Vermietete Immobilie im Ausland von der Schweiz aus: Steuern, Finanzierung und Wechselkurs 2026

Sie leben in Genf, Lausanne oder Zürich und überlegen, eine Wohnung in Lissabon, Valencia, Lyon, Turin oder Berlin zu kaufen, um sie zu vermieten. Der Quadratmeterpreis wirkt dort bescheiden im Vergleich zur Genferseeregion, und die Miete scheint das Wesentliche zu decken. Doch die im Inserat ausgewiesene Rendite berücksichtigt weder den Fiskus des Landes der Liegenschaft, der eine nichtansässige Person oft härter behandelt als eine ansässige, noch den Schweizer Fiskus, der diese Liegenschaft nicht besteuert, sie aber berücksichtigt, noch den Wechselkurs zwischen Franken und Euro. Dieser Leitfaden folgt dem Geld in beiden Ländern, zitiert die 2026 geltenden Texte und beziffert für dieselbe Wohnung die geschuldete Steuer in fünf Ländern der Eurozone in der Nähe der Schweiz.

1. In welchem Land zahlt man die Steuer auf eine im Ausland vermietete Immobilie?

In dem Land, in dem die Liegenschaft liegt. Die fünf hier untersuchten Abkommen übernehmen in Artikel 6 dieselbe Regel: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen sind in dem Vertragsstaat steuerbar, in dem dieses Vermögen liegt. Diese Regel erfasst ausdrücklich die Vermietung. Derselbe Grundsatz gilt für den Gewinn beim Verkauf und für den Wert der Liegenschaft bei der Vermögenssteuer.

Die Schweiz ihrerseits beseitigt die Doppelbesteuerung durch die Befreiung unter Progressionsvorbehalt: Sie besteuert diese Einkünfte nicht, kann aber auf Ihre übrigen Einkünfte den Satz anwenden, der Ihrem Gesamteinkommen einschliesslich der ausländischen Mieteinnahmen entspräche. Das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer sagt dies an zwei Stellen. Sein Artikel 6 nimmt Grundstücke im Ausland von der Steuerpflicht aus, und sein Artikel 7 besteuert den Rest zum Satz des weltweiten Einkommens. Die meisten Kantone, darunter Genf, haben diese Regel in ihr eigenes Gesetz übernommen.

Daraus ergeben sich zwei Folgen. Erstens ist die im Ausland bezahlte Steuer endgültig: Sie wird nicht an die Schweizer Steuer angerechnet, da die Schweiz diese Mieteinnahmen nicht besteuert. Zweitens entscheidet das Recht des Landes der Liegenschaft über den Betrag, und dieses Recht unterscheidet oft zwischen ansässigen und nichtansässigen Personen und zwischen in der Europäischen Union Ansässigen und in einem Drittstaat Ansässigen. Da die Schweiz weder Mitglied der EU noch des Europäischen Wirtschaftsraums ist, gelten mehrere für in Europa Ansässige vorgesehene günstige Regelungen für Sie nicht. Das ist der erste Punkt, den Sie vor dem Kauf prüfen sollten.

2. Was macht die Schweiz mit Ihren ausländischen Mieteinnahmen?

Sie lässt sie deklarieren, rechnet sie um, führt sie nach ihren eigenen Regeln auf ein Nettoeinkommen zurück und zieht sie dann heran, um den Satz festzulegen. Auf diesen Mieteinnahmen als solchen wird kein Franken Schweizer Steuer erhoben, aber Ihre Steuer auf dem Lohn steigt.

Ein Beispiel für den Mechanismus

Sie wohnen im Kanton Waadt, Ihr steuerbares Einkommen in der Schweiz beträgt 100'000 Franken, und Ihre Wohnung im Ausland bringt 12'000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr ein. Umgerechnet zum Mittelkurs 2025 der Eidgenössischen Steuerverwaltung, 0.9370 Franken pro Euro, ergibt das 11'244 Franken. Nach Abzug der Unterhaltskosten, zum Beispiel 20 % der Mieteinnahmen, wenn Ihr Kanton die Pauschale für eine ausländische Liegenschaft zulässt, also 2'249 Franken, bleibt ein Nettoeinkommen von rund 9'000 Franken. Sie werden dann auf 100'000 Franken besteuert, aber zum Satz eines Einkommens von 109'000 Franken. In einem progressiven Tarif bezahlt man die Differenz jedes Jahr.

Das Nettoeinkommen wird nach Schweizer Regeln berechnet

Der für den Satz massgebende Betrag ist nicht derjenige Ihrer ausländischen Steuererklärung. Die vereinnahmten Mieten werden um die in der Schweiz zulässigen Unterhaltskosten vermindert. Die Liegenschaftskostenverordnung des Bundes sieht eine Pauschale von 10 % der Bruttomieterträge für ein Gebäude, das höchstens zehn Jahre alt ist, und von 20 % für ältere Gebäude vor, nach Wahl der steuerpflichtigen Person in jedem Jahr. Keine amtliche Quelle sagt ausdrücklich, ob diese Pauschale für eine Liegenschaft im Ausland gilt. Freiburg wendet dieselben Grundsätze an wie für eine Freiburger Liegenschaft; Genf verlangt, für eine im Ausland vermietete Liegenschaft eine Liegenschaftsabrechnung beizulegen. Bewahren Sie deshalb die Belege Ihrer tatsächlichen Kosten auf und erkundigen Sie sich bei Ihrem Kanton.

Die beiden massgebenden Wechselkurse

Einkünfte in Fremdwährung werden zum Jahresmittelkurs umgerechnet, den die ESTV veröffentlicht: 0.9370347 Franken pro Euro für das Jahr 2025. Vermögenswerte werden zum Kurs vom 31. Dezember umgerechnet: 0.9305 Franken pro Euro Ende 2025. Diese Kurse sind in der Steuererklärung massgebend, nicht derjenige, zu dem Sie Ihre Mieteinnahmen tatsächlich umgetauscht haben.

Ein Verlust ist nicht abziehbar

Übersteigen die Zinsen und die Kosten die Mieteinnahmen, verringert der Aufwandüberschuss Ihr steuerbares Einkommen in der Schweiz nicht. Artikel 6 Absatz 3 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer sieht vor, dass Auslandsverluste «ausschliesslich satzbestimmend zu berücksichtigen» sind. Das Bundesgericht hat dies für die Aufwandüberschüsse einer ausländischen Liegenschaft in zwei Urteilen von 2014 bestätigt, von denen eines ein Genfer Ehepaar betraf, das ein Haus in Frankreich besass (2C_585/2012). Zürich wendet dieselbe Regel seit der Steuerperiode 2021 auf die Kantonssteuer an. Eine anfänglich defizitäre Liegenschaft, was bei einer Kreditfinanzierung häufig vorkommt, bringt in der Schweiz also keine steuerliche Entlastung.

3. Zinsen und Schulden: wie sie zwischen der Schweiz und dem Ausland verteilt werden

Die Schweiz ordnet eine Schuld nicht der Liegenschaft zu, die sie finanziert hat: Sie verteilt alle Ihre Schulden und alle Ihre Schuldzinsen zwischen der Schweiz und dem Ausland im Verhältnis Ihrer in jedem Land gelegenen Aktiven. Diese Methode stammt aus dem interkantonalen Recht, auf das Artikel 6 Absatz 3 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer für die internationalen Verhältnisse verweist. Die Kantonale Steuerverwaltung Freiburg fasst sie so zusammen: Schulden und Zinsen werden bei der internationalen Steuerausscheidung proportional nach den Aktiven verteilt, was allerdings zu einer Erhöhung des steuerbaren Einkommens und Vermögens führen kann.

Was sich am 1. Januar 2029 ändert

Am 28. September 2025 hat das Volk mit 57,7 % den Bundesbeschluss angenommen, von dem die Abschaffung des Eigenmietwerts abhing. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten der Reform auf den 1. Januar 2029 festgelegt; das geltende Recht bleibt bis zur Steuerperiode 2028 anwendbar. Ab 2029 erlaubt der neue Artikel 33 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer den Abzug der privaten Schuldzinsen nur noch «im Verhältnis aller in der Schweiz gelegenen unbeweglichen Vermögenswerte», ohne die vom Eigentümer selbst genutzte Wohnung, «zu den gesamten Vermögenswerten». Das Steuerharmonisierungsgesetz stellt für die Kantonssteuern auf die «im Kanton gelegenen» unbeweglichen Vermögenswerte ab.

Für Ihre ausländische Wohnung ist der Wortlaut klar: Sie eröffnet in der Schweiz keinen Schuldzinsenabzug. Heute ist der ihr zugewiesene Zinsanteil nicht abziehbar; nach 2029 geht sie nicht in die Berechnung des abziehbaren Anteils ein. Offen bleibt, wie sich diese neue Regel mit der internationalen Verteilung der Schulden verbindet: Eine Arbeitsgruppe der ESTV und der Kantone ist mit den Auslegungsfragen betraut, und die Ausführungsbestimmungen waren bei der Abfassung dieses Leitfadens noch nicht veröffentlicht. Die Pauschale für Unterhaltskosten bleibt dagegen für vermietete Liegenschaften bestehen.

4. Vermögenssteuer und Verkauf: was in der Schweiz bleibt

Das Vermögen: deklariert, nicht besteuert

Die ausländische Liegenschaft folgt bei der kantonalen Vermögenssteuer derselben Logik: Sie wird in der Schweiz nicht besteuert, zählt aber für den Satz, der auf Ihr übriges Vermögen angewendet wird, und zieht einen Teil Ihrer Schulden auf sich. Steuerbar ist sie dagegen in dem Land, in dem sie liegt, sofern dieses eine Steuer auf Grundvermögen erhebt. Der Mechanismus, die kantonalen Tarife und ein Zahlenbeispiel stehen in unserem Leitfaden zur Vermögenssteuer in der Schweiz.

Der Verkauf: keine Schweizer Steuer

Der Gewinn aus dem Verkauf ist im Land der Liegenschaft steuerbar, nach Artikel 13 der Abkommen (Artikel 15 für Frankreich), und die Schweiz stellt ihn frei. Nach internem Recht ist das Ergebnis dasselbe: Der Bund besteuert private Kapitalgewinne nicht, und die kantonale Grundstückgewinnsteuer erfasst nur Grundstücke, die im Kanton liegen. Alles entscheidet sich also im Land der Liegenschaft, dessen Regeln in Kapitel 7 zusammengefasst sind: Steuerfreiheit nach 10 Jahren in Deutschland und nach 5 Jahren in Italien, 19 % in Frankreich und in Spanien, die Hälfte des Gewinns zum progressiven Tarif in Portugal.

5. Wie man den Kauf finanziert, und warum die 2. Säule ausgeschlossen ist

Mit freien Mitteln oder einem Kredit, nie mit der gebundenen Vorsorge. Vorbezug und Verpfändung der 2. Säule sind dem «Wohneigentum zum eigenen Bedarf» vorbehalten (Art. 30c BVG und Art. 331d OR), einem Begriff, den die Ausführungsverordnung als «die Nutzung durch die versicherte Person an ihrem Wohnsitz oder an ihrem gewöhnlichen Aufenthalt» definiert (Art. 4 WEFV). Die Säule 3a folgt derselben Regel (Art. 3 und 4 BVV 3). Eine Wohnung, die zum Vermieten gekauft wird, erfüllt diese Voraussetzung nicht, wo auch immer sie liegt. Der Fall der selbst bewohnten Wohnung im Ausland wird in unserem Leitfaden zur Nutzung der 2. Säule für eine Immobilie im Ausland behandelt, und die Funktionsweise der drei Stufen in unserem Leitfaden zum Drei-Säulen-System.

Sind die Zinsen im Ausland abziehbar?

Da die Schweiz den der ausländischen Liegenschaft zugewiesenen Zinsanteil nicht abzieht, verlagert sich die Frage in das Land der Liegenschaft. Die Antwort lautet in zwei Ländern ja, in drei nein:

Anders gesagt: Bei einem Kreditkauf in Spanien, Portugal oder Italien fallen Zinsen an, deren der Liegenschaft zugewiesener Anteil von keiner der beiden Steuerbehörden berücksichtigt wird. In Frankreich und Deutschland verringern sie die lokale Steuer. Bei einem Kreditkauf kann diese Feststellung ebenso schwer wiegen wie der ausgewiesene Steuersatz.

Kredit in Euro oder in Franken?

Eine Liegenschaft, die Euro abwirft und mit einer Schuld in Franken finanziert ist, setzt Sie einem doppelten Wechselkursrisiko aus: Fällt der Euro, sind die Mieteinnahmen in Franken weniger wert, während die Schuld nicht sinkt. Ein Kredit in Euro richtet die Währung der Schuld an jener der Liegenschaft und der Mieteinnahmen aus und beschränkt das Wechselkursrisiko auf die anfänglichen Eigenmittel und auf die Nettomieten, die Sie in Franken zurückführen. Die Bedingungen hängen vom Kreditgeber, vom Land und von Ihrer Situation ab; vergleichen Sie sie unter Berücksichtigung dieses Risikos, nicht nur des Zinssatzes.

6. Wie viel Steuer auf 12'000 Euro Mieteinnahmen, Land für Land?

Zum Vergleich nehmen wir dieselbe Wohnung in den fünf Ländern. Sie wurde für 250'000 Euro ohne Kredit gekauft. Sie wird unmöbliert und ganzjährig als Hauptwohnsitz des Mieters vermietet, für 1'000 Euro pro Monat, also 12'000 Euro pro Jahr. Ihre abziehbaren Kosten ohne Zinsen betragen 2'400 Euro pro Jahr: lokale Grundsteuer, nicht auf den Mieter überwälzbare Kosten der Eigentümergemeinschaft, Unterhalt und Versicherung. Der Eigentümer lebt allein im Kanton Waadt, hat im Land der Liegenschaft kein anderes Einkommen und ist der Schweizer Sozialversicherung angeschlossen.

Einige Hinweise zum Lesen dieser Tabelle. In Portugal gilt der Satz von 10 % für Wohnungsmieten, die 2'300 Euro pro Monat nicht übersteigen; der Text behält ihn nicht den Ansässigen vor, aber die Verwaltung hat noch keine Praxis zu seiner Anwendung auf Nichtansässige veröffentlicht. Zum ordentlichen Satz von 25 % betrüge die Steuer 2'400 Euro. In Deutschland hängt der Betrag von der Abschreibung ab, die nur das Gebäude betrifft und je nach Baujahr variiert. In Frankreich kann die Option für den Durchschnittssatz, berechnet auf Ihrem weltweiten Einkommen, die 1'680 Euro Einkommensteuer verringern; die 630 Euro Solidaritätsabgabe bleiben geschuldet. In Italien käme das ordentliche Regime teurer: 23 % auf 11'400 Euro, also 2'622 Euro, zuzüglich der regionalen und kommunalen Zuschläge.

Diese Tabelle misst nur die Steuer auf den Mieteinnahmen. Um eine Investition zu beurteilen, muss man die Erwerbsnebenkosten, die jährliche Grundsteuer, die Besteuerung beim Verkauf, die Kosten des Geldwechsels und die Wirkung auf Ihren Schweizer Satz hinzurechnen. Insbesondere die Erwerbsnebenkosten unterscheiden sich um bis zum Dreifachen: rund 6,3 % Handänderungssteuern in Frankreich, 6 % in Madrid, aber 9 % in der Region Valencia und mindestens 10 % in Katalonien, 7,5 % IMT, teilweise rückerstattbar, für einen nichtansässigen Käufer in Portugal, 9 % Registersteuer in Italien, 3,5 % bis 6,5 % in Deutschland je nach Bundesland.

7. Frankreich, Spanien, Portugal, Italien, Deutschland: die Regeln 2026

Die fünf folgenden Übersichten fassen zusammen, was 2026 für eine in der Schweiz ansässige Person gilt, die die Liegenschaft direkt hält. Sie ersetzen nicht den Rat einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters im betreffenden Land, namentlich bei möblierter Vermietung oder Ferienvermietung, deren Regelungen sich schnell ändern.

Frankreich: Mindeststeuersatz von 20 %, aber nur 7,5 % Sozialabgaben

• Mieteinnahmen: Einkommensteuertarif mit einem Mindeststeuersatz von 20 % bis 29'579 Euro steuerbares Nettoeinkommen und von 30 % darüber (Einkommen 2025, Art. 197 A CGI). Die Option für den Durchschnittssatz, berechnet auf dem weltweiten Einkommen, verdrängt ihn, wenn dieser günstiger ist. Bei unmöblierter Vermietung berücksichtigt das micro-foncier 70 % der Mieteinnahmen bis 15'000 Euro Einnahmen; darüber oder auf Option erlaubt das Regime réel den Abzug der Kosten und der Zinsen.
• Möblierte Vermietung: Für die Einkommen 2025 wendet das micro-BIC einen Abschlag von 50 % bis 77'700 Euro für die Langzeitvermietung und die klassierten möblierten Ferienunterkünfte an und von 30 % bis 15'000 Euro für die nicht klassierten möblierten Ferienunterkünfte. Seit dem 15. Februar 2025 werden die im Regime réel abgezogenen Abschreibungen bei der Berechnung des Veräusserungsgewinns wieder hinzugerechnet.
• Sozialabgaben: nur 7,5 % (Solidaritätsabgabe) für eine Person, die der Schweizer Sozialversicherung angeschlossen ist und von CSG und CRDS befreit ist, statt 17,2 % bei unmöblierter und 18,6 % bei möblierter Vermietung für die übrigen. Der Anschluss wird in den Feldern 8SH und 8SI der Erklärung 2042 C angegeben.
• Verkauf: 19 % Steuer plus 7,5 % Solidaritätsabgabe; Befreiung von der Einkommensteuer nach 22 Jahren Haltedauer, von den Sozialabgaben nach 30 Jahren; Zusatzsteuer von 2 % bis 6 % über 50'000 Euro steuerbarem Veräusserungsgewinn. Eine in der Schweiz ansässige Person muss einen Steuervertreter bestellen, da die Befreiung davon den Ansässigen der EU und des EWR vorbehalten ist, ausser wenn der Preis 150'000 Euro nicht übersteigt oder der Veräusserungsgewinn vollständig steuerfrei ist.
• Kauf und Halten: Handänderungssteuern von rund 6,32 % bei Altbauten in den Departementen, die ihren Satz auf 5 % angehoben haben, also in der grossen Mehrheit per 1. Juni 2026; jährliche taxe foncière. Die Immobilienvermögenssteuer (impôt sur la fortune immobilière) gilt für Nichtansässige ab 1,3 Millionen Euro Netto-Immobilienvermögen in Frankreich.
• Pflichten: jährliche Erklärung beim Finanzamt für Nichtansässige (service des impôts des non-résidents); eine Wohnung der Klasse G im Energieausweis (diagnostic de performance énergétique) darf seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr vermietet werden, Klasse F ab 2028 und Klasse E ab 2034; Registrierungspflicht für möblierte Ferienunterkünfte.

Spanien: 24 % der Bruttomiete für eine in der Schweiz ansässige Person

• Mieteinnahmen: Einkommensteuer der Nichtansässigen zu 24 % der Bruttomiete, ohne Abzug von Kosten. Der Satz von 19 % und der Abzug der Kosten sind den Ansässigen der EU und des EWR vorbehalten. Das Tribunal Económico-Administrativo Central hat dies am 20. März 2024 für eine in der Schweiz ansässige Person bestätigt.
• Leerstand: Eine Wohnung, die weder vermietet noch als Hauptwohnsitz genutzt wird, erzeugt ein fiktives Einkommen von 2 % ihres Katasterwerts, oder von 1,1 %, wenn dieser vor weniger als 10 Jahren revidiert wurde, anteilig nach Tagen, besteuert zu 24 %.
• Erklärung: Modelo 210. Seit der Reform vom Juni 2026 werden die Mieteinnahmen eines Jahres vom 1. bis 20. April des Folgejahres deklariert, mit einer Übergangsregelung für 2026. Eine NIE, die Identifikationsnummer für Ausländer, ist erforderlich.
• Verkauf: 19 % auf dem Veräusserungsgewinn; der Käufer behält 3 % des Preises ein und überweist sie dem Fiskus. Die kommunale Wertzuwachssteuer auf dem Boden, von jeder Gemeinde festgelegt, kann bis zu 30 % betragen. Die Befreiung bei Reinvestition in einen Hauptwohnsitz ist den Ansässigen der EU und des EWR vorbehalten.
• Kauf und Halten: Handänderungssteuern, von jeder autonomen Gemeinschaft festgelegt: 6 % in Madrid, 7 % in Andalusien, 9 % in der Region Valencia seit dem 1. Juni 2026, 10 % bis 13 % in Katalonien, 8 % bis 13 % auf den Balearen; bei Neubauten Mehrwertsteuer von 10 % und Registersteuer von 0,75 % bis 1,5 %. Grundsteuer IBI von 0,4 % bis 1,10 % des Katasterwerts. Vermögenssteuer ab 700'000 Euro an in Spanien gelegenen Gütern.
• Ferienvermietung: Seit dem 3. April 2025 erfordert sie die ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln der Miteigentümer. Das nationale Einheitsregister wurde vom Obersten Gerichtshof im Mai und Juni 2026 aufgehoben; die regionalen und kommunalen Register bleiben anwendbar.

Portugal: moderate Mieten zu 10 %, aber 7,5 % Erwerbssteuer für den nichtansässigen Käufer

• Mieteinnahmen: Sondersteuersatz von 25 % für die Wohnungsvermietung. Seit dem 1. Januar 2026 und bis Ende 2029 10 % für Wohnungsmieten, die 2'300 Euro pro Monat nicht übersteigen, laufende Mietverträge inbegriffen (Gesetzesdekret 97/2026). Für Mietverträge von 5 Jahren und mehr gibt es Ermässigungen. Eine in der Schweiz ansässige Person kann nicht für den progressiven Tarif optieren.
• Kosten: IMI, Kosten der Eigentümergemeinschaft und Unterhalt sind abziehbar; Schuldzinsen, Abschreibung, Mobiliar und die Zusatzsteuer AIMI sind es nicht.
• Verkauf: Die Hälfte des Veräusserungsgewinns wird dem Einkommen hinzugerechnet und zum progressiven Tarif von 12,5 % bis 48 % besteuert, mit einem Satz, der unter Berücksichtigung Ihres weltweiten Einkommens berechnet wird. Diese Regel gilt für alle Nichtansässigen.
• Kauf: Seit dem Gesetzesdekret 97/2026 vom 20. Mai 2026 zahlt ein nichtansässiger Käufer eine IMT von 7,5 % auf dem gesamten Preis, ohne Tarifstufen. Die Differenz zum normalen Tarif wird auf Antrag zurückerstattet, wenn er innerhalb von zwei Jahren ansässig wird oder wenn er die Wohnung innerhalb von sechs Monaten und während mindestens 36 Monaten innerhalb von fünf Jahren zu einer Miete von höchstens 2'300 Euro pro Monat vermietet. Für 250'000 Euro sind das 18'750 Euro, die bei der Beurkundung bezahlt werden, davon rund 10'650 Euro rückerstattbar. Hinzu kommt eine Stempelsteuer von 0,8 %. Eine Ferienvermietung begründet keinen Anspruch auf Rückerstattung.
• Halten: IMI von 0,3 % bis 0,45 % des Steuerwerts, von der Gemeinde festgelegt; AIMI ab 600'000 Euro. Die Schweiz steht nicht auf der portugiesischen Liste der Länder mit privilegierter Besteuerung, die erhöhte Sätze nach sich zieht.
• Pflichten: eine NIF, Steuernummer, vor dem Kauf; innerhalb von 15 Tagen nach dem Erwerb einen Steuervertreter bestellen oder sich für die elektronischen Zustellungen des Portal das Finanças anmelden. Die Ferienvermietung (alojamento local) erfordert zudem einen Vertreter für die Mehrwertsteuer.

Italien: cedolare secca zu 21 % und steuerfreier Veräusserungsgewinn nach 5 Jahren

• Mieteinnahmen: Im ordentlichen Regime IRPEF-Tarif, also 23 %, 33 % und 43 % im Jahr 2026, auf der um einen Abzug von 5 % verminderten Miete, zuzüglich der regionalen und kommunalen Zuschläge. Oder, auf Option, cedolare secca von 21 % auf der Bruttomiete, 10 % für Mietverträge mit vereinbarter Miete (canone concordato), die diese Steuern und die Registersteuer auf dem Mietvertrag ersetzt. Das Gesetz behält diese Option nicht den Ansässigen vor.
• Kurzzeitvermietung: 21 % für eine bezeichnete Wohnung, 26 % für die zweite; seit 2026 wird die Tätigkeit ab mehr als zwei Wohnungen als gewerblich vermutet. Ein nationaler Code, der CIN, ist obligatorisch.
• Verkauf: Der Veräusserungsgewinn ist nur steuerbar, wenn die Liegenschaft weniger als 5 Jahre nach dem Kauf verkauft wird; der Verkäufer kann dann für eine Steuer von 26 % optieren, die vom Notar erhoben wird.
• Kauf: Von einer Privatperson Registersteuer von 9 %, mindestens 1'000 Euro, auf Antrag auf dem Katasterwert statt auf dem Preis berechnet, zuzüglich 50 Euro Hypothekarsteuer und 50 Euro Katastersteuer; von einem Bauträger Mehrwertsteuer von 10 %.
• Halten: IMU von in der Regel 0,86 %, bis 1,06 % je nach Gemeinde, auf einer vom Katasterertrag abgeleiteten Grundlage; um ein Viertel reduziert bei vereinbarter Miete. Keine Vermögenssteuer für eine nichtansässige Person.
• Pflichten: ein codice fiscale; Registrierung des Mietvertrags innerhalb von 30 Tagen; jährliche Erklärung Redditi PF für Nichtansässige.

Deutschland: Steuer ab dem ersten Euro, steuerfreier Veräusserungsgewinn nach 10 Jahren

• Mieteinnahmen: progressiver Einkommensteuertarif, aber ohne Grundfreibetrag: Bei einer nichtansässigen Person wird das Einkommen vor Anwendung des Tarifs um 12'348 Euro erhöht, was einer Besteuerung zu 14 % ab dem ersten Euro gleichkommt (§ 50 EStG). Für 10'000 Euro Nettomieteinnahmen beträgt die Steuer rund 2'160 Euro. Der Solidaritätszuschlag fällt nur an, wenn die Steuer 20'350 Euro übersteigt.
• Abzüge: Zinsen, Kosten und Abschreibung des Gebäudes: in der Regel 2 % pro Jahr, 3 % für ein nach 2022 fertiggestelltes Gebäude, und eine degressive Abschreibung von 5 % für eine neue Wohnung, deren Bau oder Kauf zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde. Der Text knüpft diese Vorteile an die Lage der Liegenschaft, nicht an den Wohnsitz des Eigentümers.
• Verkauf: steuerfrei nach 10 Jahren Haltedauer; vorher wird der Veräusserungsgewinn zum Tarif besteuert, wobei die abgezogene Abschreibung wieder hinzugerechnet wird.
• Kauf und Halten: Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein; Grundsteuer seit 2025 auf neuen Grundlagen berechnet und auf den Mieter umlegbar. Keine Vermögenssteuer, die seit 1997 nicht mehr erhoben wird.
• Pflichten: jährliche Erklärung beim Finanzamt am Ort der Liegenschaft. In den bezeichneten Gebieten darf die Anfangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen, eine bis Ende 2029 verlängerte Regel.

8. Der Wechselkurs: drei Geldflüsse, drei Risiken

Eine von der Schweiz aus finanzierte Renditeimmobilie in der Eurozone lässt zu drei Zeitpunkten Geld zwischen zwei Währungen fliessen. Jeder dieser Geldflüsse kostet etwas und setzt Sie einer Kursschwankung aus.

• Die Eigenmittel, ein einziges Mal. Bei Eigenmitteln von 250'000 Euro kostet jeder Prozentpunkt Wechselkursmarge 2'500 Euro. Das ist der gewichtigste Geldfluss und derjenige, bei dem der Unterschied zwischen zwei Anbietern am deutlichsten sichtbar wird.
• Die Mieteinnahmen, jeden Monat. Bei 12'000 Euro pro Jahr kostet ein Prozentpunkt Marge 120 Euro pro Jahr, also 1'200 Euro über zehn Jahre. Ein Rückgang des Euro um 5 % gegenüber dem Franken verringert den Wert dieser Mieteinnahmen um rund 560 Franken pro Jahr, ohne dass sich im Land der Liegenschaft etwas geändert hätte.
• Der Kredit und der Verkauf. Ein Kredit in Franken auf einer Liegenschaft in Euro schafft ein Ungleichgewicht, das sich beim Verkauf zeigt: Der Preis wird in Euro vereinnahmt, die Schuld wird in Franken zurückbezahlt. Ein Kredit in Euro beseitigt dieses Ungleichgewicht, die Eigenmittel bleiben aber dem Wechselkursrisiko ausgesetzt.

Die Frage ist also nicht nur der Wechselkurs des Tages, sondern wer umtauscht, zu welchen Kosten und zu welchem Zeitpunkt. Bei einer Renditeimmobilie entfällt auf die Überweisung der Eigenmittel der Grossteil des umgetauschten Betrags und damit der Grossteil der Wechselkosten.

ibani ist ein Genfer Finanzintermediär, keine Bank, spezialisiert auf Überweisungen zwischen der Schweiz und der Eurozone. Für die Eigenmittel geht die Überweisung an den Notar von einer auf Ihren Namen lautenden Schweizer IBAN aus, mit einer Marge ab 0,40 %, degressiv je nach Betrag, und die Nachweise über die Herkunft der Mittel werden auf Anfrage geliefert: Unsere Seite Devisen für einen Immobilienkauf beschreibt das Vorgehen. Für die Mieteinnahmen können die Euro, die von Ihrem Konto im Land der Liegenschaft überwiesen werden, anschliessend in Franken umgetauscht werden. Den Tageskurs verfolgen Sie auf unserem Währungsrechner CHF-EUR, und unsere Seite Angebot für Privatkunden stellt die allgemeine Funktionsweise vor.

9. Die Checkliste vor der Unterschrift

• Die lokale Steuer als ausserhalb der EU ansässige Person berechnen, nicht mit dem Regime einer ansässigen Person: Satz, abziehbare Kosten, Zinsen, Sozialabgaben.
• Die Erwerbsnebenkosten des Landes zusammenzählen, einschliesslich eines allfälligen eigenen Satzes für nichtansässige Käufer, und sie über die geplante Haltedauer verteilen.
• Die Haltedauer prüfen, nach der der Veräusserungsgewinn steuerfrei ist: 5 Jahre in Italien, 10 Jahre in Deutschland, 22 und 30 Jahre in Frankreich, nie in Spanien und in Portugal.
• Die Wirkung auf Ihren Schweizer Satz schätzen: Das Nettoeinkommen der Liegenschaft wird Ihrem Einkommen hinzugerechnet, um den Satz der Kantons-, Gemeinde- und Bundessteuer festzulegen.
• Einplanen, dass der der ausländischen Liegenschaft zugewiesene Zinsanteil und ein allfälliger Verlust in der Schweiz nicht abziehbar sein werden, und dass ab 2029 nur in der Schweiz gelegene vermietete Liegenschaften einen Schuldzinsenabzug eröffnen.
• Ohne gebundene Vorsorge finanzieren: weder 2. Säule noch 3. Säule für eine vermietete Immobilie.
• Die Währung des Kredits wählen nach der Währung der Mieteinnahmen und des Verkaufspreises.
• Die Vermietungsregeln prüfen: Energieausweis in Frankreich, Zustimmung der Miteigentümer für die Ferienvermietung in Spanien, CIN-Code in Italien, Mietpreisbremse in Deutschland.
• Die Steuernummer des Landes beschaffen (NIE, NIF, codice fiscale) und klären, ob ein Steuervertreter verlangt wird.
• Die Schweizer Steuererklärung vorbereiten: Wert der Liegenschaft, Schuld, Mieteinnahmen, Kosten, zum Kurs der ESTV, mit einer Liegenschaftsabrechnung, wenn Ihr Kanton sie verlangt.

10. Häufige Fragen