3 % al 0,45 % del valor patrimonial, fijado por el municipio; AIMI por encima de 600'000 euros. Suiza no figura en la lista portuguesa de países con régimen fiscal privilegiado, que conlleva tipos incrementados.
• Obligaciones: un NIF, número fiscal, antes de la compra; en los 15 días siguientes a la adquisición, designar un representante fiscal o adherirse a las notificaciones electrónicas del Portal das Finanças. El alquiler turístico (alojamento local) exige además un representante a efectos del IVA.

Italia: cedolare secca al 21 % y exención de la plusvalía tras 5 años

• Alquileres: en el régimen ordinario, escala del IRPEF, es decir, 23 %, 33 % y 43 % en 2026, sobre el alquiler reducido en un 5 % a tanto alzado, más los recargos regional y municipal. O, por opción, cedolare secca del 21 % sobre el alquiler bruto, 10 % para los contratos de alquiler concertado, que sustituye a esos impuestos y al impuesto de registro del contrato. La ley no reserva esta opción a los residentes.
• Alquiler de corta duración: 21 % para una vivienda designada, 26 % para la segunda; desde 2026, por encima de dos viviendas, la actividad se presume comercial. Un código nacional, el CIN, es obligatorio.
• Venta: la plusvalía solo es imponible si el inmueble se vende menos de 5 años después de la compra; el vendedor puede entonces optar por un impuesto del 26 % retenido por el notario.
• Compra: a un particular, impuesto de registro del 9 %, como mínimo 1'000 euros, calculado a petición sobre el valor catastral en lugar del precio, más 50 euros de impuesto hipotecario y 50 euros de impuesto catastral; a un promotor, IVA del 10 %.
• Tenencia: IMU del 0,86 % por regla general, hasta el 1,06 % según el municipio, sobre una base derivada de la renta catastral; reducida en una cuarta parte para un alquiler concertado. Sin impuesto sobre el patrimonio para un no residente.
• Obligaciones: un codice fiscale; registro del contrato de alquiler en un plazo de 30 días; declaración anual Redditi PF para los no residentes.

Alemania: impuesto desde el primer euro, exención de la plusvalía tras 10 años

• Alquileres: escala progresiva del impuesto sobre la renta, pero sin mínimo exento: para un no residente, la renta se incrementa en 12'348 euros antes de aplicar la escala, lo que equivale a gravarla al 14 % desde el primer euro (§ 50 EStG). Para 10'000 euros de alquileres netos, el impuesto es de unos 2'160 euros. El recargo de solidaridad solo se aplica si el impuesto supera los 20'350 euros.
• Deducciones: intereses, gastos y amortización del edificio: 2 % anual por regla general, 3 % para un edificio terminado después de 2022, y una amortización degresiva del 5 % para una vivienda nueva cuya construcción o compra se haya iniciado entre el 1 de octubre de 2023 y el 30 de septiembre de 2029. El texto vincula estas ventajas a la ubicación del inmueble, no a la residencia del propietario.
• Venta: exenta tras 10 años de tenencia; antes, la plusvalía tributa a la escala, con reintegro de la amortización deducida.
• Compra y tenencia: impuesto sobre transmisiones del 3,5 % en Baviera al 6,5 % en Brandeburgo, en Renania del Norte-Westfalia, en el Sarre y en Schleswig-Holstein; impuesto sobre bienes inmuebles calculado sobre nuevas bases desde 2025 y repercutible al inquilino. Sin impuesto sobre el patrimonio, que ya no se recauda desde 1997.
• Obligaciones: declaración anual ante la oficina tributaria del lugar del inmueble. En las zonas designadas, el alquiler inicial no puede superar en más de un 10 % el alquiler de referencia local, regla prorrogada hasta finales de 2029.

8. El cambio de divisas: tres flujos, tres riesgos

Una inversión inmobiliaria de alquiler en la zona euro, financiada desde Suiza, hace circular dinero entre dos monedas en tres momentos. Cada uno tiene un coste, y cada uno expone a una variación del tipo de cambio.

• La aportación, una sola vez. Para una aportación de 250'000 euros, cada punto de margen de cambio cuesta 2'500 euros. Es el flujo más pesado, y aquel en el que más se nota la diferencia entre dos proveedores.
• Los alquileres, cada mes. Sobre 12'000 euros al año, un punto de margen cuesta 120 euros al año, es decir, 1'200 euros en diez años. Una bajada del 5 % del euro frente al franco reduce el valor de esos alquileres en unos 560 francos al año, sin que nada haya cambiado en el país del inmueble.
• El préstamo y la venta. Un préstamo en francos para un inmueble en euros crea un desfase que se revela en la venta: el precio se cobra en euros, la deuda se reembolsa en francos. Un préstamo en euros suprime ese desfase, pero deja expuesta la aportación.

La cuestión no es, por tanto, solo el tipo de cambio del día, sino quién convierte, a qué coste y en qué momento. En una inversión inmobiliaria de alquiler, es la transferencia de la aportación la que concentra lo esencial del importe convertido y, por tanto, lo esencial del coste de cambio.

ibani es un intermediario financiero ginebrino, no un banco, especializado en las transferencias entre Suiza y la zona euro. Para la aportación, la transferencia al notario sale de un IBAN suizo nominativo, con un margen desde el 0,40 %, decreciente según el importe, y los justificantes de procedencia de los fondos se facilitan a petición: nuestra página cambio de divisas para una compra inmobiliaria detalla el procedimiento. Para los alquileres, los euros transferidos desde su cuenta en el país del inmueble pueden después convertirse a francos. El tipo del día se sigue en nuestro conversor CHF-EUR, y nuestra página servicio para particulares presenta el funcionamiento general.

9. La lista de control antes de firmar

• Calcular el impuesto local como no residente fuera de la UE, no con el régimen de un residente: tipo, gastos deducibles, intereses, gravámenes sociales.
• Sumar los gastos de adquisición del país, incluido un posible tipo propio de los compradores no residentes, y amortizarlos sobre la duración de tenencia prevista.
• Comprobar la duración de tenencia que exime la plusvalía: 5 años en Italia, 10 años en Alemania, 22 y 30 años en Francia, nunca en España ni en Portugal.
• Estimar el efecto sobre su tipo suizo: la renta neta del inmueble se suma a su renta para fijar el tipo del impuesto cantonal, municipal y federal.
• Prever que la parte de los intereses atribuida al inmueble extranjero y una posible pérdida no se deducirán en Suiza, y que a partir de 2029 solo los inmuebles alquilados situados en Suiza darán derecho a una deducción de intereses.
• Financiar sin la previsión vinculada: ni 2.º pilar ni 3.er pilar para un inmueble de alquiler.
• Elegir la divisa del préstamo en función de la divisa de los alquileres y del precio de venta.
• Comprobar las reglas de alquiler: diagnóstico energético en Francia, acuerdo de la comunidad de propietarios para el alquiler turístico en España, código CIN en Italia, limitación de los alquileres en Alemania.
• Obtener el número fiscal del país (NIE, NIF, codice fiscale) y saber si se exigirá un representante fiscal.
• Preparar la declaración suiza: valor del inmueble, deuda, alquileres, gastos, al tipo de la AFC, con una cuenta de gestión si su cantón la pide.

10. Preguntas frecuentes